GOYOH、九州大学都市研究センターがESGインパクトと不動産投資リターンの相関性分析に関する共同研究を開始

不動産と街づくりにおける、グローバル基準となる社会的機能と経済性の最適化モデル、学術的アプローチによる産業横断型フレームワーク創出を目指す

株式会社GOYOH（本社：東京都新宿区、代表取締役CEO：伊藤 幸彦、以下「GOYOH」）は、九州大学都市研究センター（所在：福岡県福岡市、主幹教授 都市研究センター長：馬奈木 俊介、以下「九州大学都市研究センター」）とともに、ESGインパクトと不動産投資リターンの相関性分析に関する共同研究（以下「本研究」)を2025年3月より開始しました。

本研究では、両者の専門的知見を活かした包括的研究とともに、不動産におけるESGを構成する個別要素を個別研究テーマとして機関投資家や企業の研究パートナーと連携し、不動産の経済性との相関性における研究と、最適化された投資運用モデルの社会実装も行います。

具体的には、GOYOHが保有する国内・海外の機関投資家の運用する不動産に関する豊富なESGデータを、国連が提唱する新たな非財務価値の評価手法である新国富指標（IWI: Inclusive Wealth Index※1）の研究をグローバルにリードする九州大学都市研究センターが多面的に分析する事で、ESG価値の高い不動産が利活用者や周辺地域に与える社会的インパクトと経済循環との相関性を数値化していきます。それにより、将来にわたって「街と人々の暮らし」に持続可能性をもたらす不動産のあり方を、客観性の高いモデルとして社会に示していきます。

※1 IWI（Inclusive Wealth Index）: GDP を補完する新たな価値として2012 年に国連が発表した物的資本、人的資本、自然資本から構成される「現在そして将来の世代にとっての、社会が保有する富の金銭的価値」を数値化した指標。

  

▪️本研究実施の背景 

国連の調査によると、不動産は世界のCO2排出量の40%（建設含む）を占める巨大なCO2排出元です。また人々は1日の90%の時間を屋内で過ごしており、不動産は環境的および社会的なインパクト（ESGインパクト）創出の最前線の投資対象として、ESG投融資を行う機関投資家からの期待が加速しています。

その一方で、不動産へのESG投融資にはインパクトの可視化、経済的な相関性、パフォーマンス比較のための指標が求められますが、現状は不動産における非財務データ、地域コミュニティデータ、建物運営のための製品・設備のデータ、社会的インパクト評価モデル、学術的研究、実践的検証が不足しており、不動産の投資運用におけるESGインパクトと経済性の評価モデルは確立されていません。

GOYOHと九州大学都市研究センターは、このような社会的需要を見据え、不動産におけるESGインパクトと経済的インパクトを両立する最適化モデルを研究し社会実装することで、不動産市場における持続可能な不動産投資や街づくり、不動産金融を起点に社会的インパクトが循環する社会的仕組みの構築を目指して本研究を開始しました。

▪️本研究のテーマ 

本研究では、「ESGインパクトと不動産投資リターンの相関性分析」を包括的研究テーマとして定め、九州大学都市研究センターのもつESG分野での方法論や評価指標と、GOYOHの展開する不動産ESG運用ツール「EaSyGo」を通じてグローバル機関投資家の保有する不動産と連携し、環境的・社会的インパクトなどのデータを活用した研究および最適化モデルの実装を行います。 

また個別研究テーマとして、ESGインパクトを構成する各要素（ウェルビーイング、レジリエンス、コミュニティなど）が生み出す価値に焦点を当て、関連分野の製品・サービス・知見を持つ企業や団体と連携し、経済性との相関性や金融的活用の研究および社会実装を行います。

包括的研究テーマ 

-     ESGインパクトと不動産投資リターンの相関性分析

個別研究テーマ例 

-     建物の照明設備のウェルビーイングと経済性への効果 

-     建物の災害レジリエンス要素の経済的価値 

-     街と都市のESG機能がもたらすグローバル企業への訴求力 

-     建物の社会インパクトの不動産ファイナンスへの活用 

-     テナントビルにおけるESG要素の賃料・空室率への影響 

-     商業施設の周辺コミュニティへのインパクト

研究対象 

-     オフィス 

-     商業施設 

-     集合住宅 

-     物流施設 

-     ホテル 

-     リゾート施設 

-     データセンター 

-     駅・港・空港などの交通インフラ施設 

-     コミュニティ・街・都市 

▪️期待される研究成果 

本研究を通じて、不動産におけるESGインパクトと経済性の高度な評価モデルを構築し、機関投資家の不動産投融資における判断指標、建物におけるESGインパクトの最適化、街やコミュニティ価値の可視化、企業活動におけるESG活動の推進、環境・社会的なインパクトを生み出す製品・サービスの普及、などにつながる社会的効果を実現することを目指します。

■九州大学都市研究センターからのコメント 

馬奈木 俊介（九州大学 主幹教授 /都市研究センター長 ） 

グローバル金融市場では、企業の事業活動がもたらす自然資本、人的資本、人工資本へのリスクと機会を適切に評価し、改善目標を立て、対外的に報告することが求められています。 

不動産分野、特に社会的インパクトの定量化や経済性評価においては、各国政府や業界団体から具体的なガイドラインが提供されておらず、各事業者単位で独自の解釈や定義をせざるを得ない状況です。実践的なデータと科学的な解析による、自然資本、人的資本、人工資本、経済性を考慮した包括的な指標の策定には、学術的なアプロ―チや方法論に加えて、金融や不動産領域での実践的なデータやノウハウが不可欠でした。

今回のGOYOHとの不動産におけるESGインパクトの経済的な相関性をテーマとした共同研究は、今まで九州大学都市研究センターが培ってきた、人々の幸福度、ウェルビーイング、災害対応、企業のESＧ評価といった研究結果や手法を、不動産投資という実践フィールドで活用することにより、不動産投資が「経済の持続可能性と人々の幸福」を実現し循環する社会へと繋がる、大きな一歩になると期待しています。

■GOYOHからのコメント 

伊藤 幸彦（GOYOH 代表取締役CEO / CRREM グローバル科学&投資家委員会メンバー） 

不動産は人々の生活や企業活動による脱炭素社会への転換を推進する「環境インパクト」、また、人々の心と体や社会コミュニティにとっての豊かさ「社会インパクト」を生み出す中心となる機能を持っています。これらのインパクトを付加的な体験価値として不動産利用者へ提供し定量化することにより、不動産の社会的機能だけでなく経済性を最適化し高めることに繋がります。 

このたび、九州大学都市研究センターのもつESG分野での方法論や評価指標と、GOYOHのもつ国際的な機関投資家ネットワークを活用した様々な建物での非公開データ、各産業分野のパートナー企業の持つデータを活用することにより、ESGインパクトにおける経済性と相関評価モデルを実践研究することが可能となりました。 

機関投資家が運用する不動産のグローバル市場規模は約13.2兆ドルという巨大市場であり、本研究の成果は不動産金融を起点に社会的インパクトが循環する大きな仕組みの土台として、まさに世界の不動産市場の機関投資家が待ち望んでいたものになると考えています。

  

■株式会社GOYOHについて 

株式会社GOYOHは不動産とテクノロジーを融合させた持続可能な不動産運用サービスを提供する不動産テック企業です。衣食住、移動、消費、コミュニティ、建物、レジリエンス、ウェルビーイング、などのSDGs / ESG要素を可視化し、持続可能性の選択肢と価値を機関投資家、企業、不動産を利用する人々、コミュニティに提供する不動産ESGプラットフォーム『EaSyGo』を提供しています。 

本社 　：東京都新宿区愛住町2 

代表者 ：代表取締役 伊藤 幸彦 

設立　 ：2018年8月 

URL　 ：https://www.goyoh.jp/easygo/

■九州大学都市研究センターについて 

九州大学都市研究センター（Urban Institute, UI）は先導的学術研究拠点として2015年12月1日九州大学に設置されました。環境問題、高齢化、人口減少、エネルギーの枯渇、健康・福祉、教育、災害など都市が直面する多岐に渡る複雑な問題に対して都市工学だけでなく、経済学、法学、心理学、医学など多面的かつ学際的なアプローチ方法から理論的、実証的な研究を行います。また、現実的かつ効果的な政策提言を行います。 

所在 　：福岡県福岡市西区元岡744 九州大学 伊都キャンパス 

代表者 ：都市研究センター長 馬奈木 俊介 

設立　 ：2015年12月 

URL　 ：https://urban-institute.kyushu-u.ac.jp/

〈馬奈木 俊介〉 

九州大学 主幹教授、 九州大学都市研究センター長。国連Inclusive Wealth Report (IWR；新国富報告書)代表、気候変動に関する政府間パネル(IPCC) 代表執筆者、生物多様性と生態系サービスに関する政府間プラットフォーム(IPBES) 総括代表執筆者、UNESCO教育アセスメント報告書総括代表執筆者、OECD貿易・環境共同作業部会副議⾧等多くの国際機関や企業との連携を実施している。著書25冊、学術誌論文500本、日本学術振興会賞受賞他多くの受賞歴を有する。日本学術会議サステナブル投資小委員会委員長。