地震の3年後に、タイルは落ちた。足場を組まない“ロープアクセス”で、幅40cmの隙間から地震直後の外壁を緊急調査

株式会社明誠が、地震後の外壁緊急点検と危険タイルの撤去に対応。足場の組立4〜7日を待たずに着手でき、地上からの外観確認では見えない高所の「浮き」を打診で一枚ずつ確認します

マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がける株式会社明誠（東京都東大和市／代表取締役　本間　幸紘）は、強い揺れを伴う地震のあとに発生する外壁タイル・モルタルの剥落に対し、足場を組まない無足場工法「ロープアクセス」による緊急の外壁調査と、危険箇所の応急撤去・補修に対応します。

地震による外壁の危険は、揺れた瞬間に終わりません。 揺れは、それまで表面上は問題なく見えていた部分にも「浮き」を発生・進行させます。浮きは外から見ても分からず、その後の余震や台風・豪雨が加わることで、数か月から数年の時間差で、突然落ちます。

しかも、この「浮き」は地上から見上げても発見できません。 判別するには、外壁に直接触れて叩き、音の違いを聞き分ける「打診」が必要です。従来この作業には全面足場が前提とされ、組立だけで通常4〜7日を要していました。

当社は、屋上などの吊元からロープで下降するロープアクセス（無足場工法）により、足場の組立を待たずに高所の外壁へ直接アプローチします。足場が組めない狭所でも、幅40cmほどの隙間があれば作業が可能です（当社基準）。

本リリースの5つのポイント

地震の被害は、揺れた瞬間には終わらない。 熊本地震（2016年4月）の約3年後にあたる2019年4月、熊本県内の民間マンションで外壁タイル等が落下し、人的被害が発生しました（熊本県「外壁等の落下防止対策について」）。

地上から見上げても「浮き」は分からない。 地震直後に行われる被災建築物応急危険度判定は、二次災害防止を目的とした外観調査です（日本建設業連合会「地震被災後の建築物の判定」

）。高所タイルの浮きまでを一枚ずつ確認するものではありません。また、赤外線カメラによる調査をしても、浮いているのは判断ができても緊急性の高さは測ることができません。

落ちれば、責任は建物所有者・管理組合に。 民法第717条の工作物責任では、所有者は過失がなくても責任を免れないと解されています。

足場の組立4〜7日を待たずに着手できる。 足場が組めない狭所でも、幅40cmほどの隙間があれば下降・作業が可能です（当社基準）。

足場工法／ロープアクセス／ハイブリッドの3工法から中立に提案。 さらにフランチャイズ展開により、この技術を業界へ開放しています。

 1. なぜ「地震のあと」が危ないのか — 落ちるのは、揺れた日ではない

実際に起きたこと：地震の3年後の剥落

2016年4月の熊本地震では、28時間以内に2度の震度7が観測されました。その約3年後にあたる2019年4月、熊本県内の民間マンションで外壁タイル等が落下し、人的被害が発生しています。

出典：熊本県「外壁等の落下防止対策について」（土木部建築課）

国土交通省が集約する建築物事故の報告資料をもとにした解説によれば、この事故はマンション11階からの落下で、タイルの大きさは約40cm四方。走行中の車を直撃し、運転者と同乗者が負傷しました。地震でタイルの浮きやひび割れが生じ、そこに雨水が浸入。壁とタイルの隙間に強風が吹き込んだことが原因と考えられています。

参考：外壁タイル剥落の原因と落下事故事例（日本耐震診断協会）

つまり、揺れた日には何も落ちていません。外壁は無事に見えていた。 それでも3年後に落ちたのです。

何が起きているのか

鉄筋コンクリート造の建物にタイルやモルタルを貼った外壁では、強い揺れによって躯体がひずみます。仕上げ材は躯体の動きに追従しきれず、界面が剥離して「浮き」が生じます。

そこから先は、時間の問題です。

1. 地震：躯体がひずみ、タイルと下地の間に微細な浮き・ひび割れが生じる

2. 降雨：ひび割れから雨水が浸入し、浮きの範囲が広がる

3. 余震・凍結融解・温度変化：浮きがさらに進行する

4. 強風・台風：隙間に風が吹き込み、剥離面が一気に剥がされる

5. 剥落

外壁からの落下は、エントランス・共用廊下・歩道・通学路といった人の往来がある場所で起これば、そのまま重大な人身事故になります。

「地震以外でも落ちている」という前提

地震だけが原因ではありません。国土交通省・東京都都市整備局が公表する建築物事故の報告事例には、経年劣化や強風によるものも含め、外壁落下による人身事故が繰り返し記録されています。

事故	発生	被害	主な原因
飲食店の外壁モルタル落下（山形県）	2016年5月5日	重傷1名	経年劣化によるクラックへの雨水浸入＋強風
二丁掛けタイル落下（大阪府）	2016年7月7日	軽傷1名	経年劣化＋直射日光・風雨・温度変化による強度低下
店舗の外壁モルタル落下（北海道）	2017年2月4日	重傷1名・軽傷1名	鉄板下地の腐食による釘の抜け（重さ数十kgが約2mの高さから落下）

出典：東京都都市整備局「建築物等に係る事故の報告制度と事故事例」（掲載資料「建築物事故内容報告事例」／国土交通省提供資料）

 各事例の詳細解説参考：ビューローベリタスジャパン「外壁タイル落下事故の事例4選」

これらはいずれも地震が直接の原因ではありません。 だからこそ深刻です。平時ですら落ちているものが、地震で浮きが進んだあとに落ちない理由はありません。

 2. いちばんの落とし穴 —「地上から見て異常なし」は、安全の証明ではない

地震のあと、自治体は被災建築物応急危険度判定を実施します。判定士が建物を調査し、「調査済（緑）」「要注意（黄）」「危険（赤）」のステッカーを掲示する制度です（神奈川県「震災建築物応急危険度判定について」）。

これは非常に重要な制度ですが、その性質を正しく理解しておく必要があります。

応急危険度判定は、余震等による倒壊や部材の落下から生じる二次災害を防ぐための「外観調査」です（日本建設業連合会）。制度の全国的な体制整備は、全国被災建築物応急危険度判定協議会（事務局：日本建築防災協会）が担っています。

目的は、その建物を使ってよいかを短時間で判断することにあります。

高所のタイル一枚ずつの浮きを打診で確認するものではありません。

つまり、「調査済（緑）」は「建物が使用可能」という意味であって、「外壁のすべてが安全」という意味ではありません。

そして、外壁タイルの浮きは、打診しなければ発見できません。 見た目には健全でも、叩けば音が違う——それが浮きです。地上から見上げる限り、この判別は原理的に不可能です。

3. 落ちれば、責任は建物所有者・管理組合が負います

民法第717条：所有者は、過失がなくても責任を免れない

民法第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）は、工作物の設置・保存に瑕疵があって他人に損害が生じた場合、まず占有者が責任を負い、占有者が損害の発生を防ぐのに必要な注意を尽くしていたときは、所有者が責任を負うと定めています。所有者の責任については、過失がなくても免れないと解されています。

参考として、2020年にはマンションの擁壁が崩れ、通行していた女子高校生が亡くなる事故が発生し、マンション側が遺族側に1億円の賠償金を支払って和解しています（外壁タイルの事故ではありませんが、建物に起因する第三者被害の重さを示す事例です）。

出典：さくら事務所「マンション外壁タイルの浮き・剥落が急増！『巨大地震』に備えて点検を」

建築基準法第12条：10年ごとの「全面打診等」は義務

一定規模以上の建物（特定建築物）には、建築基準法第12条にもとづく定期調査・報告が義務づけられています。

区分	内容	位置づけ
定期調査報告（目視・部分打診）	おおむね1〜3年ごと	法定義務
全面打診等の調査	竣工または外壁改修から10年を超えて最初の調査時、および以降10年以内ごと	法定義務（国土交通省告示第282号）
地震後の臨時点検	行した浮きを早期に把握する	義務ではないが、強く推奨

※対象・周期は建物の用途・規模や自治体の運用により異なります。定期報告を怠った場合や虚偽報告をした場合は、建築基準法第101条により100万円以下の罰金が定められています。

出典：国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」／同「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」

「次の定期調査まで待つ」という判断が、そのまま数年分のリスクになります。

参考データ：1回目の大規模修繕を迎えた建物のタイル瑕疵

不動産コンサルティング会社さくら事務所が、2023年7月から2024年6月までに1回目の大規模修繕工事のコンサルティングを行ったマンション21件のうち、14件（約66.6％）で外壁タイルの瑕疵が確認されたと公表しています。

出典：さくら事務所「マンション外壁タイルの浮き・剥落が急増！『巨大地震』に備えて点検を」

※同社は「日本全国の平均を示すものではない」と付記しています。あくまで参考値としてご確認ください。

4. 解決策：足場を待たない「ロープアクセス」だから、地震のあとすぐ動ける

株式会社明誠は、屋上などの吊元からロープで下降して高所へ直接アプローチするロープアクセス工法（無足場工法）を得意としています。地震後の初動で、次の4点が効きます。

• スピード：足場の組立（通常4〜7日）を待たない 吊元さえ確保できれば下降でき、外壁調査・危険タイルの撤去に速やかに着手できます。

• 狭所対応：幅40cmほどの隙間があれば作業できる 隣地との距離が近く足場が組めない場所でも対応可能です（当社基準。吊元の確保など条件があります）。

• ピンポイント：全面足場を組まず、危険な箇所だけ撤去できる 建物全体を囲う必要がないため、初動のコストを大きく抑えられます。

• 二次災害の防止：落ちる前に、落ちそうなものを取り除く 余震や風雨で剥落する前に、危険な浮き部分を先に撤去します。

【比較】地震後の初動対応：足場工法 vs ロープアクセス

比較項目	従来の足場工法	ロープアクセス（無足場工法）
着手までの早さ	足場の組立に通常4〜7日。着手が遅れる	足場の組立を待たずに調査・撤去へ着手できる
狭所での作業	隣地が近いと足場が組めない／割高	幅40cmほどの隙間があれば作業可能（当社基準）
危険箇所への対応	全面足場が前提になりがち	剥落しそうな箇所だけをピンポイントで撤去
初動のコスト	全面足場の設置・解体費が先に発生	足場費用そのものが不要
許認可・付帯費用	道路使用許可・道路占用許可、交通誘導警備員が必要な場合があり費用増	路上の占有が小さく付帯費を抑えやすい
二次災害の防止	着手が遅れる分、剥落のリスク時間が延びる	余震・風雨で落ちる前に先手で対応

※足場の組立期間・許認可の要否・作業可否は、建物の規模・立地・吊元の状況により異なります。緊急点検の可否・費用は現地確認のうえご案内します。

安全性について：ブランコ作業とは異なります

ロープアクセスは、作業用と安全用の2本のロープ（ライフライン）を常時使用し、全身ハーネスを装着して行います。万一片方に不具合が生じても墜落を防ぐ設計です。

産業用ロープアクセスの国際的な標準を定めるIRATA（国際産業用ロープアクセス協会）は、これまでに世界で13万人を超える技術者を認定しています（IRATA International “About us”）。一方、日本国内では労働安全衛生規則上の「ロープ高所作業」に関する特別教育が求められるのみで、国際資格の保有は義務ではありません。そのため、国際基準に沿った資格・訓練体制を備えたうえで建物修繕を担う事業者は、国内では限られています。

なお、危険タイルの撤去作業は「意図的に落下物を発生させる作業」でもあります。当社は、下部の立入規制・養生・監視員の配置を行ったうえで実施します。

5. 地震後の対応の流れ（外壁調査 → 危険箇所の応急撤去 → 補修）

STEP1　打診調査で「見えない浮き」を発見する

ロープアクセスで外壁へ直接アプローチし、目視と打診（叩いて音の違いで浮きを判定）により、タイル・モルタルの浮きやひび割れを確認します。地上からの外観確認では把握できない高所の状態を、直接触れて判別します。

漏水が疑わしい箇所だけでなく、次に落ちそうな弱点まで先に洗い出す

ことで、この後の撤去・補修に無駄がなくなります。ありません。

STEP2　剥落のおそれがある箇所を、落ちる前に撤去する

落下の危険が高い浮き部分を、落ちる前に先に撤去します。エントランス・共用廊下・歩道や通学路に面した箇所など、人の往来がある部分から優先して安全を確保します。

これは「直す」工事ではなく、「落ちる前に取り除く」応急対応です。恒久的な補修は、建物の状況と管理組合の合意形成に合わせて別途計画します。応急対応と恒久補修を切り分けられることが、初動の速さにつながります。

STEP3　そのまま補修・恒久対策まで完結する

撤去した箇所を、同じ体制でそのまま補修します。施工を担うのは、いわゆる「多能工」ではなく、足場を使う大規模修繕の現場を数多く手がけてきた修繕のプロです。高所での品質・安全の勘所を押さえた職人が直接施工するため、応急対応から恒久的な改修まで一気に任せられます。

調査会社と工事会社が分かれていないため、引き継ぎのロスや二重の出張費もありません。

6. 「足場ありき」でも「ロープありき」でもない、中立的な提案力

株式会社明誠の強みは、

1. 通常足場工法　

2. ロープアクセス工法（無足場工法）　

3. 両者を組み合わせたハイブリッド工法

の3つから、建物と状況にとって最適な工法を中立的に提案できることです。

• 地震直後の応急対応：ロープアクセスで素早く

• 恒久的な改修：建物に合った工法で

• 中間：必要な面だけ足場、他はロープでコストを最適化

足場架設とロープ作業のどちらか一方を専門とする会社が多いなかで、両方を自社で提案・施工できる会社は東京でも数少ないのが実情です。

7. 技術を「自社の武器」で終わらせない。フランチャイズ展開で業界の底上げへ

地震はいつ、どこで起きるか分かりません。1社だけが対応できても、街全体の安全は守れません。

当社は、専門サイト「ロープアクセス工法.com」（https://rope-access-method.com/）を通じてフランチャイズ（FC）オーナー・協力会社を募集し、塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門職に技術を開放しています。各分野のプロが直接施工する体制にすることで、中間コストを抑えながら施工品質を担保します。

同サイトでは、無料のロープアクセス体験会も定期開催しています。「現場の単価が上がらない」「人が採用できない」「新しい技術を身につけたい」といった課題を抱える施工会社・職人の方に、実際に触れて判断していただく場としてご活用いただけます。

施工実績一覧：https://rope-access-method.com/results/

無料ロープアクセス体験会：https://rope-access-method.com/session/

FCオーナー・協力会社様募集：https://rope-access-method.com/party/

代表コメント

地震のあと、『うちは見た感じ大丈夫でした』とおっしゃる管理組合の方は多いです。ですが、外壁の浮きは見ても分かりません。叩いて初めて分かります。私たちが後日ロープで降りて打診すると、地上からはまったく分からなかった浮きが見つかることがあります。

そして本当に怖いのは、その浮きがその日には落ちないことです。雨が入り、風が吹き込み、半年後、数年後に落ちる。そのとき下に人がいるかどうかは、誰にも決められません。

足場が組めないから、費用が高いから、と後回しにされてきた建物にこそ、ロープアクセスという選択肢を届けたい。そして、この技術は当社だけが持っていても街は守れません。仲間を増やして、日本の建物管理の当たり前を一段引き上げていきたいと思っています。

株式会社明誠　代表取締役　本間　幸紘

地震が起きてから探すのでは、遅い

災害時は、どの施工会社にも問い合わせが集中します。相談先を決めておくのは、地震の前です。

「強い揺れがあったが、外壁を確認できていない」

「エントランスや歩道側の壁が心配」

「隣地が近く、足場が組めないと言われた」

「前回の大規模修繕から10年以上経っている」

そうした場合は、無料の現地相談からご相談ください。ロープアクセスで対応できるかどうかも含め、建物にとって最適な方法をご提案します。

▶ 外壁の緊急点検・無料相談 MAIL：[e-mail] ／ TEL：[phone]

▶ ロープアクセス施工の加盟店（フランチャイズ）・協力会社の募集も受付中です https://rope-access-method.com/party/

会社概要

会社名	株式会社明誠（メイセイ）
代表者	代表取締役　本間　幸紘（ホンマ ユキヒロ）
創業／法人設立	創業：平成20年5月26日 設立：平成27年5月13日
所在地	〒207-0004　東京都東大和市清水5-1003-57
資本金	2000万円
建設業許可	東京都知事許可（般-●）第148121号　※要更新確認
連絡先	TEL [phone]／FAX [phone]／MAIL [e-mail]
事業内容	マンション・ビル・ホテルの大規模修繕工事（足場工法・ロープアクセス＝無足場工法・ハイブリッド工法）、外壁・防水・タイル・塗装等の調査・補修、ロープアクセス工法のフランチャイズ展開
コーポレートサイト	https://meiseitosou.com/
無足場工法専門サイト	https://rope-access-method.com/

足場仮設による工事と、無足場工法であるロープアクセスの両方からご提案できる、東京でも数少ない会社です。建物のことでしたら何でもご相談ください。