【即日完売】老朽化の建物から資産価値向上を目指す！なにわファンドが挑戦する、不動産特定共同事業の新しいカタチ
株式会社アンビシャスホーム（所在：大阪府寝屋川市、代表取締役：伊関克剛）は、2025年1月1日(水)に不動産特定共同事業『なにわファンド』より、老朽化の建物から資産価値向上を目指すプロジェクト『まいど14号』を始動いたしました。
プロジェクト概要
本プロジェクトでは、不動産特定共同事業※を活用し、築60年を超える連棟長屋を対象にファンド化。
賃料収入を得ながら時間をかけて更地化し、土地活用の幅を広げ資産価値の向上を目指すことを最終目標として掲げています。
※不動産特定共同事業法第３条第１項に定める許可に基づき、投資家（事業参加者）から出資を募り、その資金をもとに不動産を取得し、売買・賃貸等により得られる利益の一部を分配する事業
参照：https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_tk5_000001_00009.html
まいど14号の特徴
対象不動産は八尾市北本町に所在する、築60年を超える木造連棟長屋です。
国税庁によると、住宅用木造建築物の耐用年数は22年とされており、現状のままでは建物や設備の劣化による安全性の低下や地震等の自然災害による倒壊が懸念されます。
参照：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf
一方で、長年満室稼働を維持しており、今後も安定的な収益が見込めることから、中長期にわたって保有することを前提に、不動産特定共同事業を活用し開発用地として取得しました。
近鉄八尾駅から徒歩3分の優れた立地に加え、用途制限の緩やかな近隣商業地域に属しているため、多様な用途に活用でき、不動産鑑定評価においても高い市場価値を示しています。
自然な退去を待って最終的には更地化し、土地活用の幅を広げることで、資産価値の向上、ひいては地域創生につなげていければと考えています。
不動産鑑定評価額
90,000,000円（価格時点：令和6年10月1日）
※修正インウッド式を採用し、建物取壊費等も考慮した更地の鑑定評価額
プロジェクトの特筆点
本プロジェクトの最も特筆すべき点は、空室が発生しても新たな募集を行わないことです。
これは一見、安定した賃料収入を目的とするインカムゲイン型の本来の趣旨とは相反するように思われますが、不動産特定共同事業の特性を柔軟に生かし、投資家保護を最優先に考えた様々なリスク対策を講じています。
優先劣後システムの採用
運用期間中の賃貸利益は、お客様へ優先的に想定利回り6％を還元することを第一に考え、残利益がある場合のみ事業者へ分配する仕組みを採用しています。
当ファンドの場合、賃料収入が20％(100万円程度)低下した場合も、利回り6%を維持できます。
1年毎に規模を縮小し再組成
現在の入居者の退去後は、新たに入居者募集を行わないため、賃料収入は右肩下がりとなります。
そのため、想定利回り6％を維持できるよう、1年毎にファンド総額の1割から2割程度規模を縮小し、再組成を繰り返す方針です。
また、短期間に多数の退去者が発生した場合は、事業者の固有資産へと戻すことで、出資価格の償還を行い、出資元本の保全に努めます。
SDGsへの貢献
当社は、SDGsの「つくる責任、つかう責任」を重視し、持続可能な不動産運営を積極的に推進しています。
本プロジェクトでは、強制的な立退きを避け、自然な退去を待ちながら適切なタイミングで更地化を進めることで、利用可能な資源の無駄遣いや、解体作業による環境への負荷を最小限に抑えるとともに、資産価値の向上を目指します。
また「住み続けられるまちづくり」の実現に向け、地域の特性に合わせた再開発を行い、安心して暮らせる環境を整えることで、持続可能なコミュニティの形成に貢献していきます。
今後の展望
昨今の日本は、空き家問題をはじめ、地方を中心とする地域の過疎化など、住まいに関連する課題が数多く存在しています。総務省の令和5年住宅・土地統計調査によれば、全国の空き家件数は900万戸以上にのぼり、総住宅数に占める空き家の割合は13.8％と過去最高を記録しています。
参照：https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/kihon_gaiyou.pdf
これらの課題を解決するためには不動産の有効活用が不可欠であり、今後も空き家や空室の多いアパートなど、築年数が古く融資を受けにくい不動産の資金調達を行う一環として、不動産特定共同事業を積極的に活用してまいります。
本事業を通じて、不動産の再生と地域活性化を推進するとともに、出資者の皆さまに利益の一部を還元することで、資産形成の一助としてお役立ていただけましたら幸いです。
なにわファンドの特徴
なにわファンドでは、「初心者の方でも気軽に、親しみやすく」をモットーに、事業開始当初よりブログやX(旧Twitter)を通じてコツコツと発信を続け、地域No.1情報サイト「枚方つーしん」「寝屋川つーしん」・産経新聞（北河内版）への掲載を行うなど、顔の見える運営を心掛けてまいりました。
地域に密着した広報活動に注力してきた結果、5年目を迎えた現在、これまで29のファンドを組成(売却のため中止含まない)し、11億8,980万円すべて完売となっております。
不動産業界では珍しく、ファンド組成からお客様対応、広告関係など、ファンドに関する業務のすべてを女性3人で対応しております。
弊社在籍のママさんアドバイザー（宅地建物取引士・不動産証券化協会認定マスター・2級ファイナンシャル・プランニング技能士）が、主婦目線でリスク等も丁寧に分かりやすくご説明をさせていただきます。お電話やメール等でのご質問も承っておりますので、お気軽にご相談くださいませ。
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【会社概要】
社名：株式会社アンビシャスホーム
代表者：代表取締役 伊関 克剛
https://ambi-home.com/
本社：大阪府寝屋川市緑町3番3号101
設立：1990年10月
資本金：1億円
事業内容：
・不動産特定共同事業（大阪府知事許可 第15号）
・宅地建物取引業
・建設業
なにわファンド
https://naniwa-fund.com/
専用窓口：0120-12-7281（平日10：00～17：00）
不動産特定共同事業部：担当 内藤・大村・増田
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