東京オフィス賃料、14 四半期連続で上昇大阪の空室率、5 四半期連続で低下ジャパン プロパティ ダイジェスト 2015 年第3 四半期（7‐9 月）
総合不動産サービス大手のJLL（本社: 東京都千代田区、代表取締役社長: 河西利信）は、日本のオフィス、リテール、ロジスティクス、ホテル市場における市況、需給や空室状況、賃料・価格動向及び12ヵ月予測をまとめた調査レポート「ジャパン プロパティ ダイジェスト（JPPD）2015年第3四半期」を発表しました。セクター別の概要は、以下の通りです。
東京のAグレードオフィス市場
●賃料
14四半期連続の上昇
月額坪当たり34,688円（共益費込）となり、前期比0.7 %、前年比4.3%の上昇となり、14四半期連続の上昇となったものの、上昇ペースは3四半期ぶりに減速した。
●空室率
安定的に推移
空室率は3.3%となり、前期比横ばい、前年同期比0.6ポイントの低下となった。2015年の新規供給の予約契約率が60%程度にとどまり引き続き空室率の押し上げ要因となった一方で、既存物件の空室率は引き続き2%台で推移した。
●ネット・アブゾープション※1
アジア・パシフィック地域等グローバル経済の不確実性が重しとなり需要が弱含みで推移した結果、ネット・アブゾープションはマイナスに転じた。
●供給
第3四半期に新規供給はみられなかった。
第3四半期に発表された常盤橋プロジェクトでは、東京駅前に所在する3.1ヘクタール超の敷地における大規模複合開発となり、2027年までに4棟総延床面積680千㎡が市場に供給される。オフィスビルはA棟が2021年に140千㎡の規模で竣工、B棟は2027年に490千㎡の規模で竣工予定。[IN1]
●価格・投資利回り
上昇ペースが減速
価格は前期比0.2%、前年同期比15.2%の上昇となり、賃料と同様に価格も上昇ペースが減速した。一方で、投資市場は活発となった。当四半期の取引事例は、森ヒルズリートによる六本木ヒルズ森タワーの追加取得（区分所有権 全体の1.4%程度）があり、価格は120億円、NOI利回り3.8%で取得した。
●12ヵ月見通し
2015年は賃料、価格とも緩やかに上昇
賃貸市場は、健全な需要が新規供給を吸収し、空室率は低位かつ安定的に推移する見通しであるため、賃料は緩やかに上昇する見通し。投資市場は、投資家による関心の高まりを反映して投資利回りは一層低下し、これと賃料上昇とがあいまって、価格は上昇する見通し。
※1当期中に新たに賃貸された床面積から当期中に退去した床面積を控除したネットの床面積の増減
大阪のAグレードオフィス市場
●賃料
5四半期連続上昇
月額坪当たり16,125円（共益費込）。前期比0.6%、前年同期比3.2%の上昇となり、上昇ペースは2四半期ぶりに加速。5四半期連続の上昇となった。
●空室率
5四半期連続で低下
空室率は5.5%、前期比0.4ポイント、前年同期比3.1ポイントの低下となり、5四半期連続の低下となった。
●ネット・アブゾープション
ネット・アブゾープションは7.5千㎡となり、前期比減速となったものの、年初から第3四半期までの総計は95千㎡となり、前年同期比大幅増となった。
●供給
第3四半期に新規供給はみられなかった。
●価格・投資利回り
価格は8四半期連続の上昇
価格は前期比6.4%、前年同期比25.4%の上昇となり、8四半期連続の上昇となった。投資家の関心を反映して投資利回りが一層低下し、価格は高い上昇率を維持した。
●12ヵ月見通し
賃料上昇と投資利回りの低下を反映して価格は上昇
賃貸市場は、景気回復が続けば需要は堅調に推移する見通しである一方、今後12ヵ月に新規供給は予定されていないため、引き続き低下圧力が空室率に加わり、賃料は緩やかに上昇する見通し。投資市場では、価格は賃料上昇と投資利回りの低下を反映して引き続き上昇する見通し。
JLLリサーチ事業部長の赤城威志は、次のように述べています。
「東京と大阪の不動産市場は引き続き上昇局面にあり、賃料と価格は上昇が続いています。ただし、市場によって濃淡がみられ、東京では、世界経済減速への警戒感が強まり賃料の上昇幅が縮小した一方で、大阪では、景気回復を背景に賃料の上昇幅が拡大しました。投資市場も、賃料上昇期待、低金利環境等を背景に活況を呈しています。今後も上昇局面が続くことが予想されます。」
東京のリテール（商業施設）市場
●賃料
緩やかに上昇
月額坪当たり74,737円（共益費込）。前期比1.1%、前年同期比8.1%の上昇となった。上昇基調は8四半期連続で、上昇ペースは前期並みとなった。銀座の1階賃料が牽引した。
●価格・投資利回り
価格は8四半期連続で上昇
価格は前期比3.3%、前年同期比20.6%の上昇となった。上昇ペースは減速し、投資利回りの低下が鈍化したことを反映した。
●12ヵ月見通し
賃料、価格とも緩やかに上昇
賃貸市場は、堅調な需要に加えて、今後の新規供給の契約率も好調であることから、需給は引き続きひっ迫し、賃料は上昇基調を維持する見通し。投資市場では、価格は主に賃料上昇を反映して上昇基調を維持し、投資利回りは安定的に推移する見通し。
東京のロジスティクス（物流）市場
●賃料
11四半期連続上昇
月額坪当たり4,197円（共益費込）。前期比0.3%、前年同期比5.9%の上昇となった。上昇は11四半期連続。低位な空室率を背景に、引き続き市場は貸主優位へ傾斜した。
●価格・投資利回り
価格は12四半期連続上昇
価格は前期比2.5%、前年同期比16.9%の上昇となり、12四半期連続の上昇となった。主に投資利回りの低下を反映している。投資市場では引き続きREITによる取得が活発となった。
●ネット・アブゾープション
第3四半期に68千㎡となり、前期比で減少したものの、年初から第3四半期までの総計は2014年通年の水準を上回り、好調となった。
●12ヵ月見通し
賃料、価格ともに緩やかに上昇
2016年は大量供給が予定されていることから、空室率は上昇するが、需要は堅調に推移する見通し。従って、賃料は上昇基調を維持するもののペースは鈍化する見通し。投資市場では、価格は投資利回りの低下を背景に引き続き緩やかに上昇する見通し。
東京のホテル市場
●需要
訪日外国人客と国内アクティブシニア層が旺盛な宿泊需要を創出
訪日外客数は、2015年初来8月までの累計で前年同期比49.1%増の1,290万人となった。なかでも、前年比で117.0%の増加となった中国からの訪日客による影響が大きい。2014年9月に数次ビザの発行要件が緩和されたインドネシア、フィリピン、ベトナムといったアジア諸国からの訪日客数も堅調に増加している。 アクティブシニア層による国内宿泊需要への貢献も大きい。1940年代に出生した団塊の世代が定年を迎え、資金余力の大きいアクティブシニア層はレジャー旅行客としての存在感を増している。
●供給
第3四半期の4ツ星、5ツ星ホテルの新規供給はなし
2015年は5ツ星ホテルの開業は無いが、2016年に2軒の5ツ星ホテルの開業が予定されている。星のや東京が客室数84室の高級旅館として丸の内エリアに、またザ・プリンスギャラリー東京紀尾井町が客室数250室のホテルを旧グランドプリンス赤坂跡地にそれぞれ開業を予定している。 4ツ星ホテルの開業としては、二子玉川エクセルホテル東急が客室数109室の小規模ホテルとして2015年7月に開業した。2015年はその他の4ツ星ホテルの開業は予定されていない。
●運営パフォーマンス
好調な運営パフォーマンスを維持
東京の5ツ星ホテルの運営パフォーマンスは、1日当り販売可能客室数当り宿泊売上（RevPAR）が2015年初来8月までの累計で前年比16.6%の増加と昨年からの成長が持続している。客室稼働率と平均客室単価（ADR）の双方が上昇したことよる。また、年移動平均でRevPARは2012年第2四半期以来、継続して成長軌道にある。
●売買
東京の4ツ星及び5ツ星ホテルの取引はなし
2015年第3四半期は東京の4ツ星及び5ツ星ホテルの取引は見られなかった。同期間において、星野リゾートが、広島、福岡、金沢、富山の4都市のANAクラウンプラザが含まれるANAクラウンプラザポートフォリオを約400億円で取得した。
●12ヵ月見通し
短期的にはADR 上昇が RevPARの継続成長を牽引
宿泊需要は、国内客及び海外客の双方において引き続き成長が見込まれる。国内客は、全国的な景況の改善、海外客は、過去最高水準にある訪日外客数が需要を後押しすると見られる。稼働率は既に高水準にあり、今後はADR上昇がRevPAR上昇を牽引する形となる。 マーケット環境の改善により、投資家のホテル投資意欲は高い一方で、ホテルオーナーがキャッシュフローの向上を享受するためホテルを当面は保有する意思が強く、売り物件が限定され、ホテル取引件数が伸びにくい状態が続くことが予測される。
JLLホテルズ＆ホスピタリティ事業部 マネージングディレクターの沢柳知彦は、次のように述べています。
「今期も中国をはじめとするインバウンド需要の拡大が継続したことに加えて、日本人の海外旅行の高騰に伴う国内旅行回帰の傾向も見られ、レジャー客による宿泊需要への貢献が顕著です。ホテルのキャッシュフローの更なる成長への期待から、ホテル投資マーケットも引き続き活況を呈しています」
【補足】
本レポートの日本での調査対象地区は次の通りです。
東京CBD（中心業務地区）：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
大阪CBD（中心業務地区）：中央区、北区
東京リテール：銀座と表参道のプライムリテールマーケット
東京ロジスティクス：東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県の一部）の新型物流施設
東京ホテル：特段の説明がない限り東京所在の5ツ星ホテルマーケット
「ジャパン プロパティ ダイジェスト（JPPD） 2015年第3四半期」の詳細はwww.joneslanglasalle.co.jpをご覧ください。
JLLについて
JLL（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、不動産オーナー、テナント、投資家に対し、包括的な不動産サービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。世界80ヵ国、従業員約58,000名、230超拠点で展開し、年間の手数料収入は約47億米ドル、総売上高は54億米ドルに上ります。2014年度は、プロパティマネジメント及び企業向けファシリティマネジメントにおいて、約3億1,620㎡（約9,486 万坪）の不動産ポートフォリオを管理し、1,180億米ドルの取引を完了しました。JLLグループで不動産投資・運用を担当するラサール インベスト マネジメントは、総額572億米ドルの資産を運用しています。JLLは、ジョーンズ ラング ラサール インクの企業呼称及び登録商標です。
JLLのアジア太平洋地域での活動は50年以上にわたり、現在16ヵ国、83事業所で30,100名超のスタッフを擁しています。2015年ユーロマネー・リアル・エステート・アワードにおいて、最優秀リアル・エステート・アバイザーに選出されました。また、2014年インターナショナル・プロパティ・アワード・アジア・パシフィックでは7ヵ国・地域で「最優秀不動産コンサルタント賞」を受賞しました。詳細な情報はホームページをご覧下さい。
www.joneslanglasalle.co.jp
東京のAグレードオフィス市場
●賃料
14四半期連続の上昇
月額坪当たり34,688円（共益費込）となり、前期比0.7 %、前年比4.3%の上昇となり、14四半期連続の上昇となったものの、上昇ペースは3四半期ぶりに減速した。
●空室率
安定的に推移
空室率は3.3%となり、前期比横ばい、前年同期比0.6ポイントの低下となった。2015年の新規供給の予約契約率が60%程度にとどまり引き続き空室率の押し上げ要因となった一方で、既存物件の空室率は引き続き2%台で推移した。
●ネット・アブゾープション※1
アジア・パシフィック地域等グローバル経済の不確実性が重しとなり需要が弱含みで推移した結果、ネット・アブゾープションはマイナスに転じた。
●供給
第3四半期に新規供給はみられなかった。
第3四半期に発表された常盤橋プロジェクトでは、東京駅前に所在する3.1ヘクタール超の敷地における大規模複合開発となり、2027年までに4棟総延床面積680千㎡が市場に供給される。オフィスビルはA棟が2021年に140千㎡の規模で竣工、B棟は2027年に490千㎡の規模で竣工予定。[IN1]
●価格・投資利回り
上昇ペースが減速
価格は前期比0.2%、前年同期比15.2%の上昇となり、賃料と同様に価格も上昇ペースが減速した。一方で、投資市場は活発となった。当四半期の取引事例は、森ヒルズリートによる六本木ヒルズ森タワーの追加取得（区分所有権 全体の1.4%程度）があり、価格は120億円、NOI利回り3.8%で取得した。
●12ヵ月見通し
2015年は賃料、価格とも緩やかに上昇
賃貸市場は、健全な需要が新規供給を吸収し、空室率は低位かつ安定的に推移する見通しであるため、賃料は緩やかに上昇する見通し。投資市場は、投資家による関心の高まりを反映して投資利回りは一層低下し、これと賃料上昇とがあいまって、価格は上昇する見通し。
※1当期中に新たに賃貸された床面積から当期中に退去した床面積を控除したネットの床面積の増減
大阪のAグレードオフィス市場
●賃料
5四半期連続上昇
月額坪当たり16,125円（共益費込）。前期比0.6%、前年同期比3.2%の上昇となり、上昇ペースは2四半期ぶりに加速。5四半期連続の上昇となった。
●空室率
5四半期連続で低下
空室率は5.5%、前期比0.4ポイント、前年同期比3.1ポイントの低下となり、5四半期連続の低下となった。
●ネット・アブゾープション
ネット・アブゾープションは7.5千㎡となり、前期比減速となったものの、年初から第3四半期までの総計は95千㎡となり、前年同期比大幅増となった。
●供給
第3四半期に新規供給はみられなかった。
●価格・投資利回り
価格は8四半期連続の上昇
価格は前期比6.4%、前年同期比25.4%の上昇となり、8四半期連続の上昇となった。投資家の関心を反映して投資利回りが一層低下し、価格は高い上昇率を維持した。
●12ヵ月見通し
賃料上昇と投資利回りの低下を反映して価格は上昇
賃貸市場は、景気回復が続けば需要は堅調に推移する見通しである一方、今後12ヵ月に新規供給は予定されていないため、引き続き低下圧力が空室率に加わり、賃料は緩やかに上昇する見通し。投資市場では、価格は賃料上昇と投資利回りの低下を反映して引き続き上昇する見通し。
JLLリサーチ事業部長の赤城威志は、次のように述べています。
「東京と大阪の不動産市場は引き続き上昇局面にあり、賃料と価格は上昇が続いています。ただし、市場によって濃淡がみられ、東京では、世界経済減速への警戒感が強まり賃料の上昇幅が縮小した一方で、大阪では、景気回復を背景に賃料の上昇幅が拡大しました。投資市場も、賃料上昇期待、低金利環境等を背景に活況を呈しています。今後も上昇局面が続くことが予想されます。」
東京のリテール（商業施設）市場
●賃料
緩やかに上昇
月額坪当たり74,737円（共益費込）。前期比1.1%、前年同期比8.1%の上昇となった。上昇基調は8四半期連続で、上昇ペースは前期並みとなった。銀座の1階賃料が牽引した。
●価格・投資利回り
価格は8四半期連続で上昇
価格は前期比3.3%、前年同期比20.6%の上昇となった。上昇ペースは減速し、投資利回りの低下が鈍化したことを反映した。
●12ヵ月見通し
賃料、価格とも緩やかに上昇
賃貸市場は、堅調な需要に加えて、今後の新規供給の契約率も好調であることから、需給は引き続きひっ迫し、賃料は上昇基調を維持する見通し。投資市場では、価格は主に賃料上昇を反映して上昇基調を維持し、投資利回りは安定的に推移する見通し。
東京のロジスティクス（物流）市場
●賃料
11四半期連続上昇
月額坪当たり4,197円（共益費込）。前期比0.3%、前年同期比5.9%の上昇となった。上昇は11四半期連続。低位な空室率を背景に、引き続き市場は貸主優位へ傾斜した。
●価格・投資利回り
価格は12四半期連続上昇
価格は前期比2.5%、前年同期比16.9%の上昇となり、12四半期連続の上昇となった。主に投資利回りの低下を反映している。投資市場では引き続きREITによる取得が活発となった。
●ネット・アブゾープション
第3四半期に68千㎡となり、前期比で減少したものの、年初から第3四半期までの総計は2014年通年の水準を上回り、好調となった。
●12ヵ月見通し
賃料、価格ともに緩やかに上昇
2016年は大量供給が予定されていることから、空室率は上昇するが、需要は堅調に推移する見通し。従って、賃料は上昇基調を維持するもののペースは鈍化する見通し。投資市場では、価格は投資利回りの低下を背景に引き続き緩やかに上昇する見通し。
東京のホテル市場
●需要
訪日外国人客と国内アクティブシニア層が旺盛な宿泊需要を創出
訪日外客数は、2015年初来8月までの累計で前年同期比49.1%増の1,290万人となった。なかでも、前年比で117.0%の増加となった中国からの訪日客による影響が大きい。2014年9月に数次ビザの発行要件が緩和されたインドネシア、フィリピン、ベトナムといったアジア諸国からの訪日客数も堅調に増加している。 アクティブシニア層による国内宿泊需要への貢献も大きい。1940年代に出生した団塊の世代が定年を迎え、資金余力の大きいアクティブシニア層はレジャー旅行客としての存在感を増している。
●供給
第3四半期の4ツ星、5ツ星ホテルの新規供給はなし
2015年は5ツ星ホテルの開業は無いが、2016年に2軒の5ツ星ホテルの開業が予定されている。星のや東京が客室数84室の高級旅館として丸の内エリアに、またザ・プリンスギャラリー東京紀尾井町が客室数250室のホテルを旧グランドプリンス赤坂跡地にそれぞれ開業を予定している。 4ツ星ホテルの開業としては、二子玉川エクセルホテル東急が客室数109室の小規模ホテルとして2015年7月に開業した。2015年はその他の4ツ星ホテルの開業は予定されていない。
●運営パフォーマンス
好調な運営パフォーマンスを維持
東京の5ツ星ホテルの運営パフォーマンスは、1日当り販売可能客室数当り宿泊売上（RevPAR）が2015年初来8月までの累計で前年比16.6%の増加と昨年からの成長が持続している。客室稼働率と平均客室単価（ADR）の双方が上昇したことよる。また、年移動平均でRevPARは2012年第2四半期以来、継続して成長軌道にある。
●売買
東京の4ツ星及び5ツ星ホテルの取引はなし
2015年第3四半期は東京の4ツ星及び5ツ星ホテルの取引は見られなかった。同期間において、星野リゾートが、広島、福岡、金沢、富山の4都市のANAクラウンプラザが含まれるANAクラウンプラザポートフォリオを約400億円で取得した。
●12ヵ月見通し
短期的にはADR 上昇が RevPARの継続成長を牽引
宿泊需要は、国内客及び海外客の双方において引き続き成長が見込まれる。国内客は、全国的な景況の改善、海外客は、過去最高水準にある訪日外客数が需要を後押しすると見られる。稼働率は既に高水準にあり、今後はADR上昇がRevPAR上昇を牽引する形となる。 マーケット環境の改善により、投資家のホテル投資意欲は高い一方で、ホテルオーナーがキャッシュフローの向上を享受するためホテルを当面は保有する意思が強く、売り物件が限定され、ホテル取引件数が伸びにくい状態が続くことが予測される。
JLLホテルズ＆ホスピタリティ事業部 マネージングディレクターの沢柳知彦は、次のように述べています。
「今期も中国をはじめとするインバウンド需要の拡大が継続したことに加えて、日本人の海外旅行の高騰に伴う国内旅行回帰の傾向も見られ、レジャー客による宿泊需要への貢献が顕著です。ホテルのキャッシュフローの更なる成長への期待から、ホテル投資マーケットも引き続き活況を呈しています」
【補足】
本レポートの日本での調査対象地区は次の通りです。
東京CBD（中心業務地区）：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
大阪CBD（中心業務地区）：中央区、北区
東京リテール：銀座と表参道のプライムリテールマーケット
東京ロジスティクス：東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県の一部）の新型物流施設
東京ホテル：特段の説明がない限り東京所在の5ツ星ホテルマーケット
「ジャパン プロパティ ダイジェスト（JPPD） 2015年第3四半期」の詳細はwww.joneslanglasalle.co.jpをご覧ください。
JLLについて
JLL（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、不動産オーナー、テナント、投資家に対し、包括的な不動産サービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。世界80ヵ国、従業員約58,000名、230超拠点で展開し、年間の手数料収入は約47億米ドル、総売上高は54億米ドルに上ります。2014年度は、プロパティマネジメント及び企業向けファシリティマネジメントにおいて、約3億1,620㎡（約9,486 万坪）の不動産ポートフォリオを管理し、1,180億米ドルの取引を完了しました。JLLグループで不動産投資・運用を担当するラサール インベスト マネジメントは、総額572億米ドルの資産を運用しています。JLLは、ジョーンズ ラング ラサール インクの企業呼称及び登録商標です。
JLLのアジア太平洋地域での活動は50年以上にわたり、現在16ヵ国、83事業所で30,100名超のスタッフを擁しています。2015年ユーロマネー・リアル・エステート・アワードにおいて、最優秀リアル・エステート・アバイザーに選出されました。また、2014年インターナショナル・プロパティ・アワード・アジア・パシフィックでは7ヵ国・地域で「最優秀不動産コンサルタント賞」を受賞しました。詳細な情報はホームページをご覧下さい。
www.joneslanglasalle.co.jp
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