JLL、首都圏の物流不動産賃貸市場を分析2015年以降上昇モメンタムが鮮明化2020年までの賃料上昇率は18.3%と予測

総合不動産サービス大手のJLL（本社: 東京都千代田区、代表取締役社長: 河西利信）は、物流不動産の今後の需要予想をまとめたレポート「首都圏※1の物流不動産賃貸市場：揺籃期を脱し、確立・成長期に」を発刊いたしました。

本レポートでは、首都圏を中心とする物流不動産の賃貸市場について、市場拡大の背景やセクター別の需要を分析し、2020年までの動向について予測をしています。レポートのハイライトは以下の通りです。

 

• 2010年から2014年に竣工した首都圏の先進大型物流施設※2のテナントをみると、成長モメンタムが続くインターネット通販が床面積合計の17%、3PLは45％とほぼ半分近い面積を占めている（図表1）
• 2015年から2020年に新規供給される首都圏の先進大型物流施設については、インターネット通販市場の成長に伴い裾野が広がり3PLへの集中が加速すると予測し、インターネット通販が新規供給床面積合計の21%、3PLは50%と予想している。その他（消費財メーカー、小売業者、宅配便関係など）の成長余地は相対的に低く新規需要も限られ、新規供給床面積に占める比率は低下し、29%に留まると予想している。（図表2）
• 当日・翌日配送などクイックデリバリーへのニーズが高まっており、インターネット通販にとって配送のスピードとサービスの質がより重要になっているなど、テナント構成の変化や物流オペレーションの転換を背景に、物流施設に対するニーズも変化している。特に、「幹線道路や最寄駅へのアクセスの良い立地」、「より大きなサイズ」、「より効率的な物流運営」、「自社保有から賃借への転換」におけるニーズが高い。
• 都圏の大型先進物流施設の新規供給量は、インターネット通販や3PLを中心に需要が旺盛で、アベノミクス効果を背景とした景気回復環境もあり、ディベロッパーや投資家も新規開発プロジェクトに積極的であることから、2015年の34万坪に続き、2016年から2020年までの5年間の供給は合計で115万坪、年平均で23万坪が新規に供給されると予想している。これは2006年から2014年までの平均15万坪に比べると50%強多い供給となる（図表3）
• Ÿ地価や建設コストが上昇しプロジェクト投資額が膨らむ一方、投資マージンも圧縮されている状況を鑑みると、賃料の上昇を想定しないと開発プロジェクト自体が成り立たない状況となっている。
• 首都圏における先進大型物流施設の賃料上昇率は、2020年までに合計18.3%となると予測（6年間の年平均上昇率（CAGR）は2.8%）。また、年平均上昇率は、市場が揺籃期を脱しつつあることや需給面を考慮し、前半の3年間の上昇率が高めとなり3.7%、後半の3年間は同2%成長と保守的にみているが、2020年の月額賃料は、直近のピークである2007年の坪当たり4,756円をやや下回ると予測している。しかしながら、市場自体の構造が大きく変化し、経済合理性やマーケットメカニズムに基づいた形で、確立・成長期となる可能性が高く、さらにモメンタムが継続・加速するだろう。

JLLインダストリアル＆リテール スペシャリスト 二瓶博和は次のように述べています。「首都圏の物流施設賃料動向を長いスパンで分析、予測したところ、物流不動産賃貸市場が大きく変貌しつつあり、賃料上昇や今後の期待が高まりつつあると分析できました。需要面では、インターネット通販の台頭などにより、コストセンター的な旧来型の倉庫から、売上げや利益の成長を支える基幹施設としての物流センターが進化していることが大きな要因となっています。供給面でも、投資開発、所有、運営の分化や、物流J-REITの開示による透明性の改善により、経済合理性による市場形成が主流となると思われ、テナント側でもこのニュースタンダードへの対応が重要なポイントとなるとみています」


図表1：首都圏大型先進物流施設のテナント構成（2010年-2014年の新規供給分）

図表2：首都圏大型先進物流施設のテナント構成予想（2015年-2020年の新規供給分）

図表3：大型先進物流施設の新規供給量（首都圏）

※1：首都圏：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
※2：延床面積50,000㎡以上で竣工が2000年以降の賃貸物流施設

「首都圏の物流不動産賃貸市場：揺籃期を脱し、確立・成長期に」の詳細はwww.joneslanglasalle.co.jpをご覧ください。

JLLについて
JLL（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、不動産オーナー、テナント、投資家に対し、包括的な不動産サービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。世界80ヵ国、従業員約58,000名、230超拠点で展開し、年間の手数料収入は約47億米ドル、総売上高は54億米ドルに上ります。2014年度は、プロパティマネジメント及び企業向けファシリティマネジメントにおいて、約3億1,620㎡（約9,486 万坪）の不動産ポートフォリオを管理し、1,180億米ドルの取引を完了しました。JLLグループで不動産投資・運用を担当するラサール インベスト マネジメントは、総額572億米ドルの資産を運用しています。JLLは、ジョーンズ ラング ラサール インクの企業呼称及び登録商標です。

 JLLのアジア太平洋地域での活動は50年以上にわたり、現在16ヵ国、83事業所で30,100名超のスタッフを擁しています。2015年ユーロマネー・リアル・エステート・アワードにおいて、最優秀リアル・エステート・アバイザーに選出されました。また、2014年インターナショナル・プロパティ・アワード・アジア・パシフィックでは7ヵ国・地域で「最優秀不動産コンサルタント賞」を受賞しました。詳細な情報はホームページをご覧下さい。
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