「オフィス新規供給 | 東京主要5区・グレードAオフィスレポート ｜2022-2026」発表

今後5年間の新規供給量は、港区と中央区に集中し、過去5年間とほぼ同等となる見込み

大手総合不動産サービス・投資運用会社であるコリアーズ（NASDAQ, TSX: CIGI）は、本日、「オフィス新規供給 東京主要5区・グレードAオフィス2022-2026」を発表しました。当レポートは、コリアーズ・ジャパンが、東京主要5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）のグレートAオフィスビル※１の新規供給量※2の見通しについて独自に収集したデータに基づいて分析したものです。

東京の都心部では、大規模な再開発プロジェクトと築年を経過したオフィスビルの建て替えにより、大規模オフィスビルの竣工が続きます。今後5年間に見込まれるオフィス新規供給の総量は71万坪にのぼり、過去5年とほぼ同量の供給が見込まれます。特に、その過半が港区に、30％強が中央区に供給されることから、需給バランスの観点では局地的な供給超過が懸念されます。一方、竣工前のテナント内定率※3は、過去と比較すると大きく低下しています。2021年に竣工したビルは、空室を残したまま竣工したビルも散見されましたが、2022年に竣工予定のビルのテナント内定率は、竣工12か月前時点で5％と、2021年に竣工したビルの同25％よりもさらに低くなっており、今後のテナント内定率の推移が注目されます。

新規供給量： 今後5年間の新規供給量の合計は、過去5年間とほぼ同等となる見込み
2022年から2026年までの今後5年間に、東京主要5区で新規供給が予定されているグレードAオフィスビルは、合計で709,300坪（2,345,000㎡）になる見込みです。2017年から2021年までの同新規供給量の合計784,800坪（2,594,000㎡）と比較すると少ない状況になっていますが、今後5年スパンでは大型のオフィスビルの供給が続く見通しであり、ほぼ同等の供給量になる見込みです。

新規供給量の推移

エリア別の新規供給量：今後5年間の新規オフィス供給は港区53％と中央区33％に集中

2023年から2025年にかけて大規模再開発プロジェクトの竣工が複数見込まれる港区の新規供給量は合計374,000坪（1,236,000㎡）、東京主要5区全体の新規供給の53％にあたります。また、複数の再開発が予定されている八重洲地区を擁する中央区の今後5年間の新規供給量は、東京主要5区全体の33％にあたる、233,000坪（770,200㎡）となります。現在の賃貸オフィスマーケットは依然として空室率が上昇トレンドにあり、供給が偏在するエリアでは、需要バランスにもたらされる影響を注視する必要があります。

 

竣工前内定率：東京都心部のオフィスの竣工前平均テナント内定率は5％に低下

2021年に竣工した東京主要5区のグレードAオフィスビルの竣工12か月前時点の平均テナント内定率は25％、竣工6か月前では61％でした。2022年に竣工を予定しているグレードAオフィスビルでは、竣工12か月前時点の平均テナント内定率は5％の水準となっています。現時点で竣工6か月前を迎えているビルについても、内定率は平均で15％程度の水準となっています。オフィス需要が弱含み傾向にあり、空室率が上昇していることから、新築オフィスビルのテナント内定率は、低水準にとどまっています。今後、大型物件が空室を抱えたまま竣工を迎えると、現時点で一服感も見られる空室率のトレンドに影響を与えるものと考えられます。

投資家・ビルオーナーに対するコリアーズの推奨
今後の需要バランスの変化に注意する必要があります。直近の新規受給が比較的少ないこともあり、足元の空室率の上昇は、一服感も見られますが、2022年後半以降、2023年以降に供給が増加する新規ビルのテナント誘致活動が本格化すると、再度需給バランスが緩み始める可能性があります。

テナントに対するコリアーズの推奨
入居するビルの選択肢の幅が拡がるものと考えられます。これまでフロア一括貸しを原則としていた新築の大規模ビルにおいても、竣工前からフロアの分割を想定して、中小規模のテナントを迎え入れる事例が出てきています。今後竣工予定のビルにおいては、比較的中小規模対のテナントにも、入居のチャンスが生まれると見られます。

「オフィス新規供給 | 東京主要5区・グレードAオフィスレポート | 2022-2026」の 詳細は、以下のリンクよりダウンロードできます。https://www.colliers.com/ja-jp/research/tokyo-office-supply-2022-2026-jp

※１  グレートAオフィス：基準階面積が300坪以上の主に賃貸に供されるオフィスビル
※2　新規供給量:貸床面積の合計
※3　平均テナント内定率：当社が独自に入手した内定状況をもとに、物件ごとに竣工12か月前時点および6か月前時点のテナント内定率を算出し、各時点における内定率を算術平均したもの


コリアーズについて
コリアーズは、ナスダックおよびトロント証券取引所に上場する、世界有数の大手総合不動産サービス・投資運用会社です。世界66か国で事業を展開し、15,000人以上の企業家精神に富む社員が、テナント、オーナー、投資家といった顧客企業の不動産価値を最大化するため、専門的なアドバイス・サービスを提供しています。また、当社株式を保有する経験豊富な経営陣は、25年以上にわたり、年間約20%の投資収益率を株主に提供してきました。年間収益は33億ドル（関連会社を含めて36億ドル）、運用資産は450億ドルです。

コリアーズ・ジャパンについて
コリアーズ・ジャパンは東京・大阪の拠点に80人以上の専門家を擁し、国内外の投資家・オーナー・テナント向けに、オフィス・リーシング、キャピタルマーケット＆インベストメントサービス、プロジェクトマネジメント、デザイン・ビルド、ワークプレス・コンサルティングおよび不動産鑑定などのアドバイザリー業務を提供しています。

コリアーズの最新情報については、弊社のウェブサイトをご参照ください。

https://www.colliers.com/ja-jp/about
LinkedIn: https://www.linkedin.com/company/colliers-international/
Twitter: https://twitter.com/ColliersAsia
YouTube: https://www.youtube.com/user/ColliersIntlAsia