2.3万棟徹底調査!「分譲マンション管理費 4つの特徴」公表

管理費単価が最も高いのはワンルームで、ファミリータイプの2倍以上

不動産ビッグデータでビジネス展開するスタイルアクト株式会社(東京都中央区・代表取締役:沖有人)は、1993年以降に首都圏で分譲されたマンション2.3万棟の管理費を調査しました。その結果、管理費単価が高くなりやすい物件の特徴が明らかになりましたので公表します。管理費単価は、管理会社への委託状況や共用施設の内容、エリアや新築時の価格などの物件グレードによって差があり、大きく4つにまとめられます。
■要旨■分譲マンション管理費 4つの特徴
1.ワンルームマンションの管理費単価は、ファミリータイプの2倍以上
2.マンションの棟単位の新築時平均価格が高いほど、管理費単価が高くなる
3.総戸数が多い物件も少ない物件も、管理費が高い
4.タワーマンションは管理費単価が高い

■特徴1■ ワンルームマンションの管理費単価は、ファミリータイプの2倍以上

<図表:棟の平均面積帯別 平均管理費単価>

マンションの平均面積帯別に管理費単価(平米あたりの管理費)を集計した結果、マンションの平均面積帯によって管理費単価が大幅に変わることがわかりました。平均面積10平米台の物件は436円、20平米台は361円と、平均面積80平米台までは、面積が広くなるほど管理費単価は安くなります。一方、平均面積が90平米台以上になると、面積が広くなるにつれて高くなります。管理費単価が最も高いワンルーム(436円)と、最も安い80平米台のファミリータイプ(178円)を比較すると、ワンルームの管理費単価はファミリータイプの2.5倍となることが判明しました。

■特徴2■ マンションの新築時平均価格が高いほど、管理費単価が高くなる
マンションの新築時平均価格(※)別に、管理費単価を集計しました。その結果、新築時平均価格が3500万円以下の物件は管理費単価が168円であるのに対し、新築時平均価格が1億500万円超の物件では462円と、マンション価格が安い物件と高い物件で3倍近くも差がありました。
その理由は、管理サービスの違いにあります。物件価格が高いマンションは、それに応じた共用設備を備えていたり、24時間有人警備やコンシェルジュのような手厚い管理体制があったりするため、管理費もそれだけ高くなります。
※新築時平均価格とは:70平米換算した場合の平均価格

■特徴3■ 総戸数が多い物件も少ない物件も、管理費が高い
管理費単価は、総戸数によっても変わります。物件の総戸数別に集計すると、総戸数50戸未満では221円、200戸未満では179円、600戸以上では207円となりました。総戸数100~200戸未満の物件が最も安く、50戸未満の物件が最も単価が高くなることがわかりました。
その理由は、共用部分の違いにあります。マンション管理は、エレベーターの点検・整備、エントランス・廊下といった共用部分の清掃など、共通してかかる費用があります。共通費用は総戸数で割るため、総戸数が少ないと管理費単価は高くなりますが、逆に戸数が多いと、共用設備が多くなったり、エレベーター台数が増えたり、共用部分の費用は膨らむ傾向にあります。そのため、総戸数が多すぎても少なすぎても管理費単価は高くなり、100~200戸未満の物件の管理費単価が最も安くなります。

■特徴4■ タワーマンションは管理費単価が高い
物件の階高別に管理費単価を集計すると、「5~10階未満」は240円、「10~15階未満」は207円、「15~20階未満」は194円と、いずれも200円前後となります。しかしながら、一般的に「タワーマンション」と言われる20階以上のマンションでは、「20~30階未満」が240円、「30~40階未満」は248円、「40階以上」は更に高く281円でした。階高20階以上のマンションは、それ未満の階高のマンションに比べ管理費単価が高いことがわかります。主な理由としては、建物の階数(高さ)によって設置義務が生じる設備があり、その設備の維持管理にコストがかかるためです。

【集計対象】1993年以降に首都圏で分譲されたマンション2.3万棟

今回の調査では、各マンションの(1)平均面積、(2)新築時平均物件価格、(3)総戸数、(4)階高の4つの視点でマンションの管理費について調査をしましたが、いずれも背景には「管理状況の違い」があります。管理費はマンションの状況に応じて設定されているものなので、どのような共用設備があり、どのような管理サービスが受けられるのかを見たうえで、管理費の「高い」「安い」を判断する必要があります。

※調査結果の詳細は、住まいサーフィン( https://www.sumai-surfin.com/ )およびスタイルアクトのホームページ( http://styleact.co.jp/news/?cat=1 )でもご覧いただけます。

【住まいサーフィンについて】
スタイルアクトが運営するマンションの無料会員制セカンドオピニオンサイト。マンションの査定価格・相場情報と会員の物件評価・デベロッパー評価などの豊富なコンテンツを持つ。マンション査定193万戸、新築マンション価格表10万戸、直近2年の全新築物件の価格予想を掲載。会員数は18万人。日本経済新聞、日経ビジネスオンライン、ダイヤモンドオンライン、週刊ダイヤモンド、TBS、フジテレビ等各種メディアに多数データを提供。
サイトURL  https://www.sumai-surfin.com/

【スタイルアクト株式会社について】
業界最大級の不動産ビッグデータカンパニーとして、年間1億件を超える不動産情報を調査・分析しています。分譲住宅市場動向や住宅着工予測、マンション価格を統計的に解析した「沖式時価」や「沖式儲かる確率」など、論理的かつ明快に、個人客や企業の不動産投資コンサルティングを実施。また、不動産投資とタックスマネジメントを組み合わせる手法では、ビッグデータを活用した最適物件の抽出・紹介から賃貸運用・売却まで、不動産に関する一貫したサービスを提供しています。

《会社概要》
■会社名:スタイルアクト株式会社
■住所:〒104-0061 東京都中央区銀座六丁目2番1号 Daiwa銀座ビル7階
■代表取締役:沖 有人(おき ゆうじん)
■オフィシャルサイト:http://www.styleact.co.jp/
■住まいサーフィン:https://www.sumai-surfin.com/


 
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