210室を自主管理する不動産会社が賃貸管理システムを内製しました。

市販の賃貸管理システムを使うのをやめ、自分たちの現場のために作り直しました。エンジニア採用ゼロ・外注ゼロ、開発したのは代表1人です。管理戸数別 月額980円（税抜）から。

ウルスタ株式会社（東京都世田谷区、代表取締役：馬場生悦）は、自社で保有・運営する賃貸住宅210室の管理業務のために内製した賃貸管理クラウド「ウルスタくん」を提供しています。もともと市販の賃貸管理システムを使っていましたが、自分たちの現場に合わず、作り直すことにしました。

開発期間は5か月、コミットは1,962回。エンジニアの採用も外注もせず、宅地建物取引士である代表1人がAIを使って開発しました。「AIで作ったシステムを業務に使って大丈夫か」という問いに答えるため、壊れていないことを毎回自動で確かめる検査を643本用意しています。

サービスサイト：https://ulsta.jp/

■ なぜ、買うのをやめて作ったのか

当社グループは福島県の会津若松市と郡山市を中心に、一棟アパート16棟と戸建て6戸の計210室を保有しています。うち約100室は管理会社に委託せず、東京から自分たちで管理しています。

賃貸管理は、反響対応、内見調整、入居申込、契約書類、入金の消し込み、修繕の手配、オーナーへの報告と続きます。これらが別々のツールに分かれていると、同じことを何度も入力することになります。市販のシステムを使っていて手が止まったのは、機能が足りないからではなく、業務と業務のあいだが切れていたからでした。

自分たちが毎日困っている場所は、自分たちが一番よく分かっています。だから作りました。

■ 何ができるのか

すべて同じデータの上で動きます。転記も再入力もありません。

01 ダッシュボード

その日のタスク、未対応の重要案件、入金と入居の状況を1画面に集約します。担当者が休んだ日でも、その人の案件が誰にも見えない状態を防ぎます。

02 AI賃料査定

住所と条件を入れると、周辺の成約データから適正レンジを提示します。根拠つきのレポートをPDFで出力でき、そのままオーナーに渡せます。

03 顧客管理（CRM）

問い合わせ、ステータス、担当者、次回アクションを一覧で確認できます。次回アクションは自動で提案し、担当の引き継ぎも履歴ごと渡せます。

04 書類・電子サイン

案件情報から契約書類と重要事項説明書を生成し、そのまま電子サインへ進めます。別画面・別料金の外部サービスに転記する必要がありません。

05 物件管理・募集図面・間取り図

物件情報を入力すると、A4の募集図面（マイソク）を縦・横どちらも自動レイアウトしてPDF出力します。間取り図もブラウザ上で作図できます。外注も別ソフトも要りません。

賃貸管理の機能一覧：https://ulsta.jp/kanri/

06 ウルスタBB（業者間流通）

登録した空室をワンクリックで業者間流通プラットフォームへ掲載します。全国の仲介会社が24時間リアルタイムに検索・内見予約・入居申込まで完結できます。物件登録はウルスタくん側の1回だけで、掲載までのタイムラグはありません。

ウルスタBB：https://ulsta.jp/bb-lp

07 オーナーポータル

収支・入居状況・修繕をオーナー専用アプリで共有します。月次レポートと送金予定は自動配信、修繕は見積が届いたらワンタップで承認（少額は自動承認）、年間収支は会計ソフト向けに書き出せます。

08 ヘヤスタ（自社のお部屋探しサイト）

空室をそのまま一般向けのお部屋探しサイトへ掲載できます。サイトの制作も更新作業も不要です。広告枠もランキング掲載もありません。並ぶのは、その部屋を管理している会社が自分で載せたものだけです。

この機能には、賃貸広告の実務上の問題に踏み込んだ設計が2つ入っています。

・申込が確定した部屋は、業者間BBとヘヤスタの両方から自動で掲載を取り下げます。決まった部屋を載せ続けること（おとり広告）を、手作業の善意に頼らずに防ぎます。

・取引態様が未登録のときに「媒介」を既定値で入れることはしません。自ら貸主の会社の広告に事実と違うことを書くことになるためです。取扱会社の商号・代表者・所在地・連絡先・免許証番号も、同じページに表示します。

ヘヤスタ：https://ulsta.jp/public/

■ 自動チェック643本

AIを使って速く作ることと、業務に預けられる品質であることは別の話です。

ウルスタくんには、コードを変えるたびに自動で走る検査が643本あります。画面が実際に描けるか、ボタンを押したときに想定どおり動くか、金額の計算が合うか、書類の文面が崩れていないかを、実際の関数と実際の画面で確かめます。加えて、データベースの変更履歴が729本、夜間に通しで動かす手順が別にあります。

「AIで作ったから速い」ではなく、「壊れていないことを毎回確かめているから、速く変えられる」という作り方をしています。

■ 開発体制

開発者：代表取締役 馬場生悦 1人

エンジニアの採用：なし

外注：なし

開発期間：2026年4月17日から5か月（2026年9月17日時点）

コミット：1,962回

■ 自社で、毎日使っています

ウルスタくんは、いま自社が保有・自主管理する210室の日々の業務に使われています。作って売って終わりではなく、自分たちが毎日いちばん長く触るユーザーです。使いにくい場所は、自分たちが最初に困ります。

■ 料金

管理戸数で決まる4プランです。機能はどのプランも全機能で、プランによる機能差はありません。

スモール　月額 980円（税抜）／ 管理戸数 〜99戸

スタンダード　月額 9,800円（税抜）／ 管理戸数 100〜499戸

プロ　月額 29,800円（税抜）／ 管理戸数 500〜999戸

プレミアム　月額 49,800円（税抜）／ 管理戸数 1,000戸〜（頭打ちなし）

初期費用0円、解約金なし、30日間の無料トライアル（クレジットカード登録不要）。

※ 2026年5月から一定期間、全機能を無料で提供していましたが、現在は上記の有料プランに移行しています。

料金プラン：https://ulsta.jp/pricing/

■ メディア掲載

代表・馬場は「地主と家主」2026年10月号（株式会社全国賃貸住宅新聞社）に取材されています。福島県を中心に210室を保有し、東京から約100室を自主管理している経緯が掲載されました。

■ 報道関係者の方へ

本リリースに掲載した画像は、報道を目的とする場合に限り、出典（ウルスタ株式会社）を明記のうえ自由にお使いいただけます。掲載しているのはウルスタくんの実際の画面で、物件名・金額などの表示データは見本です。

取材・画像の追加提供のご依頼は、下記の連絡先へお願いします。

■ 会社概要

会社名：ウルスタ株式会社（2026年6月22日付でULSAPO株式会社より商号変更）

所在地：〒157-0074 東京都世田谷区大蔵5丁目5番4号

代表者：代表取締役 馬場生悦

設立：2026年1月

宅地建物取引業：東京都知事（1）第113653号

事業内容：不動産仲介事業／賃貸管理事業／不動産テクノロジー事業／教育事業

コーポレートサイト：https://ulsta.jp/

■ 本件に関するお問い合わせ

ウルスタ株式会社　代表取締役 馬場生悦

メール：[e-mail]

電話：[phone]