Walkability Index と AI不動産査定・Price Map を融合した新サービスを用いた分析例 ――ファミリー向け賃貸において、暮らしやすさに対して割安なエリアは？
〜中央線西側8駅をランキング〜
日建設計総合研究所のWalkability Index（暮らしやすさ指標）とPriceHubbleのAI不動産査定・Price Mapを融合した新サービス※1の活用例として、中央線西側8駅（新宿〜西荻窪の各駅停車駅）を対象に、ファミリー世帯にとっての暮らしやすさに対して賃料が割安なエリアを比較・ランキング化しました。
世帯タイプによって利便性の高いエリアは異なる
Walkability Index（以下「WI」）は、各地点の暮らしやすさを徒歩15分圏内の施設充実度で指標化したものです。ファミリー世帯、単身世帯、シニア世帯といった世帯タイプによって、重視される施設が異なることを踏まえ、世帯タイプごとに対象施設を設定し、それぞれ個別にスコアを算出しています。
以下の地図では、様々な世帯タイプに共通する施設を対象とした一般向け総合スコアと、子育て施設や運動施設等を重視したファミリー向け総合スコアをヒートマップとして可視化しています。一般向け総合スコアは、主要駅周辺で高く、駅から離れるほど低くなるといった傾向が明確にあらわれています。一方、ファミリー向け総合スコアは、主要駅からやや離れた地点でも一定の水準が維持される場合があるなど、世帯タイプごとにスコアの傾向に違いがあります。
注：杉並区・中野区・新宿区・渋谷区（一部）を対象。対象駅周辺は高い傾向
地図データ：© OpenStreetMap contributors
各地点の価格水準についても、AI不動産査定※2に基づく標準的なファミリー向けマンションの賃料と販売価格を可視化しています。主要駅周辺などの施設充実度が高い地点は、価格水準も高くなる傾向が確認できます。ただし、施設充実度だけで価格が決まるわけではなく、交通アクセスや地域ブランド等も重要な価格決定要因となるため、両者が必ずしも一致しない場合があります。例えば、浜田山周辺（右図、赤枠線部分）は、いわゆる閑静な住宅街であり、施設充実度は比較的高くない一方で、販売価格は高くなっています。
注：杉並区・中野区・新宿区・渋谷区（一部）を対象。対象駅周辺は高い傾向。新宿区・渋谷区については、全体的に高水準
地図データ：© OpenStreetMap contributors
ファミリー向けの暮らしやすさに着目してランキング
こうした暮らしやすさと価格の関係を踏まえると、暮らしやすさに比べて価格が割安であるか否かが、エリア選択における重要な視点の一つとなります。そこで今回、ファミリー向け総合スコアに焦点を当て、それに対する賃料の割安度に基づき、JR中央線西側8駅（新宿〜西荻窪）をランキング化しました。
WIの水準から想定される賃料と比較して、実際の賃料がどの程度割安かという観点で割安度を指標化しています（詳細は、以下の調査概要を参照ください）。また各駅の徒歩10分圏内の平均値に基づき比較しています。
上位にランクされた駅は、賃料水準が比較的低い一方で、ファミリー向け総合スコアは他の駅と大きな差がないため、割安なエリアと判定されています。なお先述のとおり、対象施設によって暮らしやすさのスコアが異なるため、どのスコアを基準とするかによって、割安度のランキングも変わってきます。
注：赤く表示されている地点が相対的に割安と判定されています
地図データ：© OpenStreetMap contributors
きめ細かい立地の違いを可視化・分析
上記のランキングでは、各駅の徒歩10分圏内の平均値に基づき、駅単位で比較しています。WIおよびAI不動産査定・Price Mapは、立地のわずかな違いによる暮らしやすさや価格水準の差を把握しやすいという特徴を有しており、駅周辺エリアの比較にとどまらず、より細かい粒度で、立地の差異を分析することも可能です。例えば、以下のような点についても客観的に把握することができます。
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駅からの方角：暮らしやすさや価格水準は、単に駅から遠ざかるにつれて同心円状に低下するわけではなく、周辺駅の有無、周辺施設の立地状況等に応じて、駅からの方角によっても異なる傾向を示します。
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閑静な住宅街：施設が少なく、主要駅からも一定の距離があるものの価格水準が高い、いわゆる閑静な住宅街も存在します。上記の浜田山のように、こうしたエリアの特性も定量的に捉えることができます。
※1 本サービスの概要については、別途配信のプレスリリース「日建設計総合研究所 PriceHubble Walkability IndexとAI不動産査定・Price Mapを融合した新サービスの開発・提供を開始 」も併せてご参照ください。
※2 AI不動産査定に基づく価格水準については、標準的なファミリー向けマンションが、各地点に立地していた場合の価格を推定しています。この手法により、物件スペックの相違による価格の影響を排除し、立地のみによる価格差を把握しやすくなります。本サービスで使用しているAI不動産査定では、立地等の各要素が査定価格に及ぼす影響を解釈しやすい手法を採用しています。
分析概要
中央線西側8駅（新宿〜西荻窪）が属する杉並区・中野区・新宿区・渋谷区の一部を対象に、WIおよびAI不動産査定・Price Mapのいずれも2025年1月時点でのデータを使用し分析を行っています（この時点での市場価格を推定）。WIは50mメッシュごとに計測されており、AI不動産査定および割安度についても同一の地点ごとに算定しています。
割安度の算出方法
割安度については、WIから推定される価格と、様々な要因で決定される市場価格の差異に基づき算出しています。なおこの差異について、相対比較を行いやすくするためZスコアによって標準化した上で指標化しています。なお、ランキング表では、見やすさの観点から100点満点に正規化した値を掲載しています。
割安度 ＝ WIから推定される価格 ー 市場価格
WIから推定される価格：WIと価格の間には一定の相関関係があります。この関係を定式化することで、WIが特定の値であるときに想定される価格水準を推定しています。
市場価格：標準的なファミリー向け物件を対象に、AI不動産査定により推定しています。実際の市場データは、観測地点による件数や物件スペックのばらつきがあり、各地点の相対比較が困難であるため、本分析ではAI不動産査定による推定値を用いています。
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