CBREが投資市場動向（2018年第2四半期）を発表 日本の事業用不動産投資額は5,010億円で対前年同期比7.2％増オフィスの期待利回り、3都市で調査開始（2003年7月）以来の最低値を更新

2018年Q2の世界の事業用不動産投資額は2,310億ドル、対前年同期比3.2％減

CBRE（日本本社：東京都千代田区丸の内）は本日、2018年第2四半期（Q2）の投資市場動向（Japan Investment MarketView）及び第60回「不動産投資に関するアンケート」（CBRE Japan Cap Rate Survey）の最新調査結果を発表しました（調査概要は8ページに記載）。

【注目動向】

• 2018年Q2の世界の事業用不動産投資額は2,310億ドル、前年同期から3.2%減少。2018年上期の投資額としては、前年同期と同じ4,430億ドル。米州における物流施設・ホテルの取引ならびに企業買収が市場をけん引。
• 日本においては、2018年Q2の事業用不動産投資額は5,010億円、対前年同期比7.2％増加。J-REITと海外投資家によるオフィス投資が伸びをけん引。
• 投資家調査による東京の期待利回りは、賃貸マンション（ワンルーム、ファミリー）と物流施設（首都圏湾岸部）が前期から低下し、調査開始以来の最低値を更新。その他のアセットタイプは横ばいだった。東京以外の都市のオフィス期待利回りは、3都市（札幌、広島、福岡）で低下、いずれも調査開始以来の最低値を更新した。
• CBRE短観DI （東京）：Aクラスオフィスは「金融機関の貸出態度」のDIが悪化するも、良好な資金調達環境に大きな変化は見られない。物流施設（マルチテナント型）は、「空室率」のDIが4期ぶりに改善。賃貸マーケットの堅調なテナント需要が投資家心理を改善させた。
• 日銀は7月の金融政策決定会合後の声明において、金利の上下変動を容認する考えを示す一方で、政策金利に関するフォワードガイダンスを導入し、当分の間は現在の金融緩和を続けることを明言。今後しばらくは長・短金利ともに極めて低い状況が続くとみられる。

■世界の投資市場
2018年Q2の世界の事業用不動産投資額は2,310億ドル（約25兆円[1]）、対前年同期比3.2％減少しました。2018年上期の投資額としてはQ1が前年同期を3.8％上回ったことにより、結果的に2017年上期からほぼ横ばいの4,430億ドル（約48兆円）となりました。2018年上期の投資額としては、欧州・中東・アフリカ（以下、EMEA）とアジア太平洋地域（以下、APAC）が前年同期より減少し、それぞれ－1.9％、－3.2％だったのに対して、米州では同＋2.2％の2,320億ドル（約25兆円）となりました。企業買収や物流施設、ホテルへの投資が同市場の伸びをけん引しました。

• 米州における2018年上期の投資額は、全体の95％が米国での取引が占めました。米州の投資額増加の背景には、物流施設とホテルの投資額が前年同期からそれぞれ29％、25％と増加したことが挙げられます。ホテル投資額が増加した要因は、主に中国の投資家がセカンダリーマーケットの大型物件を売却したためです。中国の投資家はアウトバウンド投資戦略を見直しているため、今後も同様の傾向は続くと考えられます。
• EMEAにおける2018年上期の投資額は前年同期に比べて1.9％減少しました。前年同期は、欧州各国に物流施設を保有する大型企業の買収が投資額を押し上げていました。この影響を除けば、フランス、オランダ、ノルウェー、英国の投資額は増加しています。特に英国については、EU離脱をめぐる不透明感がくすぶっているものの、ロンドンのコアアセットに対する人気は底堅く、投資額を下支えしました。
• APACにおける2018年上期の投資額は前年同期から3.2％減少しました。シンガポールとオーストラリアで減少したことが主因です。一方、香港や韓国では投資額は増加しました。特に目立ったのは、中国本土の投資家による香港での投資、そしてシンガポールの投資家による韓国での投資です。アセットタイプではオフィスやホテルを中心とする大型取引が散見されました。しかし、今後はAPAC全体の投資額の伸びは鈍化する可能性があります。シンガポール、韓国、オーストラリアにおける金利の上昇を背景に、買主と売主との間で価格目線の格差が広がりつつあるためです。更に、米中貿易摩擦の激化による不動産取引の停滞も懸念されるところです。

[1] 109.158円／ドル


＜世界の投資額＞
 

■日本の投資市場
日本における2018年Q2の事業用不動産の投資額（10億円以上の取引）は対前年同期比7.2％増の5,010億円。J-REITと海外投資家が前年同期を上回り、投資額はそれぞれ同43%増の1,880億円 、同23%増の1,230億円となりました。一方、J-REIT以外の国内投資家は同20％減の1,890億円でした。

今期はJ-REITと海外投資家によるオフィス取引がマーケットの伸びをけん引しました。オフィス投資額は対前年同期比48％増の2,660億円で、全投資額の53%を占めています。このオフィス投資額のうち、J-REITによる投資額は同195％増の1,260億円、海外投資家は同296％増の990億円。いずれにおいても大型取引が散見されました。

地方都市での投資も引き続き活発です。大阪、名古屋を含む地方都市の投資額が全投資額に占める割合は28％となり、2017年通年の26％を2期連続で上回っています。今期は名古屋の投資額が前年同期の3倍に当たる200億円に増加したほか、福岡では200億円を超える商業施設の大型取引がマーケットの注目を集めました。

 

■期待利回り
CBREが四半期ごとに実施している「不動産投資に関するアンケート‐期待利回り（2018年7月時点）」によれば、東京の期待利回り（NOIベース）の平均値は、3アセットタイプで横ばい、2アセットタイプが低下しました。横ばいとなったのは、オフィス（大手町）、商業施設（銀座中央通り）、ホテル（運営委託型、東京主要5区）。一方で、物流施設（首都圏湾岸部）と賃貸マンションのワンルーム（主要5区）とファミリー（東京城南・城西）は、それぞれ対前期比10bps、15bps、9bps低下しました。

地方都市のオフィス期待利回りも低下が続いています。今期は3都市（札幌、広島、福岡）で期待利回りが低下し、調査開始以来の最低値を更新しました。札幌は5.35％（－5bps）、広島は5.73％（－10bps）、福岡は4.95％（－3bps）となっています。その他の都市は、大阪で4.93％（+3bps）、名古屋は5.30％（±0bps）、仙台は5.50％（±0bps）でした。

■CBRE短観
「不動産取引量」、「売買取引価格」、「NOI」（物流施設は「賃料」と「空室率」）、「期待利回り」、「金融機関の貸出態度」、「投融資取組スタンス」の各項目に関して尋ねた回答結果（DI[1]として集計）は、オフィス（都区部、Aクラスビル）の「3カ月前と比べた最近（回答時点）」のDIが「不動産取引量」と「金融機関の貸出態度」、「投融資取組スタンス」で悪化、その他の3項目は改善しました。DIの悪化幅が大きかったのは「金融機関の貸出態度」（対前期比－6ポイント）で、「緩い」の回答率が減少し、「さほど厳しくない」の回答率が増加したことが主因です（「厳しい」の回答はなし）。「金融機関の貸出態度」のDIは41と、全項目の中でもっとも高く、良好な資金調達環境に大きな変化は見られません。ただし、「不動産取引量」のDIに改善は見られず、売り物件が依然として限定的であることを物語っています。金融機関は物件のリスクを見極める、より慎重な検討が求められる取引が多くなっていると考えられ、「金融機関の貸出態度」DIの悪化の要因となっていると推察されます。

一方、物流施設（首都圏、マルチテナント型）の「6カ月前と比べた最近（回答時点）」のDIでは、「期待利回り」と「金融機関の貸出態度」が前期に比べてやや悪化したものの、残りの5項目は横ばいか改善しました。DIの改善幅がもっとも大きかったのは「空室率」で、対前期比＋9ポイントの－16となり、2017年7月調査以来4期ぶりの改善幅となりました。物流施設に対するテナントの堅調な需要がDI改善の背景にあると考えられます。Q2の物流の賃貸マーケットでは、テナント需要が新規供給を上回り、空室率は低下しました。ただしDI自体はマイナスの水準で、大型供給による空室率上昇を懸念する投資家は依然として多いと考えられます。テナント需要自体は堅調ながらも、来期以降もまとまった供給が予定されているため、「空室率」のDIは一進一退を繰り返す可能性があります。

オフィスならびに物流施設の両アセットタイプで、「投融取組スタンス」を「抑制する」と回答した投資家は3％以下にとどまっています。投資機会は依然として限られているものの、投資家の投資意欲は引き続き堅調と言える状況です。

 売買市場の解説詳細は、8月23日発刊の「ジャパンインベストメントマーケットビュー Q2 2018」でご覧いただけます。https://www.cbre.co.jp/ja-jp/research-reports/investment-reports


[1] DI（= Diffusion Index）：改善すると答えた回答者の割合（%）から、悪化すると答えた回答者の割合（%）を引いた指数