【東京23区・賃貸中ファミリーマンション売却調査2026】60㎡・70㎡台の成約データ6,316件を分析。賃貸中は空室より平均16.5％安い一方、築10年以内では価格差9.5％に縮小（独自調査）

同一マンション62棟の比較で判明した「空室とオーナーチェンジの価格差」。賃貸中は空室より平均16.5％安い一方、築10年以内では価格差9.5％に縮小

投資用マンション・収益物件の売買・直接買取・仲介を手がける株式会社TOCHU（本社：東京都文京区、代表取締役社長：伊藤幸弘）は、東京23区内における60㎡台・70㎡台のファミリータイプマンションの成約データ計6,316件（集計期間：2025年11月〜2026年10月）を独自に集計・分析し、賃貸中（オーナーチェンジ）と空室（実需）の成約価格の違いや、築年代別・エリア別の売却相場を解説した調査レポートコラムを公開いたしました。

今回の調査では、オーナーチェンジ135件と一般実需6,181件の成約データを比較。さらに、同じマンション内で双方の成約履歴が確認できた62棟を抽出し、賃貸中と空室の価格差を検証しました。

その結果、同一マンション比較において、賃貸中の成約坪単価は空室比で平均16.5％低い一方、築10年以内の物件では価格差が平均9.5％にとどまることが判明しました。

▼ 公開コラムはこちら
賃貸中ファミリーマンション（60㎡・70㎡台）のオーナーチェンジ売却相場｜

空室との価格差と高く売るコツ【東京23区6,316件の成約データ比較】
https://www.to-chu.co.jp/column/66032/

■ 調査背景：

マンション価格高騰の一方で、賃貸中のファミリー物件には適正な売却相場が見えにくい課題

近年、東京都心部を中心に分譲マンション価格の高騰が続いています。特に60㎡・70㎡台の2LDK・3LDKといったファミリータイプは、自己居住を目的とする購入需要が根強く、築浅物件や利便性の高いエリアでは高額な取引が行われています。

一方、転勤や住み替えをきっかけに、かつて自宅として使用していたマンションを賃貸に出しているオーナーや、資産運用の一環としてファミリータイプを保有する投資家にとって、売却価格の判断は容易ではありません。

入居者がいるオーナーチェンジ物件は、空室のマンションとは購入できる買主層が異なります。一般のマイホーム購入者がすぐに居住できないため、投資家や不動産買取会社が主な買主となり、現在の家賃収入だけでなく、将来の退去後に見込まれる売却価格も重要な判断材料となります。

しかし、一般に公開されているマンション相場の多くは、空室を前提とした実需向けの価格情報です。そのため、「賃貸中のまま売却すると実際に何％安くなるのか」「退去を待ってから売る方が得なのか」といった疑問に対し、具体的な成約データを用いて判断することが難しい状況にありました。

こうした背景を受け、株式会社TOCHUでは、東京23区内の60㎡台・70㎡台の成約データ6,316件を集計するとともに、同一マンション62棟の成約価格を比較することで、オーナーチェンジ売却の実態を検証しました。

■ 調査結果のハイライト（東京23区・実成約データ225件分析）

1. 【空室との価格差】同一マンション62棟の比較で、賃貸中は平均16.5％安い。築10年以内では価格差が9.5％に縮小

東京23区内の60㎡台・70㎡台の成約データ6,316件のうち、空室を中心とした一般実需取引は6,181件（97.9％）、オーナーチェンジ取引は135件（2.1％）でした。

さらに、同じマンション内で両方の成約履歴が存在する62棟を抽出し、坪単価を比較したところ、オーナーチェンジ物件の成約単価は空室と比べて平均16.5％低いことが分かりました。

ただし、価格差は築年代によって大きく異なり、築10年以内では平均9.5％、築11〜20年では15.7％、築21〜35年では21.3％となっています。

▼ 同一マンション62棟の築年代別・空室とオーナーチェンジの価格差

この結果から、賃貸中という条件だけで一律に2〜3割の値引きが必要になるわけではなく、築年数や将来の実需価値によって、適正な売却価格が大きく変わることが確認されました。

特に築浅のファミリータイプでは、将来の退去後に高値で売却できる期待から、賃貸中でも空室相場に近い価格で取引されるケースがあります。

2. 【面積帯別】60㎡台は平均8,095万円、70㎡台は平均1億126万円で成約。表面利回りは3〜4％台
オーナーチェンジ成約データ135件のうち、60㎡台は81件、70㎡台は54件でした。

60㎡台の平均成約価格は8,095万円、平均想定表面利回りは4.11％（特殊事例1件を除くと3.85％）。70㎡台では平均成約価格が1億126万円、平均想定表面利回りは3.37％となりました。

▼ 60㎡台・70㎡台のオーナーチェンジ成約データ

※60㎡台の想定表面利回りは、特殊条件の成約1件を除外した80件では3.85％となります。

70㎡台では平均成約価格が1億円を超えており、一般的なワンルーム投資物件とは異なる価格形成が確認されました。

ファミリータイプの買主は、現在の賃料収入に加え、将来の退去後に自己居住用として再販できる可能性や、立地・建物の資産性を評価して購入を判断していると考えられます。

3. 【エリア別】60㎡台・70㎡台ともに都心5区が最高値。60㎡台は平均1億2,649万円、70㎡台は平均1億4,304万円で成約

東京23区を都心5区・城南・城西・城北・城東の5大エリアに分けて分析したところ、60㎡台・70㎡台ともに都心5区の平均成約価格が最も高く、エリアによって成約価格や想定表面利回りに大きな違いがあることが分かりました。

▼ 60㎡台のエリア別オーナーチェンジ成約データ

※城北エリアの4.91％は、特殊条件の低価格成約1件を除外した17件の平均値です。

60㎡台では、都心5区の平均成約価格が1億2,649万円、想定表面利回りは3.02％となり、高額・低利回りでの取引が確認されました。

城南エリアも平均9,424万円・利回り3.47％と高水準である一方、城東エリアでは平均6,542万円・利回り3.89％となり、22件の成約が確認されました。

▼ 70㎡台のエリア別オーナーチェンジ成約データ

70㎡台では、都心5区の平均成約価格が1億4,304万円、想定表面利回りは2.72％まで低下しています。

また、城南エリアも平均1億1,192万円となり、賃貸中のファミリーマンションであっても1億円を超える取引が成立していることが確認されました。

今回の調査からは、60㎡台・70㎡台のオーナーチェンジ物件は、現在の賃料収入だけでなく、立地や建物の資産性、将来の空室化後における実需向け売却価格などが成約価格に影響していると考えられます。

※調査概要

集計期間：2025年11月〜2026年10月
対象エリア：東京都23区内
対象物件：1983年以降築の60㎡台・70㎡台マンション
分析件数：6,316件（一般実需6,181件、オーナーチェンジ135件）
同一マンション比較：62棟
出典：不動産流通機構の成約統計および株式会社TOCHU独自の市場調査データ
想定表面利回り：年間賃料収入を成約価格で除して算出

※価格差は対象成約データに基づく集計結果であり、個別物件の売却価格や将来の成約価格を保証するものではありません。築年代・立地・階数・建物状態・賃貸借条件などにより価格は異なります。

■ 株式会社TOCHU 代表取締役社長 伊藤幸弘のコメント（現場視点の市場解説）

「60㎡・70㎡台のファミリーマンションを賃貸中のまま売却する際、私が最も注意していただきたいのは、『空室の価格をそのまま査定額にしていないか』という点です。

一括査定などでは、同じマンションでも不動産会社によって数千万円単位で査定額が異なることがあります。空室の実需相場をそのまま当てはめれば高すぎる価格になり、反対に、現在の家賃を利回り5％などで単純に割り戻すと、安すぎる査定になる可能性があります。

今回の調査では、同じマンションでも賃貸中の成約価格は空室より平均16.5％低い一方、築10年以内

ではその差が9.5％にとどまることが分かりました。つまり、『賃貸中だから2〜3割安く売るしかない』という考え方も、必ずしも正しくありません。

60㎡・70㎡台のファミリーマンションは、現在の家賃収入だけでなく、将来入居者が退去した後にいくらで売却できるかという『出口の価値』が重要です。買主となる不動産会社や投資家は、退去後のリフォーム費用や保有コストも考慮しながら購入価格を判断しています。

また、売主様にとっては、退去を待てば必ず手残りが増えるとも限りません。普通借家契約では入居者の退去時期を自由に決めることはできず、待っている間の管理費・修繕積立金や税負担、相場の変動リスクも考える必要があります。

特に転勤や住み替えでかつての自宅を賃貸に出している場合は、マイホーム売却時の3,000万円特別控除の適用期限にも注意が必要です。

大切なのは、『今の賃貸中のまま売却した場合』と『退去後に空室として売却した場合』の両方について、実際の成約データをもとに価格と最終的な手残り金額を比較することです。

当社では、投資マンションの売買で培った経験と実際の取引データを活用し、オーナー様が根拠を持って売却を判断できるよう、今後も情報提供を続けてまいります。」

■ コラムの主な解説内容とご案内

今回公開したコラムでは、東京23区の成約データ6,316件に基づく市場分析に加え、60㎡台・70㎡台のファミリーマンションを保有するオーナー様が、売却時に判断を迷いやすい実務ポイントについて詳しく解説しています。
  1. 60㎡・70㎡台のオーナーチェンジ売却とは？ワンルーム・コンパクトタイプとの違い
  2. 賃貸中は空室よりいくら安くなる？6,316件の成約データと同一マンション62棟の比較
  3. 築年代別・エリア別に見る60㎡台・70㎡台の成約価格と想定表面利回り
  4. 「退去を待つべきか、賃貸中のまま売るべきか」税金・保有コスト・売却価格の比較
  5. ファミリータイプのオーナーチェンジ売却で高く売るための5つのポイント
  6. 仲介と買取の選び方、賃貸借契約・管理会社・入居者対応の注意点

▼ 詳細コラムURL：

https://www.to-chu.co.jp/column/66032/

▼ ファミリータイプ・オーナーチェンジ売却の無料相談・査定窓口：

https://www.to-chu.co.jp/family_mansion/

■ メディア関係者様へ（取材・出演・データ提供のご案内）

株式会社TOCHUでは、本リリースで公開した東京23区のファミリータイプ・オーナーチェンジ成約統計データのほか、主要都市（東京・大阪・福岡）の投資用マンション市場動向について、報道関係者様からの取材・番組出演・データ提供依頼を随時受け付けております。
「都心マンション高騰の裏で増える賃貸中売却の実態」「一括査定サイトの査定額と実成約価格の乖離問題」「立ち退き・サブリース問題」など、現場データに基づいた代表取締役社長・伊藤幸弘による専門解説が可能です。

■ 株式会社TOCHUについて

株式会社TOCHUは、投資用マンション・収益物件の売買・直接買取・仲介を専門とする不動産会社です。LIXIL不動産ショップ加盟店において2026年売買部門・成績優秀者数全国No.1の実績を有し、豊富な取引データと知見をもとに全国のマンションオーナー様の売却・資産運用をサポートしています。

会社名：株式会社TOCHU
代表取締役社長：伊藤 幸弘
所在地：東京都文京区本駒込2-28-8 文京グリーンコートセンターオフィス13階
事業内容：不動産売買・仲介・買取事業、不動産コンサルティング事業
企業サイト：https://www.to-chu.co.jp/

【本件・取材に関するお問い合わせ先】
株式会社TOCHU 広報担当
フリーダイヤル：0120-109-998（受付時間 10:00〜19:00）
TEL：[phone] / E-mail：[e-mail]