新宿区、民泊の半数超が営業不能に？規制強化が進む東京23区の廃業率は約41％ ― BizPato、AIで人件費を抑えた月3万円の運営代行で経営継続を支援

株式会社BizPato

2026年9月9日 11時09分

東京都新宿区は、住居専用地域や文教地区での民泊営業を原則禁止とする条例改正の検討を進めていると報じられており、実現すれば区内の民泊の半数以上、約2,000件が営業できなくなる可能性があるとされています。国土交通省観光庁のデータでも東京23区（特別区）の民泊廃業率は約41.4％と全国平均（約33.5％）を大きく上回っており、規制強化と収益性の両面で経営環境が厳しさを増しています。株式会社BizPato（本社：〒194-0013 東京都町田市原町田6-9-8 アエタ4階、代表取締役：高橋拓真、以下「当社」）は、AIを活用し人件費を抑えた月額30,000円の定額運営代行サービス「AI民泊代行」により、東京エリアのオーナーの収益改善と多店舗展開を支援します。

■ 背景：新宿区の規制強化方針と東京23区の廃業率約41.4％

東京都新宿区は、住居専用地域や文教地区での民泊営業を原則禁止とする条例改正の検討を進めていると報じられています。家主が同居するなど一定の要件を満たす場合は例外的に営業を認める一方、商業地域でも営業日数を現行の年間180日から120日に制限する方針とされ、既存施設にも一定の猶予期間を設けたうえで適用される見込みです。意見公募を経て2027年2月の区議会定例会に条例改正案を提出し、2027年夏以降の施行を目指しているとされています（2026年9月時点の報道によるもので、正式な内容・時期は今後の区議会審議等により変更される可能性があります）。

新宿区の民泊届出住宅数は3,775件（2026年7月15日時点、国土交通省観光庁データ）と市区町村別で全国最多にのぼり、東京23区の民泊市場を牽引してきたエリアです。報道では、条例が実現した場合、区内の民泊の半数以上、約2,000件が営業できなくなる可能性があるとされています。背景には民泊に関する苦情・相談件数の急増があり、区への苦情・相談は近年大きく増加しているとされています。

観光庁「住宅宿泊事業の届出住宅の状況」によると、2025年7月15日から2026年7月15日までの1年間で、東京都特別区（23区）合計の届出件数（累計）は21,070件から26,346件へ5,276件増加した一方、事業廃止件数（累計）も7,243件から9,426件へ2,183件増加しました。

時点	届出件数（累計）	事業廃止件数（累計）
2025年7月15日時点	21,070件	7,243件
2026年7月15日時点	26,346件	9,426件
この1年間の増加数	+5,276件	+2,183件

この期間の新規開業件数に対する廃業件数の比率は約41.4％となります。全国データ（新規開業12,704件・廃業4,252件、廃業率約33.5％）と比べて高い水準であることが分かります。

※本リリースにおける「東京」の届出件数・廃業件数は、東京都特別区（23区）合計の数値を使用しています。

民泊市場全体が拡大を続ける一方で、清掃・ゲスト対応・価格設定といった運営業務の負荷や人件費の増大が、事業継続を難しくする要因の一つとなっています。

出典：国土交通省観光庁「住宅宿泊事業の届出住宅の状況」（https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/host/construction_situation.html）

出典（新宿区の条例改正方針について）：読売新聞オンライン、朝日新聞、産経新聞、TOKYO MX+ 各報道（2026年9月6日〜8日配信）

■ 課題：運営代行の手数料は売上の20%が相場。売上が伸びるほど負担も増加

運営代行サービスの多くは、売上に対して一定割合を徴収する成果報酬型を採用しており、その料率は20%程度が一般的です。AirROIによる過去のAirbnbにおける東京エリアの売上実績（2025年9月1日〜2026年8月31日）によると、物件タイプ別の月商目安は以下の通りです。これをもとに手数料20%の場合の負担額を試算すると、次の表のようになります。

物件タイプ	月商目安※	手数料20%の場合	AI民泊代行（月額定額）	月あたり削減額
1K・ワンルーム	約240,000円	約48,000円	30,000円	▲18,000円（37.5%減）
アパート1LDK	約370,000円	約74,000円	30,000円	▲44,000円（59.5%減）
戸建て	約510,000円	約102,000円	30,000円	▲72,000円（70.6%減）

※月商はAirROIによる東京エリアのAirbnb過去実績データを基にした目安であり、立地・稼働率・季節等により変動するため売上を保証するものではありません。

成果報酬型の手数料は売上が伸びるほど金額が大きくなるため、収益が拡大するオーナーほどコスト負担が重くなり、多店舗展開の妨げになりやすいという課題があります。

■ 解決策：AIでゲスト対応・価格調整を代替し、人件費を抑えた定額制を実現

「AI民泊代行」は、ゲスト対応や価格調整などの運営業務にAIを活用することで、従来スタッフの人手に依存していた業務にかかるコストを抑制。手数料率ではなく月額30,000円（税別）の定額制を採用しており、売上規模にかかわらず運営コストが一定であることが特徴です。

これにより、たとえば戸建てタイプの物件（月商目安約510,000円）では月あたり最大72,000円、年間では約864,000円のコスト差が生まれる計算となります。削減できたコストを新規物件の取得や設備投資に再投資することで、東京エリアでのオーナーの多店舗展開・事業拡大を後押しします。

■ 今後の展開

当社は今後、AIによる24時間対応と、人にしかできない“おもてなし”を組み合わせたハイブリッド型の運営体制をさらに強化していきます。定型的な問い合わせやマニュアル対応はAIがホテルと同水準のクオリティで担う一方、ゲストの心に残る特別感や感動につながる部分には人の手を加え、AIと人のバランスを保ちながら顧客体験価値を落とすことなく、「民泊なのにホテル以上」と言っていただけるような、リピートしたくなる民泊を全国に増やしていく方針です。

■ 「AI民泊代行」東京エリアについて

東京エリア向けサービスページ：https://bizpato.com/ai/tokyo/

月額30,000円（税別）の定額制で、運営開始前の準備から開始後の日々の対応まで、以下の業務を一括してサポートします。

【運営開始前】