東京オフィスマーケットレポート 2024年７～９月期 ／企業収益の回復基調を背景に、オフィス需要は引き続き活発な動き
需要が供給を上回り、市況は底堅さを維持
大手総合不動産コンサルティングサービス・投資運用会社であるコリアーズ・インターナショナル・ジャパン株式会社（代表：小笠原 行洋、本社：東京都千代田区、NASDAQおよびTSX：CIGI、以下コリアーズ・ジャパン）は、本日、「東京オフィスマーケットレポート｜2024年第3四半期（7‐9月期）東京主要5区・グレードAオフィス 」を発表しました。当レポートは、コリアーズ・ジャパンが、東京主要5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）のグレートAオフィスビル※１の賃貸オフィス市況と今後の見通しについて、独自に収集したデータに基づいて分析したものです。
東京主要5区グレードAオフィスマーケットでは、需要が新規供給を上回り、空室率は低水準を維持しています。賃料水準も緩やかな上昇が続いており、東京主要5区全体としては市況の回復が続いていますが、エリアによる需給バランスの二極化がみられます。大規模な新規供給があった港区の内陸部では空室の解消に時間を要する一方、東京駅や品川駅の周辺エリアでは空室率の低下と賃料の上昇基調が続いています。
空室率と賃料トレンド：空室率は低水準、賃料水準は上昇
2024年7～9月期の東京主要5区のグレードAオフィスマーケットでは、需要が新規供給を上回り、空室率は低水準を維持しています。賃料水準も緩やかな上昇が続いており、東京主要5区全体としては市況の回復が続いていますが、エリアによる二極化の傾向もみられます。
供給面では、7～9月期までに2024年に予定されていたすべてのグレードAオフィスが竣工を迎えました。ただし、本体建設工事が完了して竣工した物件の一部では、オフィスとしての運用を開始するオープン日を、竣工から数ヶ月から1年以上先に設定しているケースもあり、実際にオフィスとして稼働するまでのあいだにタイムラグがある物件もあります。
2024年通年の需要は、供給を上回る見通しとなっており、特に立地の良い物件やグレードの高いビルでは着実な空室消化が進んでいます。この需給環境を反映し、賃料水準は緩やかながらも上昇基調を継続しています。
2024年末に向けては、10～12月期に竣工が予定されているグレードAオフィスはなく新規供給が抑制される一方で、需要が供給を上回る見込みで、需給環境は改善基調が続く見通しであります。企業の人材獲得競争を背景とした、オフィス環境改善の動きは継続しており、特に交通利便性の高いエリアに立地し、最新のアメニティを備えたグレードの高いビルへの需要は堅調に推移すると予想されます。
エリア動向：日本橋・八重洲・京橋エリアの賃料上昇が加速し、渋谷・原宿エリアが追随
丸の内・大手町エリアでは、空室率は前期比0.5ポイント低下し2.4%となり、都心の中でも特に低い水準を維持。ただし、エリア内でも相対的に賃料水準の高い物件の空室が払底しつつあることから、平均賃料は前期比1.3%下落し45,200円/坪となりました。
日本橋・八重洲・京橋エリアでは、空室率は前期比0.6ポイント上昇の2.3%となりました。賃料は前期比0.8%下落し41,900円/坪。既存テナントの増床ニーズは引き続き強く、高い競争力を維持しています。
赤坂・六本木エリアでは、空室率は前期比6.7ポイント上昇し、13.4%と大幅に上昇。これは大型オフィスビル「赤坂トラストタワー」の竣工が大きく影響しています。ただし同物件はオフィスが本格稼働する二期竣工を2025年10月に予定しています。その他の既存物件では、緩やかながら空室は解消に向かっています。
品川・港南エリアでは、空室率は前期比0.9ポイント低下し、3.0%まで改善。賃料も前期比2.45%上昇し26,700円/坪となり、エリアの競争力が見直され、着実な回復を示しています。
渋谷・原宿エリアでは、好調な新築物件に支えられ、空室率は概ね横ばいを維持し、賃料は1.5％上昇しました。
西新宿エリアでは、空室率は前期比0.5ポイント上昇し5.3%となりました。賃料は前期比0.7%下落の28,200円/坪。他の主要エリアと比較して市況回復が遅れています。
「東京オフィスマーケットレポート｜2024年第3四半期（7‐9月期）東京主要5区・グレードAオフィス」は、以下のリンクよりダウンロードいただけます。
※１ グレートAオフィス：基準階面積が概ね300坪以上の主に賃貸に供されるオフィスビルから、弊社独自の基準で選定。
※2 ネットアブソープション（吸収需要）：テナントの入居した空室面積の合計を算出し、需要面積の増加分を推計する指標で、[期初空室面積+期中新規供給面積-期末空室面積]により算出する。
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