倉庫・物流施設の保証金を半額〜最大0円に減額・現金化「倉庫の敷金半額くん・返還くん」を提供開始

〜数千万規模になる冷凍冷蔵倉庫の保証金を抑え、借入に頼らない資金調達で物流企業の拠点新設を支援〜

株式会社日商保

2026年10月23日 10時00分

敷金保証を軸に企業の成長を支える株式会社日商保（本社：東京都港区、代表取締役社長：豊岡順也、以下「日商保」）は、2026年10月23日より、倉庫・物流施設を借りる荷主企業・物流企業に向けて、敷金・保証金を事業の資金に変える保証サービス「倉庫の敷金半額くん」「倉庫の敷金返還くん」の提供を開始しました。これから借りる倉庫の保証金は、日商保の保証に置き換えて半額〜最大0円に。いま借りている倉庫の保証金は、借りたまま半額〜最大全額を返還します。

サービスの詳細：https://lp.jpcpg.co.jp/souko-hoshokin/

■これから借りるなら「倉庫の敷金半額くん」、いま借りているなら「倉庫の敷金返還くん」

2つのサービスの例（冷凍冷蔵倉庫 1,000坪・坪9,000円＝月額賃料900万円・保証金は賃料の6か月分＝5,400万円）

「倉庫の敷金半額くん」（これから借りる倉庫・物流施設）

新しく借りる倉庫・物流施設の保証金を、日商保の保証に置き換えて半額〜最大0円にします。手元に残った資金は倉庫内の設備工事や運転資金に活用できます。審査の回答は5営業日前後、書類のご提出から契約の締結までは、1〜1.5か月が目安です。

「倉庫の敷金返還くん」（いま借りている倉庫・物流施設）

いま借りている倉庫・物流施設の保証金を日商保の保証に置き換えて半額〜最大全額を返還します。審査書類のご提出から返還までは、2か月前後が目安です。

【サービスのポイント】

両サービスとも借入ではないため、負債にならない
連帯保証人は原則不要
貸主へのご説明は日商保がサポート

※ご利用には日商保の審査と貸主の承諾が必要で、保証料がかかります。

※審査内容によって、追加の資料をご提出いただく場合があります。

※設立3期未満の会社もご利用いただけますが、必要な資料が変わります。詳しくはお問い合わせください。

■倉庫・物流施設の保証金は数千万円規模に。冷凍冷蔵倉庫はその約2倍

倉庫・物流施設を借りるときに預ける保証金（敷金）は「月額賃料×月数」で決まり、賃料の3〜6か月分を目安としています(※1)。月額賃料は坪単価×面積で決まるため、面積の大きい倉庫ほど預ける額も大きくなります。

首都圏の大型マルチテナント型物流施設の実質賃料（坪単価4,600円）で計算すると、1,000坪の場合、保証金は1,380万〜2,760万円、3,000坪で4,140万〜8,280万円になります(※2)。

冷凍冷蔵倉庫の賃料は、常温倉庫の約2倍とされます(※3)。同じ1,000坪でも保証金は2,700万〜5,400万円になります（常温と同じく賃料の3〜6か月分で計算）。

保証金は、決算書で「差入保証金」などの資産として計上され続けますが、退去するまで現金としては使えません。そのため、拠点を新設・移転する企業にとって大きな財務負担となります。例えば、1,000坪の常温倉庫を借りる場合、初期費用5,026万円のうち、半分以上にあたる2,760万円が保証金として固定化されてしまいます。庫内の設備工事や移転そのものにも多額の資金が必要となる中、手元から多額の現金が失われることが、事業拡大のハードルとなっています。

保証金の例（例1 常温倉庫・坪4,600円／例2 冷凍冷蔵倉庫・坪9,000円。どちらも賃料の3〜6か月分で計算）

（※1）近畿住宅流通（2024年7月）https://kinki-jr.com/tochikatsu-pro/column/lender_warehouse_marketvalue/
（※2）CBRE（LNEWS、2026年8月18日）https://www.lnews.jp/2026/08/s0818704.html
（※3）JLL（2022年12月）https://www.jll.com/ja-jp/insights/establish-cold-storage-rental-market

■足りない冷凍冷蔵倉庫。新しく借りるほど、保証金は大きくなる

冷凍食品の国内生産額は、2025年に8,577億円（前年比106.4%）となり(※4)、最高額を更新しました。一方で、冷凍冷蔵倉庫の容積の伸びは冷凍食品やEC市場の成長に追いついておらず、需給のギャップが広がりつつあります。既存の冷凍冷蔵倉庫の多くは1970〜1990年代に建てられたもので、新しく供給される倉庫の賃料は既存の1.5〜2倍程度とされます(※5)。

築40年以上の冷凍冷蔵倉庫は約3割を占め、冷媒に使われてきたフロンの規制への対応もあり、建て替えが迫られています(※6)。建築費の上昇で自社での新設が難しくなるなか、デベロッパーが開発した倉庫を借りる「賃貸型」の利用が広がっています。新しい冷凍冷蔵倉庫を借りる企業ほど、契約時に預ける保証金も大きくなります。

（※4）日本冷凍食品協会「令和7年（1〜12月）冷凍食品の生産・消費について（速報）」（2026年4月16日）

https://www.reishokukyo.or.jp/wp-content/uploads/2026/04/pdf-data_21.pdf

（※5）JLL（2026年6月）https://www.jll.com/ja-jp/insights/cold-storage-supply-shortage-japan
（※6）日本政策投資銀行「賃貸型冷凍冷蔵倉庫への期待と課題」（2025年10月31日）

https://www.dbj.jp/investigate/20251031_206221.html

■2024年問題・物流効率化法で、拠点の新設や自動化に資金が必要に

2024年4月から、トラックドライバーの時間外労働は年960時間までとなりました。1人のドライバーが運べる距離が短くなるため、長距離の幹線輸送の途中でドライバーが交代する中継輸送拠点を整える必要性が高まっています。

2025年4月からは、すべての荷主・物流事業者（倉庫業者を含む）に荷待ち・荷役等の時間を短くする努力義務がかかり、2026年4月からは一定規模以上の特定事業者に、中長期計画の作成と定期の報告が義務づけられました(※7)。倉庫内で作業する人の不足も続き、自動化機器を導入している拠点は全体の41%にとどまっています(※8)。

拠点の新設・移転や庫内の自動化には、まとまった資金が必要です。日商保は、退去まで動かせない保証金を保証に置き換えることで、借入を増やさずに資金を生み出す方法を、倉庫・物流施設を借りる企業へ「新たな資金調達の選択肢」として提供します。

（※7）国土交通省「物流拠点の今後のあり方に関する検討会」報告書（2025年4月）

https://www.mlit.go.jp/seisakutokatsu/freight/content/001884302.pdf

（※8）国土交通省「物流効率化法について」

https://www.mlit.go.jp/seisakutokatsu/freight/seisakutokatsu_freight_mn1_000034.html