【オルタナ史上最高水準】約＋6.5％の含み益。インフレの追い風を生かし、銀座エリアに近い物件を含む駅近・築浅レジデンス4棟に投資

市況に応じた賃料設定で収益向上を目指す。想定利回り年4.0％（税引前）

三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社（以下「当社」）は、当社が提供するオルタナティブ投資サービス「ALTERNA（オルタナ）」において、「三井物産グループのデジタル証券～都内・駅近＆築浅レジ4棟～（譲渡制限付）」（*1）を公開し、募集を開始したことをお知らせします。

投資対象は、東京都内の築地・巣鴨・新御徒町・蒲田に所在するレジデンス4棟。
このうち、築地に所在する「Dash Living Tsukiji East」は、銀座エリアに近い立地を生かしたサービスアパートメント（*2）。インバウンドや駐在・長期出張などの滞在需要を取り込みます。

また、本商品の投資対象不動産は、鑑定評価額を下回る価格で取得する予定であり、 オルタナ史上最高水準となる約＋6.5％の含み益がある状態で運用を開始します。含み益は、鑑定評価額をもとに算出した基準価額と投資金額との差額です。ただし、実際の償還金額は物件の売却価格等により変動し、元本を下回る可能性があります（*3）。

都内の駅近・築浅レジデンス4棟へ10万円から投資できる機会を、ぜひご活用ください。

案件詳細ページ

運用初日から含み益のある都内築浅レジ4棟 

投資対象は、すべて築3年以内・最寄駅から徒歩約6分以内の都内レジデンスで、築地・巣鴨・新御徒町・蒲田の4棟です。デザイン性の高い建物と、都心の主要ターミナルへアクセスしやすい立地を兼ね備えています。

鑑定評価額を下回る価格で取得することにより、運用開始時点から約＋6.5％の含み益がある状態でスタートします（*3）。これは、オルタナの過去の案件の中で最高水準の含み益です。

また、投資対象となる4棟の鑑定評価額の合計は、146.5億円です（*4）。
鑑定評価額に基づく物件別構成比は、築地が約39％、巣鴨が約27％、新御徒町・蒲田がそれぞれ約17％となっています（*5）。 

インバウンドで賑わう銀座・築地エリアのサービスアパートメント

東京都の調査によると、2025年の訪都外国人旅行者数は約2,865万人（速報値）と過去最高となりました。同年の外国人旅行者行動特性調査では、銀座を訪れた人が半数以上を占めています（*6）。また、築地市場跡地では再開発が計画されており、今後もエリアのにぎわいが期待されます（*7）。

4物件の中で最も鑑定評価額が大きい「Dash Living Tsukiji East」は、銀座エリアに近い立地を生かしたサービスアパートメントです。観光に加え、ビジネスや中長期の滞在など、一定期間「暮らすように」過ごすニーズを取り込みます。

市況に応じた賃料設定でインフレの恩恵を享受 

Dash Living Tsukiji Eastは、原則1ヶ月以上の比較的短い期間の定期建物賃貸借契約が中心です。通常の賃貸住宅に比べて契約の切り替わりが多いことから、市況を反映した柔軟な賃料を設定できます。足元では、インバウンド需要を受けて賃料坪単価が上昇傾向にあります（*8）。 一方で、外国人需要や入退去の状況により、稼働率・賃料収入が変動する可能性があります。 

新御徒町・巣鴨・蒲田の3物件は、第三者のコンサルティング会社が算定した査定賃料と現行賃料との間に一定のギャップが確認されます（*9）。アセット・マネージャーとしては、入居者の入れ替わり等のタイミングで賃料水準を段階的に引き上げていく方針であり、これにより期中の分配金の増加が期待されます。
ただし、金利が上昇すると、ローンの支払利息が増えるため、分配金にはマイナスの影響が生じる可能性があります。

※過去の実績は将来の運用成果を保証するものではありません。賃料の見直しは、市況や入居状況等により想定どおりに行えない可能性があります。

商品概要

商品名： 三井物産グループのデジタル証券～都内・駅近＆築浅レジ4棟～（譲渡制限付）
発行口数： 107,800口
投資金額： 10万円〜（*10）
運用期間： 約5年1ヶ月（2031年12月31日 償還予定）（*11）
募集有価証券の種類： 受益証券発行信託の受益権を表象するセキュリティ・トークン（トークン化有価証券）
予想分配金利回り： 年4.0%（税引前）（*12）
信託受託者： オルタナ信託株式会社
ブロックチェーン基盤： Progmat
アセット・マネージャー： 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
取扱会社： 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社

「三井物産グループのデジタル証券～都内・駅近＆築浅レジ4棟～（譲渡制限付）」徹底解説セミナーを開催（11/6）

本案件の公開に合わせて、案件の詳細やレジデンスへの投資などについて解説するセミナーを開催します。ぜひご参加ください。

日時： 2026年11月6日（金）19:00〜20:00
参加費： 無料
視聴方法： Zoomウェビナー
視聴リンク：https://us06web.zoom.us/j/82154233681
講師： 丸野宏之（三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 取締役） 

セミナー詳細

*当社は本セミナーにおいて、当社サービス、商品について金融商品の勧誘、取引の推奨、売買の提案等をすることがあります。
*配信プラットフォームの上限により、定員を超えた場合は入室いただけない可能性がございます。あらかじめご了承ください。

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キャンペーン詳細

ALTERNA（オルタナ）について

オルタナは大都市の大型不動産や、物流施設をはじめとしたインフラなど安定的な賃料等収入が期待できる実物資産に、スマートフォンで簡単に、利回りを目的に投資できる個人向けの資産運用サービスです。デジタル証券（ST：セキュリティトークン）を活用することで、今まで個人投資家にはアクセスが難しかったさまざまな安定資産*へ、10万円からの小口単位で、個別投資を実現。個人投資家のみなさまに新たな投資の選択肢を提供し、「貯蓄から投資へ」を後押しします。

公式サイト

公式サイト：https://alterna-z.com/

公式LINE：https://tiny.alterna-z.com/line
公式X：https://x.com/ALTERNA_mdm

公式Instagram：https://www.instagram.com/alterna_mdm/
公式YouTube：https://www.youtube.com/@ALTERNA_mdm

公式YouTube（サブチャンネル）：https://www.youtube.com/@ALTERNAplus

公式ポッドキャスト「オルタナラジオ〜投資のスキマ話〜」：Spotify、Apple Podcast、Amazon Music、YouTube 

事業拡大に伴い採用活動を強化

当社では業容拡大に伴い各ポジションの採用活動を強化しています。

ご興味をお持ちの方は以下よりエントリーをお願いいたします。

採用ページ：https://jobs.corp.mitsui-x.com/

公式LinkedIn：https://www.linkedin.com/company/mitsui-x/

会社概要

当社は不動産・インフラなどオルタナティブ資産の取得・運用、さらにそれらを裏付けとしたデジタル証券の受託、販売を一気通貫で展開しています。

AIをはじめとしたデジタル技術を活用し資産運用の様々な「負」を解決するとともに、個人向けの資産運用サービス「ALTERNA（オルタナ）」の提供を通じて、将来のために安定した資産形成をしたい方に、新たな選択肢を提供していきます。

商号：三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社

本社：東京都中央区日本橋堀留町１丁目９−８ 人形町PREX 4階

代表者：代表取締役社長 上野 貴司

設立：2020年4月1日

資本金：30億円（資本準備金を含む）

業登録：金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第3277号

　　　　　宅地建物取引業：東京都知事（2）第105400号

加入協会：日本証券業協会

　　　　　 一般社団法人　第二種金融商品取引業協会

　　　　　 一般社団法人　資産運用業協会

コーポレートサイト：https://corp.mitsui-x.com/

公式note：https://note.com/mitsui_x

本件のお問い合わせ：[e-mail]

本文注釈

（*1）本商品は、三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社によって、組成・販売されるものです。
（*2）サービスアパートメントとは、家具・家電に加え、キッチンや洗濯機を備え、原則1ヶ月以上の期間で利用できる賃貸住宅です。
（*3）鑑定評価額は2026年9月30日時点。
（*4）2026年9月30日時点。
（*5）2026年9月30日時点の鑑定評価額に基づく物件別構成比です。
（*6）出所：東京都「2025年（令和7年）訪都旅行者数等の実態調査結果」および「令和7年国・地域別外国人旅行者行動特性調査結果」。訪都外国人旅行者数は速報値です。銀座への訪問割合は、2025年の行動特性調査における訪都外国人旅行者の回答に基づきます。
（*7）計画は今後変更となる可能性があります。出所：東京都都市整備局「築地地区のまちづくりについて（ファクトシート・よくある質問）」（2026年6月更新）。
（*8）2025年9月～2026年8月のDash Living Tsukiji Eastの実績に基づきます。坪単価は月間収入を稼働面積で除して算出しています。
（*9）賃料実績は入居中住戸の月額賃料を入居中住戸の専有面積で除して算出し、また、査定賃料は全住戸の月額査定賃料を全住戸の専有面積で除しています。ギャップは、上記賃料実績と査定賃料の乖離率を示しています。査定賃料は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、実際の数値と一致する保証はなく、実際の数値と大きく異なる可能性もあり、また、将来の稼働実績を保証又は約束するものではありません。
出所：リーシング・マネジメント・コンサルティング株式会社のマーケットレポート（2026年9月16日）を基にアセット・マネージャーが作成。
（*10）1口9,560円です。申込手数料は1口当たり400円（税込440円）です。10口以上10口単位でお申し込みいただけます。法人のお客様は最低投資金額が異なります。
（*11）アセット・マネージャーが知る限りにおいて、お客様の利益最大化に資すると判断する売却機会を得た場合には、早期売却（2026年12月11日以降）する場合があります。また、利益最大化のため期間延長が必要と判断した場合には最大1年間（2032年12月31日まで）の期間延長をする場合があります。
（*12）税引前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値。予想分配金には、元本払戻金（利益超過分配）が含まれます。また、運用終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。

ディスクレーマー

※こちらに記載の内容は、受益証券発行信託スキームを用いた資産裏付型セキュリティトークンの取扱いについて、一般向けの公表のみを目的としたプレスリリースであり、日本国内外を問わず個別の金融商品等への募集・勧誘を目的とするものではありません。個別商品の募集・勧誘は、オルタナを通じて目論見書を使用して行います。
※ 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、オルタナが提供を予定する金融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働により、中長期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおオルタナが提供する金融商品は元本保証や将来の投資成果を保証するものではありません。
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※当社が取り扱う金融商品は、元本や利回りが保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額や賃料、金利水準、為替相場の変動その他の状況の変化等によって、価値や収益が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発生し、当初元本を毀損するリスクがございます。
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