ドバイ総合研究所、ドバイ不動産の2008年前後と2025〜2026年を比較　価格・融資・供給条件の違いを調査

指標ごとに公表時点が異なるため、2026年の価格・取引構成、2025年の参考値、現行の融資規制を分けて検証

株式会社ドバイ総合研究所ホールディングス

2026年7月24日 20時20分

株式会社ドバイ総合研究所ホールディングス（本社：東京都中央区、代表取締役：加藤宗士）は、ドバイ住宅市場について、2008年前後と2025〜2026年の公開資料を比較しました。

本調査では、指標ごとに直近の公表時点が異なります。価格とオフプラン比率は2026年第1四半期、12カ月以内の再販売は2025年第2四半期、人口は2025年第3四半期、住宅ローン条件は2026年7月15日時点で確認できる現行規制を参照しています。異なる時点や算定母集団の数値を、同一時点の市場比較としては扱っていません。

確認できた主な発見は3点です。第一に、2026年第1四半期の名目平均単価は2008年前後のサイクル高値を上回っています。第二に、短期再販売には時点別の参考公表値があり、住宅ローンの規制枠組みには当時と現在で違いがあります。第三に、現在は住宅取引に占めるオフプラン比率と、今後の供給計画を継続して確認する必要があります。

これらの違いから、価格が高いという一点だけで現在を2008年前後と同じ局面とは判断できません。一方、制度整備や人口増加があることだけで、市場や個別物件の安全性を判断することもできません。

1. 名目平均単価は2008年前後の高値を上回る

2026年第1四半期のドバイ全住宅の名目平均単価は、1平方フィート当たり1,933AEDです。2008年前後のサイクル高値である約1,309AEDを上回っています。2008年前後の高値の後には、同じKnight Frank／REIDIN系列で1平方フィート当たり481AEDのサイクル安値が記録され、下落率は63.3%でした。

出典：Knight Frank「Dubai Residential Market Review Q1 2026」および同社公表資料。REIDINを基礎データとする同系列の全住宅平均単価。株式会社ドバイ総合研究所ホールディングス作成。確認日：2026年7月15日。名目AED建て。外部資料の図表・画像の転載ではありません。

この比較から、現在の名目価格が過去のサイクル高値を上回ることは確認できます。ただし、為替、物価、エリア構成、物件品質、住戸タイプを調整した実質価格の比較ではありません。価格水準だけでは、信用環境や今後の価格方向も判断できないため、短期再販売と融資条件を分けて確認します。

2. 短期再販売は参考値として分け、融資規制の違いを確認

12カ月以内の再販売について、公開資料には2008年前後の25%と、2025年第2四半期の4〜5%という値があります。ただし、両資料では算定母集団の詳細を確認できず、同じ分母による時系列比較とは断定できません。本調査では、増減率を示す比較グラフにはせず、出典別の参考公表値として整理します。

出典：Knight Frank公表資料をもとに株式会社ドバイ総合研究所ホールディングス作成。確認日：2026年7月15日。算定母集団の詳細が確認できないため、2値を同一分母の時系列として直接比較していません。外部資料の図表・画像の転載ではありません。

参考値の差は確認できますが、これだけで現在が実需中心であることや、価格調整が起きないことまでは示せません。一方、住宅ローンの規制枠組みには明確な違いがあります。IMFは2008年前後にLTV（物件価値に対する借入比率）が最大95%に達した事例を記録しています。現在、外国人が1軒目の自己居住用住宅を購入する場合のLTV上限は、物件価額500万AED以下で80%、500万AED超で70%です。2軒目以降または投資用物件は60%、オフプラン物件は50%です。

さらに、外国人のDBR（収入に対する債務返済額の比率）は50%、借入総額は年収の7年分、返済期間は最長25年という上限があります。2008年前後の95%は観測された最大値、現在の数値は規制上限であり、同じ種類の指標として単純比較するものではありません。

出典：IMF Country Report No. 09/124、UAE中央銀行「Regulations Regarding Mortgage Loans」および「Financial Stability Report 2024」をもとに株式会社ドバイ総合研究所ホールディングス作成。確認日：2026年7月15日。外部資料の図表・画像の転載ではありません。

現在はLTVだけでなく、DBR、借入総額、返済期間にも上限があります。ただし、規制上限があることだけで、貸し倒れや価格調整が起きないとは判断できません。個別の借入条件では、自己資金、金利変動、返済余力、引き渡しまでの支払い計画を確認する必要があります。

制度の時系列も、「2008年には規制が存在しなかった」と単純化できません。2007年にはLaw No. (8) of 2007による不動産開発エスクロー口座と、Law No. (16) of 2007によるRERA（不動産規制庁）の設立が定められました。2008年にはLaw No. (13) of 2008による暫定不動産登記簿と、Law No. (14) of 2008による抵当制度が定められています。その後、UAE中央銀行の住宅ローン規制C 31/2013が2013年12月28日に発効し、2020年には初回購入者のLTV上限を5ポイント引き上げる改定が行われました。

出典：Dubai Legislation Portal掲載のLaw No. (8) of 2007、Law No. (16) of 2007、Law No. (13) of 2008、Law No. (14) of 2008、UAE中央銀行Rulebook掲載のC 31/2013および2020年改定をもとに株式会社ドバイ総合研究所ホールディングス作成。確認日：2026年7月15日。制度の執行効果を示す図ではありません。外部資料の図表・画像の転載ではありません。

RERAとエスクローは2008年以前に存在し、登録・融資制度はその後も更新されてきました。ただし、法令の制定年だけから、個別プロジェクトの遵守状況や市場価格の安定性は判断できません。

3. 現在固有の確認点は、オフプラン比率と供給計画にある

2025年と2026年第1四半期は、いずれもオフプラン（完成前に売買される物件）が住宅取引件数の72%を占めました。2008年前後について同じ定義の比率は確認できていないため、当時との直接比較はできません。

また、Knight Frankは2026年に期限内の完成が予測される住宅を95,649戸としています。これは完成実績ではなく予測値であり、計画通りの完成や引き渡しを保証するものではありません。市場全体の比率だけでなく、購入対象のエリア、開発会社、プロジェクトごとの工事進捗を確認する必要があります。

需要側の背景も変化しています。Dubai Data and Statistics Establishmentの公表値では、ドバイの人口は2008年末の1,645,973人から2025年第3四半期の447.1万人へ増加しました。ただし、人口増加はそのまま住宅購入需要を意味するものではなく、所得、世帯構成、居住期間、賃貸と購入の選択を分けて見る必要があります。

以上から、2008年前後と2025〜2026年では、価格だけでなく短期再販売、融資規制、登録制度、人口、オフプラン比率、供給計画の組み合わせが異なります。本調査は「現在は2008年型の調整が起きない」と結論付けるものではなく、同じ市場かどうかを一つの指標だけで判断しないための比較です。

ドバイ不動産の購入条件・市場比較を無料でご相談いただけます

市場全体の比較だけでは、個別物件の価格妥当性、工事進捗、再販条件までは判断できません。株式会社ドバイ総合研究所ホールディングスを相談窓口として、購入目的、予算、保有期間、対象エリアに応じた比較条件の整理を無料で受け付けています。ドバイでの不動産売買仲介は、関連法人のDRI Real Estate LLC（RERAライセンス番号：49195）が担当します。

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調査概要

調査テーマ：ドバイ住宅市場の2008年前後と2025〜2026年の比較

調査対象：全住宅平均単価、12カ月以内の再販売に関する参考公表値、住宅ローン規制、登録・融資制度、人口、オフプラン比率、供給予測

調査方法：公表レポート、政府統計、中央銀行規則、法令一次資料の比較

確認日：2026年7月15日

比較上の前提：価格・取引構成は2026年第1四半期、短期再販売は2025年第2四半期、人口は2025年第3四半期、融資規制は確認日時点の現行資料を使用しています。異なる時点、定義、集計母集団の数値を同一条件の時系列として直接比較していません。

出典

Knight Frank, Dubai Residential Market Review Q1 2026

https://www.knightfrank.ae/site-assets/pdf/2026/dubai-residential-market-review-q1-2026.pdf

Knight Frank, Dubai Residential Market Review Q3 2024

https://content.knightfrank.com/research/2364/documents/en/dubai-residential-market-review-q3-2024-11747.pdf

Knight Frank, Dubai Residential Market Review Q2 2025

https://www.knightfrank.ae/newsroom/article/2025/7/dubai-residential-market-review-q2-2025

International Monetary Fund, United Arab Emirates: 2008 Article IV Consultation, Country Report No. 09/124

https://www.imf.org/external/pubs/ft/scr/2009/cr09124.pdf

Central Bank of the UAE, Regulations Regarding Mortgage Loans, C 31/2013（2013年12月28日発効）

https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/regulations-regarding-mortgage-loans

Central Bank of the UAE, Amendments to Circular No. 31/2013 on Regulations Regarding Mortgage Loans（2020年改定）

https://rulebook.centralbank.ae/en/entiresection/4074

Central Bank of the UAE, Financial Stability Report 2024

https://www.centralbank.ae/media/p2rpafum/cbuae-fsr-report_2025_en.pdf

Dubai Legislation Portal, Law No. (8) of 2007 Concerning Escrow Accounts for Real Estate Development in the Emirate of Dubai

https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20%288%29%20of%202007.html

Dubai Legislation Portal, Law No. (16) of 2007 Establishing the Real Estate Regulatory Agency

https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20%2816%29%20of%202007.html

Dubai Legislation Portal, Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai

https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2008/Law%20No.%20%2813%29%20of%202008.html

Dubai Legislation Portal, Law No. (14) of 2008 Concerning Mortgage in the Emirate of Dubai

https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2008/Law%20No.%20%2814%29%20of%202008.html

Dubai Data and Statistics Establishment, Population by Sex and Nationality - Emirate of Dubai 2008

https://www.dsc.gov.ae/Publication/Dubai_Population_08_english.pdf

Dubai Data and Statistics Establishment, Dubai in Figures 2025 Q3

https://www.dsc.gov.ae/ar-ae/Pages/dubainfigure-details.aspx

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