竣工5年で住戸の約2割が売買、3億円超の超高額物件は「現金買い」が主流に。不動産テックTRUSTART、都心6区タワーマンションの売買実態をビッグデータで解明

〜第16回不動産ビッグデータ分析レポート〜

AI×不動産ビッグデータで不動産関連業務のDXを伴走支援するプラットフォーム「R.E.DATA (リデータ)」を開発・提供するTRUSTART株式会社（本社：東京都中央区、代表取締役：大江洋治郎、読み：トラスタート、以下「TRUSTART」）は、第16回不動産ビッグデータレポート「都心6区タワーマンションの流動性・購入時ローン利用率」を公開しました。

調査概要

本レポートは、当社が保有する不動産登記ビッグデータを活用し、2014年以降に竣工した都心6区（千代田区・中央区・港区・新宿区・文京区・渋谷区）に立地するタワーマンションを対象として、2025年7月末時点における売買登記記録および抵当権設定状況を分析したものです。分析軸は大きく「流動性」と「ローン利用率」の2点であり、竣工年代・価格帯別の傾向を明らかにしました。

Topics

• 竣工後5年で売買率は約20%に到達

2016年〜2019年竣工の都心6区タワーマンションでは、1回以上売買された住戸の割合（売買率）が竣工後5年の時点で20%前後に達する物件が多く見られました。また住戸回転率（延べ取引回数÷総戸数）は同期間において約15〜30%に達する物件が大半を占めており、都心タワーマンションが投資・実需いずれの用途においても活発に流通していることが確認されました。

直近の2023年・2024年竣工物件は、売買率が大半において20%未満に留まっているものの、一部の物件では竣工直後にもかかわらず住戸回転率が20%を超えており、高い市場流動性が早期から発現していることが示されました。

• 高価格帯物件ほどローン非利用率が高い傾向

購入時の抵当権設定率を価格帯別に分析した結果、参考価格3億円超の最上位価格帯では抵当権設定率が60%を下回る物件が大半を占めました。これはほかの価格帯より低い水準であり、高額物件においては現金購入の割合が相対的に高いことが示唆されます。

一方、参考価格2〜3億円台になると抵当権設定率が60%を超える物件も現れ、価格帯が下がるほどローン利用率が高まる傾向が確認されました。港区の物件が上位価格帯に集中していた一方、参考価格1億円台後半〜2億円台前半では中央区・新宿区などの物件が多く見られ、より高い抵当権設定率を示していました。

※2014年以降の新築時 (「所有権保存登記」または中古売買時「所有権移転売買登記」と同⽇・同物件への抵当権設定の有無で判定しています。
※2014年以前築の物件を含みますが、集計は上記の期間で⾏っています。
※完済による抵当権抹消などは考慮していないため、「現在の抵当権設定率」を⽰しているものではありません。
※価格は参考価格として表⽰しており、同⼀物件内であっても住⼾や時期によって異なります。

本レポートの詳細は以下のリンク先から無料でダウンロード可能です。

レポートをダウンロードする（無料）

まとめ

都心6区のタワーマンションは高い資産価値から「流動性が低い」と思われがちです。ですが、今回の分析により、2016〜2019年竣工物件では竣工後5年で住戸の約2割が売買されるなど、活発な流通実態が不動産登記データから明らかになりました。また、直近の2023〜2024年竣工物件でも一部は回転率が20%を超えており、竣工直後から高い流動性を示す物件が存在することが確認されました。さらに、購入時のローン利用率は価格帯によって大きく異なり、3億円超の高額物件では現金購入が主流である一方、3億円未満になるとローン利用率が高まる傾向が確認されました。

当社では、こうした不動産市場の「動き」を登記データによって精緻に可視化することで、不動産会社における仕入れ・売却戦略の高度化や、金融機関における富裕層向け資産運用提案の精度向上に貢献してまいります。

◾️本調査結果を使用される際のお願い
・本調査結果を使用される際は、【TRUSTART株式会社調べ】とご記載ください。
・ご使用の場合は、元のデータや画像を改変しないようお願いいたします。

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〈会社概要〉

社名：TRUSTART株式会社

代表者：代表取締役　大江　洋治郎

事業内容：不動産ビッグデータ提供事業、不動産調査事業

本社：東京都中央区八丁堀2丁目14-1 住友不動産八重洲通ビル8F

設立：2020年5月

URL ：https://www.trustart.co.jp/

お問い合わせ : https://www.trustart.co.jp/contact/