さくら総合リート投資法人の投資口8700口を保有するギャラクシー・ジェイリートが、投資主の投資リターンを最大化するため、ポートフォリオ（全不動産資産）の売却を提案
ニュースリリース (English Follows Japanese)
さくら総合リート投資法人の投資口8700口を保有するギャラクシー・ジェイリートが、投資主の投資リターンを最大化するため、ポートフォリオ（全不動産資産）の売却を提案
2020年3月6日 –日本東京： ギャラクシー・ジェイリート・ピーティワイ・リミテッド（以下「ギャラクシー」といいます）は、本日、さくら総合リート投資法人（以下「さくらリート」といいます）の全ての投資主の投資リターンを最大化するさくらリートのポートフォリオ（全不動産資産）の売却計画を発表するとともに、さくらリートの全ての投資主が、かかる売却計画を検討し、これに賛同すべきと公表いたしました。⁽¹⁾
ギャラクシーは、提案されているさくらリートとスターアジアの合併は、投資主のために公正な市場価値を分配するものではないと考えています。ギャラクシーの提案は、投資主が2020年3月30日のさくらリートの投資主総会においてギャラクシーの投資主提案を承認すること、及び後日ポートフォリオ（全不動産資産）の売却を可能にするさくらリートの規約の変更を承認することを条件とするものです。もし承認された場合、直近の独立した鑑定評価額である627億円⁽²⁾でポートフォリオ（全不動産資産）を売却した場合、投資主は3月3日の終値⁽³⁾よりも17.6％高く、同日のスターアジアとの合併提案に基づく投資口価値よりも11.9％⁽⁴⁾高い1投資口当たり101,000円を受け取ることができることになります。
「我々の提案は、さくらリートの投資主にその投資の公正な市場価値を分配します。これはスターアジアに対して、さくらリートのポートフォリオ（全不動産資産）をディスカウントして売却し、さくらリートの投資主への将来の分配が減少することになるスターアジアとの合併提案とは異なります。ギャラクシーの提案は、より魅力的な選択肢を提供し、さくらリートの所有者、すなわち投資主の手に支配権を戻すものです。」とギャラクシー・ジェイリートのマネージング・ディレクターであるニール・ウェレットは述べています。
ウェレット氏は続けて以下のとおり述べました。「我々の提案により、投資主は、非常に大きな価額を受け取ることができるのみならず、それを現金で受け取るという利益も得ることができます。投資主は、これによる高い収益をあらゆる投資先に再投資する完全な自由を有することになり、過去6ヶ月から12ヶ月間において、広範なJリートセクターでの平均を大きく下回る収益であるスターアジアの投資口の受け入れを強制されないことになります。」
ウェレット氏は以下のとおり述べて締めくくりました。「さくらリートの投資主は、起こりうるスターアジアとの合併の見通しに危機意識を持つべきです。さくらリートのポートフォリオは、東京都心のオフィスに重点が置かれていることから優れており、過去3年間の1投資口当たりNAV（純資産価格）の上昇率は、スターアジアの2倍です。投資主がその投資の公正な市場価値の分配を確保する唯一の方法は、2020年3月30日の投資主総会において我々の提案を支持し、ポートフォリオ（全不動産資産）の売却を承認することです。」
さくらリートの投資主は、ギャラクシーの提案（添付）の詳細を慎重に検討することが推奨されます。1投資口当たりの分配は、提案されているスターアジアとの合併後は減少し、投資主はその投資の公正な市場価値の分配を受けることができません。スターアジアにより開示された情報は誤解を招く方法で開示されています。
以上
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（１） ギャラクシーのプレゼンテーション「さくら総合リート投資法人の全投資主の利益へとつながる投資主提案」www.Galaxyjreit.comの全文をご参照下さい。
（2）2019年12月時点のさくらリートの直近の独立した鑑定評価額。
（3）2020年3月3日のさくらリートの投資口の終値（85,900円）。
（4） 2020年3月3日のスターアジアの投資口の終値（101,400円）及び提示された合併比率1：0.89を適用して算出したもの。
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NEWS RELEASE
GALAXY JREIT, OWNER OF 8,700 UNITS IN SAKURA SOGO REIT PROPOSES SALE OF PORTFOLIO TO OPTIMIZE UNITHOLDER RETURNS
March 6, 2020 –Tokyo, Japan, GALAXY JREIT PTY LIMITED (“Galaxy”) today announced that all unitholders in Sakura Sogo REIT Investment Corporation (“Sakura”) should consider and approve a plan to sell Sakura’s portfolio to optimize investment returns for all Sakura unitholders.⁽⁵⁾
Galaxy believes the proposed merger between Sakura and Star Asia falls well short of delivering fair value for unitholders. Galaxy’s plan is subject to unitholders approving its proposals at the Sakura unitholders meeting on March 30, 2020 and a subsequent change in the Sakura Articles of Incorporation to allow the eventual portfolio sale. If approved, and assuming a portfolio sale at the most recent independent appraisal value of ¥62.7 billion⁽⁶⁾, unitholders would receive an estimated ¥101,000 per unit 17.6% higher than the closing price⁽⁷⁾ on March 3 and 11.9%⁽⁸⁾ higher than the implied value under the Star Asia merger proposal on the same date.
“Our proposal will deliver Sakura unitholders fair value for their investment, unlike the proposed merger with Star Asia that would result in a sale of Sakura’s portfolio to Star Asia at a discount and a reductionin future distributions for Sakura unitholders. Galaxy’s proposal provides a more attractive alternative and puts power and control back into the hands of the owners of Sakura – its unitholders” said Neil Werrett, Managing Director of Galaxy JREIT.
Mr. Werrett continued, “Under our proposal unitholders will receive significantly more in terms of value and further benefit from receiving this in cash. They will have complete freedom to re-invest the higher proceeds in any investment and not be forced to accept Star Asia units which have materially underperformed the broader J-REIT sector over the past 6 to 12 months.”
Mr. Werrett concluded, “Sakura unitholders should be alarmed at the prospect of a possible merger with Star Asia. Sakura’s portfolio is superior due to its central Tokyo office weighting and growth in net asset value per unit has been double that of Star Asia over the past 3 years. The only way to ensure unitholders receive fair value for the investment is to support our proposals at the unitholder meeting on March 30, 2020 and approve a portfolio sale.”
Sakura unitholders are encouraged to read the details of Galaxy’s proposal (attached) carefully.Distribution per unit will fall post the proposed merger with Star Asia and unitholders will not receive fair value for their investment. Information provided by Star Asia has been presented in a manner that is misleading.
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（5）Refer to Galaxy’s full presentation “Proposal by one unitholder to benefit all Sakura Sogo REIT unitholders” www.galaxyjreit.com
（6） Sakura’s most recent independent appraisal values (dated 31 December 2019)
（7） Closing price for Sakura units on March 3, 2020 (¥85,900)
（8）Calculated using the closing price of Star Asia units on March 3, 2020 (¥101,400) and the proposed merger ratio of 1:0.89
さくら総合リート投資法人の投資口8700口を保有するギャラクシー・ジェイリートが、投資主の投資リターンを最大化するため、ポートフォリオ（全不動産資産）の売却を提案
2020年3月6日 –日本東京： ギャラクシー・ジェイリート・ピーティワイ・リミテッド（以下「ギャラクシー」といいます）は、本日、さくら総合リート投資法人（以下「さくらリート」といいます）の全ての投資主の投資リターンを最大化するさくらリートのポートフォリオ（全不動産資産）の売却計画を発表するとともに、さくらリートの全ての投資主が、かかる売却計画を検討し、これに賛同すべきと公表いたしました。⁽¹⁾
ギャラクシーは、提案されているさくらリートとスターアジアの合併は、投資主のために公正な市場価値を分配するものではないと考えています。ギャラクシーの提案は、投資主が2020年3月30日のさくらリートの投資主総会においてギャラクシーの投資主提案を承認すること、及び後日ポートフォリオ（全不動産資産）の売却を可能にするさくらリートの規約の変更を承認することを条件とするものです。もし承認された場合、直近の独立した鑑定評価額である627億円⁽²⁾でポートフォリオ（全不動産資産）を売却した場合、投資主は3月3日の終値⁽³⁾よりも17.6％高く、同日のスターアジアとの合併提案に基づく投資口価値よりも11.9％⁽⁴⁾高い1投資口当たり101,000円を受け取ることができることになります。
「我々の提案は、さくらリートの投資主にその投資の公正な市場価値を分配します。これはスターアジアに対して、さくらリートのポートフォリオ（全不動産資産）をディスカウントして売却し、さくらリートの投資主への将来の分配が減少することになるスターアジアとの合併提案とは異なります。ギャラクシーの提案は、より魅力的な選択肢を提供し、さくらリートの所有者、すなわち投資主の手に支配権を戻すものです。」とギャラクシー・ジェイリートのマネージング・ディレクターであるニール・ウェレットは述べています。
ウェレット氏は続けて以下のとおり述べました。「我々の提案により、投資主は、非常に大きな価額を受け取ることができるのみならず、それを現金で受け取るという利益も得ることができます。投資主は、これによる高い収益をあらゆる投資先に再投資する完全な自由を有することになり、過去6ヶ月から12ヶ月間において、広範なJリートセクターでの平均を大きく下回る収益であるスターアジアの投資口の受け入れを強制されないことになります。」
ウェレット氏は以下のとおり述べて締めくくりました。「さくらリートの投資主は、起こりうるスターアジアとの合併の見通しに危機意識を持つべきです。さくらリートのポートフォリオは、東京都心のオフィスに重点が置かれていることから優れており、過去3年間の1投資口当たりNAV（純資産価格）の上昇率は、スターアジアの2倍です。投資主がその投資の公正な市場価値の分配を確保する唯一の方法は、2020年3月30日の投資主総会において我々の提案を支持し、ポートフォリオ（全不動産資産）の売却を承認することです。」
さくらリートの投資主は、ギャラクシーの提案（添付）の詳細を慎重に検討することが推奨されます。1投資口当たりの分配は、提案されているスターアジアとの合併後は減少し、投資主はその投資の公正な市場価値の分配を受けることができません。スターアジアにより開示された情報は誤解を招く方法で開示されています。
以上
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（１） ギャラクシーのプレゼンテーション「さくら総合リート投資法人の全投資主の利益へとつながる投資主提案」www.Galaxyjreit.comの全文をご参照下さい。
（2）2019年12月時点のさくらリートの直近の独立した鑑定評価額。
（3）2020年3月3日のさくらリートの投資口の終値（85,900円）。
（4） 2020年3月3日のスターアジアの投資口の終値（101,400円）及び提示された合併比率1：0.89を適用して算出したもの。
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NEWS RELEASE
GALAXY JREIT, OWNER OF 8,700 UNITS IN SAKURA SOGO REIT PROPOSES SALE OF PORTFOLIO TO OPTIMIZE UNITHOLDER RETURNS
March 6, 2020 –Tokyo, Japan, GALAXY JREIT PTY LIMITED (“Galaxy”) today announced that all unitholders in Sakura Sogo REIT Investment Corporation (“Sakura”) should consider and approve a plan to sell Sakura’s portfolio to optimize investment returns for all Sakura unitholders.⁽⁵⁾
Galaxy believes the proposed merger between Sakura and Star Asia falls well short of delivering fair value for unitholders. Galaxy’s plan is subject to unitholders approving its proposals at the Sakura unitholders meeting on March 30, 2020 and a subsequent change in the Sakura Articles of Incorporation to allow the eventual portfolio sale. If approved, and assuming a portfolio sale at the most recent independent appraisal value of ¥62.7 billion⁽⁶⁾, unitholders would receive an estimated ¥101,000 per unit 17.6% higher than the closing price⁽⁷⁾ on March 3 and 11.9%⁽⁸⁾ higher than the implied value under the Star Asia merger proposal on the same date.
“Our proposal will deliver Sakura unitholders fair value for their investment, unlike the proposed merger with Star Asia that would result in a sale of Sakura’s portfolio to Star Asia at a discount and a reductionin future distributions for Sakura unitholders. Galaxy’s proposal provides a more attractive alternative and puts power and control back into the hands of the owners of Sakura – its unitholders” said Neil Werrett, Managing Director of Galaxy JREIT.
Mr. Werrett continued, “Under our proposal unitholders will receive significantly more in terms of value and further benefit from receiving this in cash. They will have complete freedom to re-invest the higher proceeds in any investment and not be forced to accept Star Asia units which have materially underperformed the broader J-REIT sector over the past 6 to 12 months.”
Mr. Werrett concluded, “Sakura unitholders should be alarmed at the prospect of a possible merger with Star Asia. Sakura’s portfolio is superior due to its central Tokyo office weighting and growth in net asset value per unit has been double that of Star Asia over the past 3 years. The only way to ensure unitholders receive fair value for the investment is to support our proposals at the unitholder meeting on March 30, 2020 and approve a portfolio sale.”
Sakura unitholders are encouraged to read the details of Galaxy’s proposal (attached) carefully.Distribution per unit will fall post the proposed merger with Star Asia and unitholders will not receive fair value for their investment. Information provided by Star Asia has been presented in a manner that is misleading.
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（5）Refer to Galaxy’s full presentation “Proposal by one unitholder to benefit all Sakura Sogo REIT unitholders” www.galaxyjreit.com
（6） Sakura’s most recent independent appraisal values (dated 31 December 2019)
（7） Closing price for Sakura units on March 3, 2020 (¥85,900)
（8）Calculated using the closing price of Star Asia units on March 3, 2020 (¥101,400) and the proposed merger ratio of 1:0.89
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