コリアーズ、「オフィスマーケットレポート | 東京主要5区・グレードAオフィス | 2026年第1四半期」を発刊

賃料上昇が継続し、選択肢の限られた市場環境下で移転戦略の難易度が上昇

大手総合不動産コンサルティングサービスであるコリアーズ・インターナショナル・ジャパン株式会社（代表：谷川雅洋、本社：東京都千代田区、NASDAQおよびTSX：CIGI、以下コリアーズ・ジャパン）は、「オフィスマーケットレポート | 東京主要5区・グレードAオフィス | 2026年第1四半期」を発刊いたしました。本レポートでは、2026年1〜3月期の東京主要5区におけるグレードAオフィス賃貸市場の動向を分析しています。

 

限定的な空室を背景に、賃料は前期比5.8%の大幅上昇
2026年第1四半期は、新規供給が36,300坪であったのに対し、ネットアブソープションは32,800坪となり、需要が供給をわずかに下回りました。その結果、空室率は1.4%（前期比+0.1pt）となりましたが、依然として極めて低い水準にあります。
このタイトな需給環境を背景に、平均賃料は38,400円／坪（前期比+5.8%）まで上昇しました。年度の切り替わりに合わせて大手不動産オーナーを中心に賃貸条件の引き上げが進んだことが背景にあります。フリーレント期間の短縮も進展しており、実効賃料ベースでの上昇幅はさらに拡大しています。

採用競争が需要を牽引する一方、空室不足が移転の制約に
堅調な企業業績を背景に、採用力や人材定着力の強化を目的としたオフィス環境の改善需要は引き続き旺盛です。しかし、市場に空室在庫が極めて限られており、移転先として複数物件を比較検討することが難しい状況が続いています。需要は堅調である一方、空室の払底が取引成立を制約している側面も見られます。また、内装工事コストの上昇と工期の長期化も移転に伴うリスク要因となっています。

開発中物件への需要集中により、タイトな市況は当面継続する見通し

東京では2030年にかけて年間10万坪を超えるグレードAオフィスの新規供給が予定されていますが、既存ストックにまとまった空室がほとんどないことから、開発中物件へのテナント内定は早期化しています。少なくとも2027年までに竣工予定の物件は、満室に近い状態での竣工が見込まれており、東京主要5区のタイトな市場環境は当面継続し、賃料は上昇基調を維持すると予想されます。

プレミアムグレード（トップクラス物件）では賃料上昇がさらに加速
グレードAの中でも特に高品質なプレミアムオフィスでは、需給逼迫がさらに顕著です。

•  平均賃料：49,100円／坪（前期比+10.6%） 

• 平均実効賃料：46,800円／坪（前期比+14.6%） 

テナントの「質への逃避」が一層進んでおり、賃料上昇はグレードA平均を上回るペースで継続する見通しです。

「オフィスマーケットレポート | 東京主要5区・グレードAオフィス | 2026年第1四半期」全文は、以下よりご覧いただけます。

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