公園近くの住宅価格をAI分析【東京23区】

広い公園の近くに住む「お買い得な」方法は？

​AI不動産査定のPriceHubble（プライスハブル）は、東京23区の公園近くの住宅価格レポートを発表しました。

都会でも、緑豊かな場所に住みたい、大きな公園の近くに住みたい。そのような希望を持つ東京都民も多いのではないでしょうか。

東京23区にも、多くの大きな公園があります。それでは、公園の近くは、住宅の価格は高いのでしょうか？「お買い得な」エリアは、あるのでしょうか？

AI不動産査定のPriceHubble（プライスハブル）が、東京23区の大規模公園（10万平米以上）付近の住宅価格をAI査定を使って分析しました。

■サマリー
・都心の公園近くのエリアは、価格が高く、昨年からの価格の上昇率も大きい

・23区内でも、都心の3分の1程度の価格で、大きな公園の近くに住めるエリアもある

・公園からの距離と住宅価格は、関係性が見られない。公園近くでも、駅から遠いなど、周辺よりも安いエリアもある

■調査方法
それぞれの公園近くのエリアについて、PriceHubbleのAI査定モデルを使って、「標準的な中古マンション物件」の価格を算出しています。

実際の売出し物件のデータを使用すると、エリアごとに、含まれる物件の条件が異なってしまいます。AI査定を使うことで、同じ条件（68㎡、2005年築、鉄筋コンクリート造）で、それぞれのエリアの価格を比較しました。価格は、2021年6月30日時点での評価です。

■住宅価格が高い公園トップ25
次の表は、周辺エリアの住宅価格が最も高い、公園トップ25です。

トップ3には、都心の有名公園、明治神宮外苑、代々木公園、芝公園がランクインしています。高級住宅街のあるエリアです。

また、価格の対前年度比を見ると、価格が高いエリアほど、1年前よりも値上がりしていることが分かります。

 

 

 

 

■公園周りのエリアは、方角によって価格が異なる

以下は、住宅価格の高低をヒートマップとして表示した当社独自の「プライスマップ」です。例えば、代々木公園の周辺では、東側（原宿駅、明治神宮前駅方向）が特に高く、西側が比較的安くなっています。東は、山手線の内側なので、全般的に価格が高くなります。

プライスマップ：代々木公園付近

芝公園付近では、北西（神谷町駅方向）が高く、南東が安くなっています。

プライスマップ：芝公園付近

​このように、公園への徒歩分数が同じでも、公園からの方角によって価格は変わります。特定の公園の近くに住みたい人は、様々な方角のエリアで検討してみましょう。

■公園からの距離と住宅価格は関係性が見られない
また、当調査では、公園からの距離と住宅価格の関係を調べました。

それぞれの公園について、公園すぐ近くのエリア（徒歩5分以内）、少し離れたエリア（徒歩5～7.5分）の平均的な価格を比較しました。以下の図の例で、青色が公園すぐ近く、赤色が少し離れたエリアです。
 

​青色のエリア (400m 徒歩5分以内)、赤色のエリア (400～600m 徒歩5～7.5分)

比較の結果、公園からの距離と住宅価格には、関係性が見られませんでした。

公園から近いエリアが高い公園もあれば、遠い方が高い公園もあります。平均すると、すぐ近くのエリア、少し離れたエリアの住宅価格は、ほぼ同じでした。

例えば、以下の目黒区「林試の森公園」のプライスマップをご覧ください。

プライスマップ：林試の森公園付近

​公園のすぐ近くより、東や南に離れた方が価格が高くなっています。それぞれ、不動前駅、武蔵小山駅があります。駅近の方が、公園に近いよりも価値が高いためだと考えられます。

反対に、公園の北西は、比較的安いエリアとなっています。どの駅からも遠いことが原因と思われます。

筆者も近くに住んでいますが、公園に近いうえに、閑静で落ち着いた住宅地です。駅へのアクセスは、数分遠くなりますが、公園によく行く方には、お勧めしたいエリアです。

都心の公園近くに住みたいなら、駅から遠めのエリアを検討すると、少しお買い得な物件が見つかるかもしれません。

■住宅価格が安い23区の公園～都心の3分の1程度の価格
次の表は、周辺エリアの住宅価格が安い、東京23区の大型公園です。

都心の明治神宮外苑、代々木公園周辺と比べると、3分の1程度の価格で購入できます。

23区内のため、都心へのアクセスが良いエリアもあります。例えば、2位の舎人公園は、すぐ近くの舎人公園駅から東京駅まで40分弱です。

 

■終わりに
本調査では、公園近くの住宅価格について、AI査定で比較しました。

都心から少し離れれば、東京23区内でも、都心の3分の1程度の価格で、大きな公園近くの中古マンションを購入できます。

また、公園からの距離が同じでも、駅から離れると、比較的安くなる可能性があります。

１）都心から離れる
２）駅から離れる
ことで、比較的お買い得に、大きな公園に近い住宅を見つけることができます。

コロナ禍で在宅時間が増えている昨今、「大きな公園近く」の観点での住宅探しはいかがでしょうか？


本件お問い合わせ先: [e-mail] 

PriceHubble（プライスハブル）について
PriceHubbleは、スイスの不動産テック企業です。不動産査定とマーケット・インサイトに基づいた革新的なデジタルソリューションを、不動産業界向けに提供しています。当社のプロダクトは、ビッグデータ、最先端の分析、優れたビジュアライゼーションを駆使し、市場に新たな透明性を生み出します。当社の顧客はデータがもたらす正確なインサイト（不動産査定、マーケット分析、トレンド予測など）に基づいて、不動産や投資の意思決定を行い、お客様との対話を強化することができます。PriceHubbleのデジタルソリューションは、不動産バリューチェーン全体（銀行、アセットマネージャー、デベロッパー、プロパティマネージャー、不動産仲介業者など）をサポートするように設計されています。当社はすでに9か国（スイス、フランス、ドイツ、オーストリア、日本、オランダ、ベルギー、チェコ共和国、スロバキア）で事業を展開し、世界に130名の社員を擁しています。
https://www.pricehubble.com/jp/