国内初　賃貸マンションの修繕費を経費化できる共済を販売　建物の老朽化を防ぐ「大規模修繕」を確実に実施するために

全国賃貸管理ビジネス協会

2024年7月12日 12時56分

全国賃貸管理ビジネス協会（東京都中央区、会長：三好　修、以下「当協会」）は、2021年に国土交通省の認可のもと全国賃貸住宅修繕共済協同組合（東京都千代田区、代表理事：高橋　誠一）を立ち上げ、その翌年に国内初となる「賃貸住宅修繕共済」の販売を開始。現在、その取り扱い代理店（管理会社）を募集しています。本共済を利用することにより、修繕積立金を共済掛金として経費計上することが可能になり、懸案だった賃貸物件の計画的な大規模修繕の普及が図れると期待します。

現代のマンションが抱える問題

現在、日本には約686万戸のマンションストックがあり、今後20年以内に築40年以上の高経年マンションは約425万戸にまで急増すると予測されています（図1）。

国土交通省ウェブサイト（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001598520.pdf）

大量のマンションストックを抱える日本では、「老朽化」と「修繕費不足」の問題に直面しています。マンション所有者の高齢化による支払い能力の低下、修繕計画の見通しの悪さが指摘されています。

大規模修繕の前提になるものとして、長期修繕計画があります。修繕計画を立てないまま経年劣化が顕在化してからの修繕になってしまうと、入居者に被害を与えるだけでなく、より大掛かりな工事となるため費用がかさみます。国交省の『長期修繕計画作成ガイドライン』では、12年～15年周期で、外壁の塗装や屋上防水などを伴う大規模修繕工事を行うことが推奨されています。

そうした修繕費の積立について、分譲マンションは、区分所有者が管理組合へ修繕費を積み立てておくことで大規模修繕工事に備えるという仕組みが制度化されています。しかし、賃貸マンションにおいては、分譲マンションのような管理組合が存在せず、修繕計画や資金の確保はオーナーにゆだねられています。また、将来の大規模修繕に備えて貯めた資金であっても必要経費としてはみとめられません。つまり、分譲でも賃貸でも修繕費用という用途は同じであるも関わらず、賃貸マンションの方がより費用を貯めづらい現状があります。そして、大規模修繕工事の資金の不足を第一の理由として修繕工事が実施されにくくなっています。実際に、民間賃貸住宅オーナーを対象にしたアンケート調査（※1）では築25年以上の物件でも、「大規模修繕を実施したことがない」という回答が半数を占めるほど、賃貸住宅においての大規模修繕が浸透していないことが分かります。　　　　

（※1）「賃貸住宅市場の動向と将来予測（展望）調査［報告書］」一般財団法人住宅改良開発公社（令和２年１２月）「築年数と大規模修繕の実施」より　

「賃貸住宅修繕共済」の役割

そのような状況の中、本共済は、賃貸住宅のオーナーが修繕工事費用を計画的に備えることを目的として、2021年に国土交通省の認可を受けて誕生しました。賃貸住宅の修繕積立金を共済掛金として経費計上できる国内唯一の制度でオーナーにとって、大規模修繕に備えた資金確保へのハードルの高さが軽減できます。本共済を活用すれば、修繕が確実に実施されるため賃貸住宅ストックの長寿命化が期待できます。また、共済掛金の支払い条件として、年1回建物の定期点検を義務付けているため、不具合を早期発見できるというメリットもあります。

今後の展望～「賃貸住宅の計画的な大規模修繕」の普及を目指して～

本共済は2023年10月に修繕範囲の対象を拡大。全共用部がその対象に加わり、本格的に販売が開始されました。販売開始当初は、取り扱い代理店となることができるのは当協会の正会員に限っていましたが、今年3月より、その規制を緩和しました。それにより、大手管理会社が参加できるようになり、本共済のさらなる普及を見込んでいます。さらに、今年4月より、契約事務手数料が代理店（不動産管理会社）へ還元されるようになり、管理会社からオーナーへの提案も活発化することが期待されます。

現在、「室内水回り内装設備」や「解体工事」にも拡充を図るよう国に対して要望しており、実現に向けた検討に着手しました。「賃貸住宅の計画修繕」の普及を促すことは、当協会のみならず、賃貸管理業界にとっても大きな意義があります。より多くの管理会社が本共済を取り扱い、オーナーに提案していくことで、賃貸住宅における大規模修繕がこれまで以上に一般的になることを目指しています。