「大宮 vs 浦和」論争を「住まい探し」の観点からLIFULL HOME'Sが比較調査
11月14日は「埼玉県民の日」
LIFULL HOME'S PRESS記事：https://www.homes.co.jp/cont/press/report/report_00318/
「住まい探し」の観点から「大宮」と「浦和」を比較
埼玉県民なら一度は聞いたことがある「大宮vs浦和」論争。元々、大宮と浦和は別の市でしたが、2001年に浦和市・大宮市・与野市が合併して「さいたま市」ができました。しかし、同じ市になった今でも、大宮と浦和はお互いの区をライバル視していると言われています。
そこで、統計データやLIFULL HOME'S独自データで両区を比較し、これまでになかった「住まい探し」の観点から大宮と浦和を比較調査しました。各データをLIFULL HOME'S総研 チーフアナリストが解説します。
＜解説＞
LIFULL HOME'S総研 副所長／チーフアナリスト 中山 登志朗 （なかやま としあき）
出版社を経て、 1998年から不動産調査会社にて不動産マーケット分析、知見提供業務を担当。不動産市況分析の専門家としてテレビ、新聞、雑誌、ウェブサイトなどメディアへのコメント提供、寄稿、出演を行うほか、年間多数の不動産市況セミナーで講演。2014年9月にLIFULL HOME'S総研副所長に就任。国土交通省、経済産業省、東京都などの審議会委員などを歴任。（一社）安心ストック住宅推進協会理事。
人口規模
住民基本台帳による月別人口推移によると、2023年10月の人口では大宮区が約12.4万人、浦和区が16.9万人となりました。人口差はあるもののどちらの区も人口は増加傾向で、2012年8月からの伸び率は大宮区111.6%、浦和区114.5%と、ほぼ同水準となっています。
※さいたま市 町名別人口、さいたま市、クリエイティブ・コモンズ・ライセンス 表示 2.1（https://www.city.saitama.jp/006/013/005/001/jikeiretsu.html）
＜中山コメント＞
総務省の調査によると、2022年に人口増が最も顕著だったのがさいたま市で、良好な交通利便性、比較的安価な住宅価格、リモートワークの定着が要因とされており、その中心エリアである大宮区も浦和区も今後の人口増が期待されます。人口推移はお互いに譲らぬ状況が続きそうです。
住みたい街ランキング
2022年における実際の問合せ数からユーザーの「本気」で住みたい街を算出した「2023年 LIFULL HOME'S みんなが探した！住みたい街ランキング」の首都圏版では、「借りて（賃貸）」と「買って（中古マンション）」のどちらも大宮に軍配があがりました。
＜中山コメント＞
賃貸意向は大宮が2位（埼玉県内1位）、浦和が39位（埼玉県内6位）、購入意向でも大宮8位（埼玉県内1位）、浦和41位（埼玉県内6位）と明らかな差がありました。大宮は首都圏有数のターミナル駅に成長し、新幹線移動も含めた交通利便性の良さや駅勢圏（駅周辺の繁華性の高いエリア）の広さなどが高く評価されています。
駅周辺の施設充実度
ある地点から徒歩圏で到達できる範囲に、生活利便施設、商業・レジャー施設、教育・学び施設など、都市のアメニティがどれだけ集積しているかを100点満点で評価する指標「Walkability Index（ウォーカビリティインデックス）」で、駅周辺の充実度を比較した結果、わずか1点差で「大宮」に軍配が上がりました。
大宮：https://lifullhomes-index.jp/info/areas/saitama-pref/00040-st/
浦和：https://lifullhomes-index.jp/info/areas/saitama-pref/00541-st/
Walkability Index：https://www.nikken-ri.com/wi.html
＜中山コメント＞
大宮と浦和の生活利便施設充実度はほぼ同じとなりました。指数では具体的な利便性を実感できませんが、大宮は弁当・惣菜50点、公園57点、医療施設55点、交番50点と50点台の項目が多いのに対して、浦和は満遍なく高得点を挙げており、どの項目を重視するかで大宮か浦和かを選択する意向に影響がありそうです。
交通利便性
利用可能な路線数で比較した結果、新幹線の利用が可能な大宮が15路線、浦和駅は5路線となり、大宮に軍配が上がりました。一方、主要駅へのアクセス時間は、大宮より都心方面に位置する浦和に軍配が上がりました。
＜中山コメント＞
各駅に乗り入れる路線数は大きく差がつきました。大宮には新幹線だけで6路線が乗り入れ、JR在来線に私鉄も加わって、上野に代わる「北の玄関口」のポジションを獲得しています。浦和は大宮よりも都心寄りですが、JR在来線のみの乗り入れとなっており、出張や旅行、帰省なども含めて交通利便性は大宮に優位性があります。
賃貸物件 家賃相場＆物件数
＜中山コメント＞
交通利便性と駅勢圏の広さは大宮がやや優勢で、その影響が賃貸ニーズにも反映されています。首都圏の家賃相場分布は都心に物理的に近いエリアの水準が高いのですが、主に単身者向け物件の家賃相場は大宮が7.5万円に対して浦和は7.0万円と逆転しています。賃料が高水準な駅近、新築物件が圧倒的に多いことがその要因です。
＜調査概要＞
抽出期間：2022年1~12月（1年間）
― 家賃相場：築40年以内、駅徒歩20分以内、定期借家を除く、専有面積15㎡以上40㎡未満
― 物件数：築40年以内、駅徒歩20分以内、定期借家を除く
― 駅近物件数： 築40年以内、駅徒歩5分以内、定期借家を除く
― 新築物件数：築1年以内（未入居）、駅徒歩20分以内、定期借家を除く
中古マンション 価格相場＆物件数
＜中山コメント＞
賃貸ニーズとは対照的に購入ニーズは浦和に軍配が上がります。中古マンション価格相場は大宮が3,685万円に対して浦和は5,180万円と約1,500万円の差がありました。住宅購入は長期の居住を前提とするため、交通・生活の利便性に加えて住環境、教育・医療、安全性などチェック項目が多岐に渡り、住宅地としての“品質”が評価された結果です。
＜調査概要＞
抽出期間：2022年1~12月（1年間）
― 価格相場：築40年以内、駅徒歩20分以内、専有面積30㎡以上75㎡未満
― 物件数：築40年以内、駅徒歩20分以内
― 駅近物件数： 築40年以内、駅徒歩5分以内
LIFULL HOME'S について（URL：https://www.homes.co.jp/）
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