Bグレードオフィス賃料　4四半期連続上昇　売買市場も活発化、Aグレードの3倍の取引数

2013年第4四半期　東京Bグレードオフィスレポート

総合不動産サービス大手のJLL（本社: 東京都千代田区、代表取締役社長 河西利信）は、東京のBグレードオフィス市場に関する調査レポートをまとめましたので、お知らせいたします。2013年第4四半期の東京Bグレードのオフィス賃料は前期比0.8%上昇、前年同期比3.6%上昇の19,517円（共益費込）となり、4四半期連続の上昇となりました。空室率も4.0%と、前期比0.2%低下、前年同期比1.9%低下となりました。2010年から2013年の4年間の売買市場を分析すると、Bグレードオフィスの取引は活発化しており、取引件数はAグレードの3倍となりました。2014年年間のオフィス賃料は、5-10%上昇すると予測しています。サマリーは以下のとおりです。

【賃貸市場】

• Ÿ 賃料（2013年第4四半期）は、前期比0.8%、前年同期比3.6%上昇し、月額坪当たり19,517円（共益費込）。2013年第1四半期に、2008年第2四半期以来19四半期ぶりに底値圏を脱出して以来、4四半期連続上昇中。Aグレードオフィス賃料も2012年第2四半期に上昇に転じて以降、7四半期連続上昇中。Aグレード、Bグレードオフィスともに市場サイクルはほぼ同じと考えられるが、回復期にタイムラグがあり、Bグレードは、Aグレードよりも3四半期遅れて回復している。
• Ÿ 空室率は前期比-0.2%、前年同期比-1.9%の4.0%で、Aグレードよりも60bps高かった。

【売買市場】

• Ÿ Bグレードの売買取引数（2010-2013年）は、Bグレード74%、Aグレード26％で、Aグレードのほぼ3倍となった。
• Ÿ BグレードのキャップレートとAグレードとの差は120bps。
• Ÿ Bグレードは物件の絶対数が多く、またAグレードと同レベルの耐震性能を持つ質が高いビルも多いことから、優良な投資対象として引き続き注目されている。主な投資家はJ-REIT、近年は海外の投資家、特にアジア（特にシンガポール、香港）の投資家が増加。ファンド規模は小さいものの、自国の市場より高利回りが期待できる日本の高品質なBグレードビルに注目している。

【見通し】

• Ÿ 「アベノミクス」や円安を背景に、今後も日本の売買市場は活発化する見通し。東京のオフィス賃料も引き続き上昇基調を維持し、2014年年間ではAグレード、Bグレードともに5-10%上昇すると予測。

JLLリサーチ事業部アソシエイトダイレクター 犬間由博は次のように述べています。
「BグレードオフィスはAグレードオフィスに比べると、物件規模が小さいこともあり注目を浴びる機会が少ない。しかし、根強いテナント需要を持っているため、投資対象としての魅力は遜色ないものがある。既に一部市場参加者はBグレードの長所に着目して取り組み始めているが、今後は更に取引が増えてくることが期待される。」

東京グレードBオフィスに関するレポート（英語のみ）の詳細は、www.joneslanglasalle.co.jpをご覧ください。

JLLグループについて

JLLグループ（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、不動産オーナー、テナント、投資家に対し、包括的な不動産サービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。世界75ヵ国、1,000都市、200超拠点で展開し、売上高は約40億ドルに上ります。2013年度は、プロパティ・マネジメント及び企業向けファシリティ・マネジメントにおいて、約2億7,900万㎡（約8,370 万坪）の不動産ポートフォリオを管理し、990億ドルの取引を完了しました。JLLグループで不動産投資・運用を担当するラサール インベスト マネジメントは、総額480億ドルの資産を運用しています。

JLLのアジア太平洋地域での活動は50年以上にわたり、現在15ヵ国、80事業所で27,500名超のスタッフを擁しています。2013年インターナショナル・プロパティ・アワード・アジア・パシフィックでは3ヵ国で「最優秀不動産コンサルタント賞」を受賞、 また2013年ユーロマネー・リアルエステート・アワードにおいては9つの賞を受賞しました。詳細な情報はホームページをご覧下さい。www.joneslanglasalle.co.jp