株式会社GOYOH、不動産の社会的インパクトを評価する方法論「RITA」のホワイトペーパーを公開

地域・利用者・建物の3つの視点から、不動産の社会的インパクトを評価・訴求する方法論を体系化しました。

株式会社GOYOH

2026年8月18日 13時10分

株式会社GOYOH（本社：東京都新宿区、代表取締役：伊藤幸彦）は、不動産の社会的インパクトを評価し、対外的に説明するための方法論「RITA（REAL IMPACTs Triadic Approach）」を体系化したホワイトペーパーを公開しました。

RITAは、不動産の企画・設計・運用の各段階で活用でき、設備・建材の導入といった資本的な投資（ハード）から、運営やプログラムの改善（ソフト）、既にある取り組みの伝え方の見直しまでを対象とします。

■背景

建物は、脱炭素の面でも、利用者のwell-beingや地域の活力の面でも大きな役割を担います。一方で、その社会的な価値は十分に可視化されておらず、投資判断や資金配分に反映されにくいのが現状です。

社会的インパクトを評価し訴求しようとする際には、既に実施している取り組みから説明しやすいものを後から選び出す構成になりやすいこと、工事中の影響を含む負の影響が勘案されにくいこと、評価が手作業に依存し多数の物件へ展開しづらいこと、そして特定したインパクトが賃料や稼働率といった経済性にどう結びつくかが示されにくいこと、といった課題があります。

■RITAの概要

RITAは、これらの課題に応えるために設計された方法論です。取り組むべきことを、単一の視点からではなく、地域・利用者・建物という3つの独立した視点の重なりから導きます。

地域（RISA）：公的統計や地域データを用いて、物件が立地する地域の社会的・環境的課題を把握する
利用者（ImpactChecker）：テナント従業員や来街者へのアンケートを通じて、満足度・ニーズ・行動変化を把握する
建物（EaSyGo ValueDriver）：建物のESG実装状況をハード（設備）とソフト（運営）の両面から評価し、入居企業のESG要件との適合状況を分析する

調べる相手も方法も別々であるため、3つが同じ課題を指したとき、その課題は三重の裏付けを持つものとして扱えます。3つの視点を起点に置くことで、説明しやすい取り組みを選び出すのではなく、その物件と地域において取り組むべき課題を網羅的に捉えたうえで、優先順位を判断できます。

これらの分析結果を根拠として、施策、その直接的な成果、利用者・建物・地域に生じる変化、最終的な社会的インパクトまでを、一連の因果関係として整理します。指標を先に決めて後から理由づけるのではなく、根拠から順に導く点に特徴があります。

■負の影響を含めて捉え、改善につなげる

RITAは、評価して終わるのではなく、実行と改善を回すところまでを対象とします。施策を実行に移す局面では、各施策のポジティブ・ネガティブ両面のインパクトをUNEP FIのインパクトレーダーに照らして確認し、工事中の影響を含む負の影響については回避・低減策を計画に反映したうえで、モニタリング項目に組み込みます。運用段階では因果関係に紐づくKPIを継続的に測定し、その結果を次の施策の検討に反映します。

■国内政策と国際的な枠組みとの整合

RITAは独自に立てた枠組みではなく、国内政策のガイダンスと国際的な評価枠組みに沿って設計された、不動産への適用手法です。国土交通省が2023年3月に公表した『「社会的インパクト不動産」の実践ガイダンス』に準拠し、ポジティブ・ネガティブ両面のインパクトの分類にはUNEP FI（国連環境計画・金融イニシアティブ）のインパクトレーダーを、脱炭素の移行リスクと資産価値への影響にはCRREM（Carbon Risk Real Estate Monitor）の考え方を参照します。

■ホワイトペーパーの主な内容

社会的インパクト評価の構造的課題と、それに対するRITAの設計
地域・利用者・建物の3つの視点の重ね合わせと、重なり方から導かれるアクション
因果関係（ロジックモデル）による評価の組み立てと、2階層のKPIの考え方
16の評価領域と、UNEP FI側面・IWI三資本・国交省ガイダンス区分との対応
社会的インパクトと経済的価値（物件価値・テナント価値・地域価値）の関連
活用の場面、および前提と限界

本書は方法論の枠組みを示すものであり、判定ロジックや各データベースの内部構造など、実装に関わる詳細は含みません。

■今後の展開

不動産（オフィス、商業施設、集合住宅、物流施設、ホテル、リゾート施設、データセンター、交通インフラ施設など）および地域・街・都市を対象として本方法論を確立し、実証を積み重ねながら適用範囲を段階的に広げていきます。あわせて、金融機関・投資家をはじめとする関係者との連携を広げ、社会的インパクトの可視化を資金の流れにつなげる取り組みを進めていきます。

■ホワイトペーパーの入手

『RITA（REAL IMPACTs Triadic Approach）／不動産の社会的インパクトを評価する方法論』は、当社ウェブサイトから無料で入手いただけます。

入手先：https://assets.easygo.eco/RITA_whitepaper_LP.html

■RITAを実装するプラットフォーム「REAL IMPACTs」

本ホワイトペーパーで示した方法論RITAは、当社のプラットフォーム「EaSyGo REAL IMPACTs」に実装されています。データ基盤・方法論・プロダクトの三層構造により、地域・利用者・建物の分析から、施策の検討、KPIの継続測定、対外的な説明までを一貫して支援します。対象はオフィスや商業施設などの建物単体から、地域・都市の規模までを含みます。

REAL IMPACTsについて：https://assets.easygo.eco/REAL-IMPACTs.html