GOYOHの社会的インパクト評価スキーム、国土交通省の採択モデルに選定

人々の生活、地域の活性化、価値ある街づくりへ。不動産投資が生む社会的インパクトを特定し、投資判断と経済性に接続

株式会社GOYOH

2026年9月15日 13時05分

社会的インパクト不動産プラットフォーム「REAL IMPACTs」を提供する株式会社GOYOH（本社：東京都新宿区、代表取締役：伊藤幸彦）は、国土交通省が公募した「不動産のインパクト改修投資促進に向けたモデル調査事業」において、当社の評価スキームが採択モデルに選定されました。専門家からなる外部委員会の評価を経たもので、令和8年9月8日に国土交通省より公表されています。当社のプラットフォームは、大手金融機関との投融資フレームワーク連携や、東京都 KING SALMON PROJECT での実証を通じて、すでに金融・行政・都市開発の現場で用いられています。

■本事業について

本事業は、ESG等の社会課題に対応し社会的・環境的なインパクトを創出することによりバリューアップを図る改修への投資促進を目的として、改修による不動産のインパクトを評価し、ステークホルダー（テナント、投資家、地域住民等）に効果的に訴求するスキームの提案を募集したものです。

■対象となる市場

日本の収益不動産は約352.1兆円、うち投資適格不動産は約222.1兆円と推計されています（ニッセイ基礎研究所・価値総合研究所「わが国の不動産投資市場規模（2025年）」、2025年12月）。当社が評価の対象とするのはこれらの不動産そのものであり、収益不動産に限らず、公共施設にも同じ枠組みを適用できます。

脱炭素については、CRREM（不動産の脱炭素移行リスクを評価する国際的な指標）をはじめとする枠組みを通じて、投資判断に組み込む動きが進んでいます。一方で、建物が地域や利用者に及ぼす社会的なインパクトは、比較や検証に使える形で示されることがまだ少なく、投資判断の材料になりにくい状況にあります。

既存ストックの老朽化が進むなか、改修によって不動産の価値をどう保ち高めるかは市場全体の課題です。本スキームは、その判断にインパクトの視点を加えることで、投資適格な不動産の裾野を広げることを目指しています。

■採択された評価スキーム

地域・利用者・建物の3つの視点からデータを集め、改修施策のデータと重ね合わせて分析します。インパクトの特定から改修施策の選定、経済性の検討までを、同一の基盤上で一貫して行うスキームです。

3つの視点は、当社が運営する社会的インパクト不動産プラットフォーム「REAL IMPACTs」の3つのシステムがそれぞれ担います。地域情報を収集する RISA（REAL IMPACTs Strategic Assessment）、利用者から直接データを取得する ImpactChecker、建物のサステナビリティ性能を評価する EaSyGo ValueDriver です。3つを重ね合わせるとインパクトを生み出しうる領域が定まり、そこから具体的な改修施策に接続し、同じ基盤の上でKPIを設定してモニタリングします。民間保有の建物と公共施設のいずれにも適用できる設計です。

建物が生むインパクトは一方向に流れて終わるものではありません。建物は立地する地域のあり方と、そこで働き暮らす人々の活動に影響を与えます。その影響は地域の変化として、またテナントが実現できることとして現れます。本スキームは、これを物件価値・テナント価値・地域価値へと循環させ、次の投資判断につなげることを目指しています。

REAL IMPACTs プラットフォーム紹介
https://assets.easygo.eco/REAL-IMPACTs.html

■外部委員会の講評

国土交通省の公表資料では、当社提案について次のように評価されています。

「地域・利用者・建物の視点を合わせてインパクトを統合的に解析しようという考え方は、独自性があるとともに、横展開の可能性が高いことに加え、KPIについて測定方法、頻度等が具体的に示され、また、モニタリングにおいても一定の継続性及び客観性が担保されていることを高く評価した。」

（出典：国土交通省「『不動産のインパクト改修投資促進に向けたモデル調査事業』採択モデルの決定！」別紙、令和8年9月8日）

■想定される活用の場面

投資家・ファンド：投資判断の段階でインパクトを検討し、運用期間中のモニタリングに引き継ぐ
オーナー・アセットマネージャー：改修の企画段階で、どの施策がどのインパクトに効くのかを検討する
テナント企業：入居先の選定や、自社のサステナビリティ報告に使える情報を得る
まちづくり、都市開発、再開発の事業者：計画段階で地域課題を踏まえたインパクトを設定し、事業評価に組み込む
行政、公共施設の所管部門：公共発注の改修において、地域政策との接続を整理する

■ 提案の基盤となる方法論

本提案の基盤となる方法論は、当社が令和8年8月に公開した「RITA（REAL IMPACTs Triadic Approach）」ホワイトペーパーとして体系化・公表しています。地域・利用者・建物の3つの視点を重ね合わせ、インパクトの特定から提言KPI・運営KPIの2階層設計、経済価値（物件価値・テナント価値・地域価値）への接続までを扱うものです。

RITA ホワイトペーパー v1.0
https://assets.easygo.eco/RITA_whitepaper_LP.html

■今後の取り組み

本事業を通じて、評価スキームの具体化と実在物件での適用検証を進めます。改修の企画段階でのインパクト特定から、改修後のモニタリング、経済性の検討に至るまでの実務的な手順を整理し、他の事業者にも参照可能な形で発信していきます。

あわせて、以下の展開を進めます。

アセットタイプの拡大：国内外の機関投資家および不動産企業が所有・運用する賃貸住宅、オフィス、商業施設、ホテル、リゾート、物流施設、複合施設、スタジアム・アリーナ、駅・空港、行政施設等への適用
まちづくり、都市開発、再開発への適用：計画段階からのインパクト設定と事業評価への組み込み、およびスマートシティ等の都市スケールへの拡張
金融との接続：評価結果を投資判断および資金調達の場面で活用可能な形式に整備
データ取得と連携の深化：地域、利用者、建物それぞれにおける、より密接で実効的なデータ取得と関係者との連携
海外市場での実証：国内で確立した手順の海外物件における検証