JR西日本プロパティーズが挑む、築20年超の既設物件でも「賃料5%アップ」を成功させたバリューアップ戦略

スマートホーム「SpaceCorePro」の導入により、新築物件に引けを取らない安全性と利便性を後付けで実現

株式会社アクセルラボ

2026年4月13日 11時00分

総合デベロッパーとして住宅分譲や大規模開発、不動産賃貸事業を展開するJR西日本プロパティーズ株式会社（本社：東京都港区、代表取締役社長：小山健介、以下 JR西日本プロパティーズ）は、株式会社アクセルラボ（本社：東京都新宿区、代表取締役：小暮学、以下当社）が提供する集合住宅向けIoTプラットフォーム「SpaceCorePro（スペースコア・プロ）」（https://space-core.jp/pro/）を導入しました。

この取り組みにより、築20年を超える既設の学生マンションにおいて賃料5%以上の増額を実現したほか、一般向け賃貸物件においても周辺相場を上回る賃料設定で早期成約を達成しました。本事例では、建築コスト高騰により新築供給が難しさを増す中、同社がいかにして保有物件にテクノロジーを組み込み、物件の競争力と収益性の向上につなげたのか、その戦略的な取り組みをご紹介します。

◆ライフスタイルの変容が生んだ「物理的な鍵」の限界とIoTへの挑戦

JR西日本プロパティーズは、新築開発のみならず、取得した既設物件のバリューアップによる資産価値向上を重要戦略として掲げています。同社がスマートホーム検討を開始した背景には、コロナ禍を契機とした居住ニーズの変化がありました。

検討のきっかけは、共用部へのテレワークブース設置でした。運営上の大きな障壁となったのが「物理的な鍵」の管理です。予約管理や利用者対応の煩雑さを解消する手段を模索する中で、同社はスマートロックやスマートホームが持つ合理性に着目しました。また、急速に普及した「置き配」への対応や、オートロック物件における不在時の荷受けといった現代的な課題に対し、遠隔解錠やワンタイムパスワードによる解決は有効な手段の一つであると判断しました。鍵の紛失リスク低減といった管理上のメリットも含め、テクノロジーを活用した管理面の効率化を検討しました。

◆「既設物件への対応力」が決め手となったパートナー選定

収益物件の運営において、キャッシュフローに直結するコストパフォーマンスは最重要項目です。JR西日本プロパティーズ中国・九州支社の小澤氏は、IoT化を検討する際、「新築向けに特化したサービスが多く、既設物件への導入には消極的な対応をされるケースが多かった」と振り返ります。

多くのメーカーが既設物件への導入に慎重な姿勢を見せる中、後付けが容易で、かつコスト面とのバランスに優れた「SpaceCorePro」の柔軟性が高く評価されました。また、単なるスマートロックの導入に留まらず、アプリ一つで照明や家電、その他デバイスと連携できる「拡張性」も選定の決め手となりました。将来的なIoTの普及を見据え、後から設備を追加できる余地を確保することが、長期的な資産価値の維持には不可欠であると考えたためです。

◆築20年の学生マンションで賃料5%アップ、一般物件では7%アップを達成

「SpaceCorePro」の導入効果は、具体的な収益改善として明確に現れました。現在導入している2棟の既設物件のうち、築20年を超える学生マンションでは、賃料5%以上の引き上げを実現しています。

学生マンションの導入については、大学側とも導入機器や設定賃料を協議しました。経年劣化による鍵トラブルへの対応が課題となる中、JR西日本プロパティーズによる設備投資を前提とした、防犯・安全面のアップデートを提案。防犯・安全面の向上という価値を大学側と共有した結果、築年数に左右されない適正な評価を得ることができ、5%以上の賃料増額という成果に結びつきました。現在は、退去が発生した住戸から順次導入を進めています。

また、一般向け賃貸物件においても、導入により賃料を7%以上増額。最も高い賃料設定となった住戸が、募集開始後すぐに成約に至るという結果が得られました。JR西日本プロパティーズはスマートフォン一つで生活をコントロールできる利便性が、若年層を中心とした入居検討者にとって、物件選びの一要素として受け止められたと考えています。

◆「新築と競合できる既設物件」へ。社内でも評価されたDXの成果

これらの実績は、JR西日本プロパティーズ社内でも関心を集めました。小澤氏が役員向けに行った成果発表では、「新築物件と対等に競合できるレベルの賃料を実現している点」や「学生マンションでの具体的な収益向上」などがデータと共に示され、既設物件活用の有効性を示す事例として高く評価されました。

建築コストの上昇により、新築物件の専有面積がコンパクト化する傾向にある昨今、広さにゆとりがある既設物件にIoTという「最新の機能」を掛け合わせることは、市場において差別化要因の一つになり得ます。築年数という数字に左右されるのではなく、暮らしの質で勝負できる物件づくりが、今後の賃貸経営における有力な選択肢の一つになるとみています。

◆「安全・安心・豊かな暮らし」をIoTで具現化する未来

JR西日本プロパティーズは、「安全安心豊かな暮らし」の実現を目指しています。同社独自の厳しい安全基準をクリアするだけでなく、スマートロックによる防犯性の向上や、スマートホームによる快適性の提供は、この企業理念をテクノロジーで具現化する取り組みです。

今後は、設置可能なドアバリエーションの拡大など、さらなる技術的進化をアクセルラボに期待しながら、賃料向上のポテンシャルを持つ物件への導入を加速させていく方針です。IoTを単なる設備導入にとどめず、住まいの安全性や利便性の向上に資する基盤として活用し、既設物件の価値向上に取り組んでいく方針です。

◆SpaceCorePro（スペースコア・プロ）とは

SpaceCorePro　URL：https://space-core.jp/pro/
SpaceCoreスマートホームデバイス一覧　URL：https://space-core.jp/device/

「SpaceCorePro」は、スマートホーム機能・スマート管理機能・リレーション機能の3つを通じて、賃貸物件のバリューアップと業務効率化を同時に実現する集合住宅向けIoTプラットフォームです。入居者は、スマートフォンアプリで家電を操作できる快適な暮らしを実現し、管理者は防犯カメラや顔認証インターホンを活用して、物件の管理効率を高めることができます。さらに、チャットや通知機能などで入居者とのコミュニケーションも円滑に行えます。

これにより、家賃アップや空室対策といった収益面の向上に加え、契約書類管理や鍵管理など、日常業務の省力化・コスト削減にも貢献します。