東京主要5区の賃貸オフィスの賃料・空室率は横ばい

2023年は新規供給の増加により、オフィス市況の反転は見込みにくい

　大手総合不動産プロフェッショナルサービス・投資運用会社であるコリアーズ・インターナショナル・ジャパン株式会社（代表：小笠原 行洋、本社：東京都千代田区、NASDAQおよびTSX：CIGI、以下コリアーズ・ジャパン）は、本日、「東京オフィスマーケットレポート｜2022年第4 四半期（10‐12月期）東京主要5区・グレードAオフィス 」を発表しました。当レポートは、コリアーズ・ジャパンが、東京主要5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）のグレートAオフィスビル※１の賃貸オフィス市況と今後の見通しについて、独自に収集したデータに基づいて分析したものです。

　2022月10～12月期の東京都心5区の賃貸オフィス市場では、新規供給量は限定的な水準にとどまり、緩やかな需要の回復傾向のもとで賃料、空室率ともに横ばいで推移しました。2023年は、前年と比較して大幅な新規供給の増加が見込まれ、短期的なオフィス市況の反転は見込みにくい状況です。

 

新規供給と需要の動向：新規供給は限定的も、需要の回復は弱く、オフィス市場は軟調に推移
　東京主要5区では、2022年7～9月期に新規供給は一段落し、10～12月期の新規供給は限定的なものとなりました。マクロ経済環境は回復しつつあり、また、ワーカーのオフィス回帰も進んでいます。しかし、他方では、コロナ後を見据えた柔軟な働き方の浸透により、オフィス需要の回復は緩やかなものとなっています。​
　10～12月期のネットアブソープションは、前期に続き新規供給量を上回り、2022年通年でもプラス圏を達成しました。その結果、空室率は前期より 横ばいを維持し、年初と比較して下落しました。

 

空室率と賃料トレンド： 2023年は前年を大きく上回る新規供給量、需要の回復は鈍く、空室率は上昇を予想
　2023年は供給量が2020年以来の水準に増加しますが、現在の需要回復のペースでは供給増加に追いつかず、空室の増加が予想されます。特に、新築ビルに企業が移転することで、移転元で発生する二次空室のリスクが懸念されます。賃料水準は、新規供給物件の竣工による上昇圧力がかかる一方で、既存物件では二次空室の埋め戻しに伴って想定される値引きなどの下落圧力も併存しており、賃料は緩やかな下落傾向が続くことが予想されます。

エリア動向： 全体としては単調に推移する一方で、エリアごとに異なる動き

　渋谷エリアの空室率は前期比で上昇したものの、依然として低い水準を維持しました。賃料も高水準にあることから、主に成長するテック系企業からの需要が底堅いことがうかがえます。
　日本橋・八重洲・京橋エリアは新規物件に支えられ上昇傾向にあります、また、空室率も上昇を続けています。依然として空室の残る品川エリアの空室率は改善しましたが、賃料は下落基調にあります。西新宿エリアでは空室率が上昇に転じ、今後の需給の状況によっては、賃料水準への影響が懸念されます。
 

　「東京オフィスマーケットレポート｜2022年第4四半期（10‐12月期）東京主要5区・グレードAオフィス」は、以下のリンクよりダウンロードいただけます。
https://www.colliers.com/ja-jp/research/tokyo-office-market-q4-2022

※１　グレードAオフィス：基準階面積が概ね300坪以上の主に賃貸に供されるオフィスビルから、弊社独自の基準で選定。
※2　ネットアブソープション（吸収需要）：テナントの入居した空室面積の合計を算出し、需要面積の増加分を推計する指標で、[期初空室面積+期中新規供給面積-期末空室面積]により算出する。


コリアーズについて
コリアーズは、ナスダックおよびトロント証券取引所に上場する、世界有数の大手総合不動産プロフェッショナルサービス・投資運用会社です。世界63か国で事業を展開し、18,000人のエンタープライズ精神に富んだ社員が、テナント、オーナー、投資家といった顧客企業の不動産価値を最大化するため、専門的なアドバイス・サービスを提供しています。また、当社株式を保有する経験豊富な経営陣は、27年以上にわたり、年間約20%の投資収益率を株主に提供してきました。年間売上高は46億ドル、運用資産は920億ドルです。

コリアーズ・ジャパンについて
コリアーズ・ジャパンは東京・大阪の拠点に100人以上の専門家を擁し、国内外の投資家・オーナー・テナント向けに、オフィス・リーシング、キャピタルマーケット＆インベストメントサービス、プロジェクトマネジメント、デザイン・ビルド、ワークプレス・コンサルティングおよび不動産鑑定などのアドバイザリー業務を提供しています。

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