コリアーズ、「オフィスマーケットレポート｜東京主要5区・グレードAオフィス｜2026年第3四半期」を発刊

館内増床需要により空室はさらに減少、空室率は1.1％に低下賃貸条件の引き上げが市場全体に波及し、平均賃料は前期比5.7％上昇

大手総合不動産コンサルティングサービスを提供するコリアーズ・インターナショナル・ジャパン株式会社（代表：谷川雅洋、本社：東京都千代田区、NASDAQおよびTSX：CIGI、以下コリアーズ・ジャパン）は、「オフィスマーケットレポート｜東京主要5区・グレードAオフィス｜2026年第3四半期」を発刊いたしました。本レポートでは、2026年7～9月期の東京主要5区におけるグレードAオフィス賃貸市場の動向と今後の見通しを分析しています。

 

需要が供給を上回り、空室率は1.1％に低下
2026年第3四半期の新規供給は64,100坪となり、前期の31,300坪から増加しました。一方、ネットアブソープションは76,200坪と新規供給を上回り、空室率は前期比0.2ポイント低下の1.1％となりました。

採用競争力の強化を目的とした立地改善や、拡張・集約を伴うオフィス需要は引き続き底堅く推移しています。しかし、需要が集まりやすい好立地の物件ほど募集区画が少ないため、移転に代えて現在入居しているビル内で増床する動きが広がっています。空室が生じても、館内テナントの拡張に充てられ、市場での募集に至らないケースが多く、募集床の減少が空室率をさらに押し下げました。

 

平均賃料は42,200円／坪、前期比5.7％上昇
平均賃料は42,200円／坪となり、前期比5.7％上昇しました。前期に鈍化した賃料上昇率は再び四半期ベースで5％を超え、大型物件を中心に進んできた賃貸条件の引き上げが、その他の物件にも波及しています。

貸主・投資家にとっては、空室率が1％台前半まで低下し、賃貸条件の交渉において優位に立ちやすい環境が当面続くとみられます。一方、テナントにとっては、賃料上昇に加え、内装工事費の高騰と工期の長期化が移転コストを押し上げています。移転を検討する際には、セットアップオフィスや現在のビル内での増床も含め、賃料・工事費・工期を総合的に比較することが求められます。

 

2027年までの新規供給による需給緩和は限定的

東京主要5区では、少なくとも2030年頃まで年間合計10万坪を超えるグレードAオフィスの新規供給が続く見通しです。ただし、2027年までに竣工する物件の多くは、8割から9割の床についてテナントが内定した状態になると予想されるため、新規供給によって短期的に需給が緩和される余地は限定的です。

その一方で、2024年以降に移転を決定した企業の移転完了に伴い、移転元区画の明け渡しが進み始めています。二次空室が市場に供給されるまでの期間は長期化しているものの、一定量が市場に戻ることで逼迫感は次第に和らぎ、中長期的には空室率は緩やかな上昇に転じると予想されます。ただし、物価や賃金、ビル運営コストの上昇を背景に、賃料には引き続き上昇圧力がかかるとみられます。

 

プレミアムグレードでも需給の逼迫が進行

東京主要5区のプレミアムグレードオフィスでは、空室率が前期比0.3ポイント低下の0.7％となり、グレードA全体の1.1％を下回りました。平均賃料は51,800円／坪と前期比3.4％上昇し、平均実効賃料も49,300円／坪と前期比3.4％上昇しました。平均フリーレント期間は2.9カ月でした。

プレミアムグレードでは、移転先となる同水準の空室が少なく、既存テナントによる同一ビル内での増床ニーズが一段と高まっています。一方、これまでプレミアムグレードが先導してきた賃貸条件の引き上げがグレードA市場全体に広がったことで、今期の賃料上昇率はグレードA全体がプレミアムグレードを上回りました。

コリアーズ・ジャパン「オフィスマーケットレポート｜東京主要5区・グレードAオフィス｜2026年第3四半期」全文は、以下からご覧いただけます。

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