CBREが2018-2019年の不動産マーケット予測を発表　- オフィス・物流施設の賃貸需要は堅調も、地域間格差は広がる大量供給を控える東京グレードAオフィスの賃料は調整局面へ

東京オフィス市場では、「貸し手市場」から「借り手市場」への移行が徐々に進む　　　　　　　　　　　　　　

CBRE（日本本社：東京都千代田区丸の内）は本日、特別レポート「2018 Japan Market Outlook （不動産マーケットアウトルック2018）」を発表しました。当レポートは、オフィスマーケット、物流（施設）マーケット、リテール（路面店舗）マーケット、不動産投資マーケットのそれぞれについて2017年を振り返ると共に、2018年以降の見通しをまとめたものです。

【主要ポイント】

• オフィス： 2018年に空室率は東京23区で上昇に転じるとみられるものの、地方都市では低下傾向が続く見込み。これに伴い賃料も、東京では調整局面に入るとみられる一方、地方都市では引き続き上昇が予想される。
• 物流： 首都圏では今後2年間で2017年末ストックの40％が供給される。eコマース市場の拡大と省人化ニーズにより需要も堅調だが、需給バランスのエリア間格差は拡大する見込み。
• リテール： 調整局面にある銀座ハイストリート*の賃料は2018年も下落傾向が続くとみられるが、ラグジュアリーブランド、ショールーム型店舗の出店需要拡大により2019年Q1には上昇に転じると予想。
• 投資：投資意欲は引き続き旺盛、機関投資家を中心に資金流入は続くだろう。ただし、アセットやエリアによっては賃料の上昇見通しが限定的であるため、投資家はより慎重に。2018年の投資総額は3.7兆円、2017年の見込み総額（約4兆円）を6％程度下回ると予想。

 *銀座ハイストリート：銀座エリアの中でCBREが独自に設定した、繁華性が特に高い通り

 

■2018年以降の経済見通し

CBREグローバルリサーチは、2017年の日本の実質GDP成長率を1.7％と見込み、2018年も同程度の成長を予想しています。ただし、物価上昇率が低位で推移しているため、現在の緩和的な金融政策は維持され、金利は当面のあいだ現状の超低水準で推移するでしょう。一方、FRBが金融政策の「正常化」を表明している米国では、金利引き上げの影響で、2019年以降は経済成長が鈍化するとみられます。米国の成長鈍化に加え、2019年には消費税増税も予定されているため、日本においては2020年の景気後退をCBREグローバルリサーチは予想しています。

 
■各セクターのマーケット見通し
 オフィスマーケット：　東京グレードAビルの賃料は下落、地方都市は引き続き上昇
東京では2018年と2019年の新規供給が年平均で23.3万坪と、過去10年間の年平均18.0万坪を3割近く上回る予定。空室率は2019年末には4.8％と、対2017年末比で2.7ポイント上昇する見込みです。その結果、賃料は2018年にも下落に転じ、2019年末まででは同およそ8％の下落を予想しています。一方、地方都市では今後も供給は限定的。企業の移転意欲も旺盛で、地方都市における賃料上昇は今後も続く見込みです。
 
物流施設マーケット：　拡大するeコマース市場と省人化ニーズにより需要は拡大
供給は、首都圏・近畿圏・中部圏のいずれにおいても潤沢。中でも首都圏の新規供給は2018年に47万坪、2019年は55万坪と、2004年の調査開始以来2年連続で過去最大値を更新し、ストックは対2017年末比で40％増加する見込みです。一方、拡大するeコマース市場と省人化ニーズにより需要も堅調に伸びるでしょう。ただし、立地によって需給バランスには格差が生じることが予想されます。
 
リテールマーケット（銀座ハイストリート*）：　ラグジュアリーブランド、ショールーム型店舗の拡大により賃料は2019年に反転上昇へ
銀座ハイストリートの店舗賃料は調整が続いています。株高・為替の安定を背景とした高額品売り上げの復調が今後も続けば、ラグジュアリーブランドの出店ニーズが回復し、賃料は2018年末に底を打って上昇に転じるとみられます。一方、eコマースの拡大はリテーラーの出店戦略にも影響しています。ショールーム型店舗の出店ニーズが拡大すれば、好立地物件の賃料上昇圧力はこれまで以上に高まる可能性があります。
*銀座ハイストリート：銀座エリアの中でCBREが独自に設定した、繁華性が特に高い通り

不動産投資マーケット：　投資意欲は引き続き旺盛とみられるものの、2018年の投資総額は2017年の見込みを下回ると予想
機関投資家を中心に、投資意欲は引き続き旺盛とみられます。ただし、アセットやエリアによっては賃料の上昇余地が限定的とみられるため、投資家はより慎重になることが予想されます。一方で、需給バランスの更なる逼迫により賃料上昇が続くと見込まれる地方都市に対し、投資家の関心は高まっています。都心での物件不足とも相俟って、地方都市での投資比率は高まるでしょう。
 

オフィス、物流施設のマーケットは主要都市・エリア別に動向をまとめています。詳細は特別レポート「Japan Market Outlook 2018（不動産マーケットアウトルック2018）」をご覧ください。