賃貸マンションをホテル仕様に。新ブランド「KYŌ RESIDENCE」誕生インバウンド4,268万人超時代の「供給不足」を収益機会へ。
空間の再定義により賃料2倍超を狙うバリューアップ投資モデルが始動
ＪＡ三井リース建物株式会社（本社：東京都中央区、代表取締役社長：工藤 真樹、以下「ＪＡ三井リース建物」）と株式会社Concept K（本社：東京都渋谷区、代表取締役社長：多幾 宏平、以下「Concept K」）は、Concept Kが企画開発する訪日外国人・海外ビジネスパーソン向けの高品質サービスアパートメントブランド「KYŌ RESIDENCE」の第一弾として「KYŌ RESIDENCE 新宿代々木」を2026年7月より先行開業いたします。
本件は、既存賃貸マンションをフルリノベーションし、都心で構造的に供給が不足する「1〜3カ月の中長期滞在」市場に新たな投資モデルを提示するものです。本リリースでは投資設計の論拠と市場ポテンシャルをご紹介いたします。
本プロジェクトは、2026年9月のグランドオープンに向けた第1弾リリースであり、今後さらなるプレミアムユニットの公開を予定しています。
▼ KYŌ RESIDENCE公式サイト
■着眼点｜都心「長期滞在市場」の構造的な供給不足
訪日外客数は2025年に年間4,268万人超を記録し過去最高を更新。2026年3月には単月で約362万人（JNTO推計）に達するなど増加傾向が続いており、滞在形態も「モノ消費」から「コト消費（体験・滞在型）」へのシフトが鮮明です。数週間〜数ヶ月単位で滞在する欧米人や、出張に休暇を組み合わせるブリージャー（ビジネス＋レジャー）層を中心に、ホテル以上のプライバシーと生活の自由度を備えたサービスアパートメントへのニーズが急速に高まっています。
Concept Kの出資株主でもあるE-HOUSING社が運営する外国人向けプラットフォームのデータでは1年間で掲載するサービスアパートメントへの予約問い合わせが約8,200件に達し、うち約72%が「90日以内」、87%が「180日以内」の短〜中期滞在ニーズです。需要国別では米国・カナダが最多、フランス、ドイツと欧米系が上位を占めます。しかし問い合わせの約1/3は空室情報不足や審査の煩雑さからホテルへ流出しており、高品質な中期滞在プロダクトの供給不足が大きな機会損失を生んでいます。
■投資設計の特長｜「可処分空間の最大化」による高収益モデル
本プロジェクトの核心は、従来の賃貸マンション設計（収納・水回り重視）を「短〜中期滞在者の行動様式」に合わせて再構築することにあります。デッドスペース（過剰な収納・廊下・和室など）を削減し、メインの生活空間（LDK）へ集約することで、限られた面積の中に「圧倒的なゆとり」を創出。空間の再定義とターゲット、貸し方の変更により、従来の相場を大きく上回る、坪賃料約2倍の収益性を実現するバリューアップモデルを構築しています。
さらに、既存テナントが残る段階から順次工事とサービスアパートメント（SA）転換を進めることで、賃貸収益を確保しながら段階的に利回りを向上。将来的には全室SA（定借）化による建替えあるいは用途地域によってはホテル転換といった柔軟な出口戦略を描くことが可能です。
■Concept Kの強み｜4社ONE TEAMによるインハウス一貫体制
高い投資パフォーマンスの背景には、投資企画・ファイナンス・デザイン・リーシングの各機能を外部委託せず、出資株主4社で垂直統合するインハウス体制があります。他社依存による情報の非対称性・コストの中間マージン・スピードロスを排除し、投資家目線の一貫した意思決定とプロダクトの品質管理を実現しています。
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機能 |
担当会社 |
強みと実績 |
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投資企画・プロデュース |
マーケティングリアルティ合同会社 |
機関投資家向け多アセットのバリューアップ実績。独自のマーケティングと不動産投資ロジックを融合した次世代アセット開発。 |
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ファイナンス・AM |
W & Company合同会社 |
強い業界ネットワークとプロジェクトファイナンス力を有し、機関投資家との豊富な実績を持つ。 |
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ブランディング、デザイン・施工管理・運営 |
株式会社BARE NOTE STUDIO |
グループ滞在に最適化したブティックホテル「illi Stays」を25拠点展開。空間価値の最大化するモノづくり、業界水準を圧倒的に上回るADR/OCC実績、無人運営ながら高い満足を獲得するノウハウを持つ。 |
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マーケティング戦略・リーシング |
株式会社E-HOUSING |
強力な外国人向け賃貸プラットフォームを運営。独自アルゴニズムにより広告費をかけずSNSコンテンツで累計1万件超の問い合わせを獲得（コンテンツビューは2億回以上）。月間SA問い合わせ約1,500件獲得する直接集客基盤。 |
■プロダクトの設計思想｜可処分空間の最大化による坪単価向上
本プロジェクトの核心は、従来の賃貸マンション設計（収納・水回り重視）を「短〜中期滞在者の行動様式」に最適化して再設計する点にあります。デッドスペース（収納・廊下・和室）を削減しLDKに集約することで、坪単価あたりの収益効率を向上させています。
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301号室 |
302号室 |
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専有面積 |
50.8m2 |
40.7m2 |
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リノベ前（既存間取り) |
2LDK（LDK 11.1畳 / 洋室x2）収納・廊下が全体の約30%を占有 |
1LDK（LDK 10.1畳 / 洋室 5.0畳）廊下などデッドスペースが多数 |
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バリューアップポイント |
部屋数を絞ることで、メインの生活空間（LDK）をリノベーション前比で約46%拡大。可処分スペースを最大化し、長期滞在においてもストレスのない「圧倒的なゆとり」を物理的に具現化。 |
専有部内のデッドスペースであった廊下を取り込み、メインの生活空間（LDK）をリノベーション前比で約34%拡大。単なる面積の変更に留まらず、仕切りを排した「抜け感」のある空間設計により、40㎡台のコンパクトな1LDKでありながら、数値以上の開放感と居住性を実現。 |
■物件概要
【名 称】KYŌ RESIDENCE 新宿代々木
【所 在 地】東京都渋谷区代々木4丁目34-7
【アクセス】京王新線「初台」駅 徒歩5分 / 小田急小田原線「参宮橋」駅 徒歩7分
【構造・規模】鉄筋コンクリート造（RC）・地上4階建
【先行開業】2026年7月（先行2ユニット稼働開始）
【公式サイト】https://kyo-residence.jp/
※物件の詳細仕様・設備・賃料・全ユニット情報は2026年9月のグランドオープン時に公開いたします。
▶ 2026年9月 グランドオープン予定
── 今秋、 KYŌ RESIDENCE代々木の全貌が明らかになります ──
8月 共用エントランス ホテルクオリティへのリニューアル完成
9月 100m2超プレミアムユニット公開 / 全ユニット本格稼働
詳細は第2弾リリースおよび公式サイトにて順次公開いたします
■今後の展開
今後もＪＡ三井リース建物とConcept Kは、インバウンド需要の成長と多様化する長期滞在ニーズに応えながら、需要データに基づきターゲットエリア（都心エリア）への「KYŌ RESIDENCE」シリーズの展開を加速させていきます。既存アセットのバリューアップによる高収益モデルを広げることで、投資家・入居者・地域のいずれにも新たな価値を創造してまいります。
■ＪＡ三井リース建物株式会社
ＪＡ三井リースグループは、中期経営計画「Sustainable Evolution 2028」の重点施策として「ビジネスモデルの進化」を掲げ、社会・生活基盤である不動産分野に着目したビジネスを成長領域としています。グループのソリューション、営業基盤、地域ネットワークを融合させることで、社会・地域・顧客の課題解決に挑戦しています。今後も時代や潮流に合わせた建築ストックの再生や活用、社会・生活基盤の安定供給に取り組むとともに、Concept Kとの連携を通じて、多様な滞在スタイルを支援するサービスの提供にも注力し、より豊かで持続可能な社会の実現を目指してまいります。
代表：代表取締役社長 工藤 真樹
所在地：東京都中央区銀座八丁目13番1号
URL：https://www.jamitsuilease-tatemono.co.jp/
■株式会社Concept K
不動産投資開発から運営まで全工程をインハウスで実行する、マーケットイン型のアセットマネジメント企業。訪日外国人の増加と滞在スタイルの多様化が進む中、1〜3カ月の中長期滞在を支える高品質な居住空間の不足に着目。設計段階からラグジュアリーホテル仕様の内装とアメニティを追求した「KYO RESIDENCE」シリーズを展開しています。投資メカニズムとクリエイティブな空間デザインを融合させることで、入居者には「母国とは異なる特別な日本の滞在」を、投資家には「市場の空白を捉えた高い収益性」を提供します。
代表：代表取締役社長 多幾 宏平
所在地：〒150-0001 東京都渋谷区神宮前1-5-8 神宮前タワービルディング14F
◾️本件に関する問い合わせ先
株式会社Concept K 広報
pr@concept-k.jp
ＪＡ三井リース建物株式会社
営業第三部 03-6775-3045
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