2026年8月 CAPSレポート（マンション価格 & 賃料）

〜全国3LDK3,400万円、賃料15.7万円で上昇継続、都心3区1億8,347万円で前月比−0.2%と横ばいに〜

株式会社MFS

2026年8月14日 08時00分

　金融×不動産×AIの各種サービスを運営する株式会社MFS(本社:東京都千代田区、代表取締役CEO:中山田明、以下「MFS」)は、マンションAI査定サービス「CAPS(キャップス)」を用いて、先月のマンション価格および賃料の推移を分析しました。

CAPS(キャップス)のリンク:https://caps-app.jp/　

● 今月のポイント

全国3LDK（70㎡換算）でのAI査定価格は3,400万円（前月比＋0.9%）。直近3ヵ月も＋2.7%と上昇が続き、前年同月比は＋9.1%
都心3区（千代田・中央・港）のAI査定価格は1億8,347万円（前月比−0.2%）。直近3ヵ月は−0.6%で、直近1年の高値（1億8,450万円）を0.6%下回る。
一方で東京23区全体は直近3ヵ月＋2.1%と上昇が続いており、都心と周辺部で方向が分かれた
3LDK家賃（70㎡換算）は全国で月15.7万円（前年同月比＋4.2%）、東京23区は月30.5万円（同＋6.0%）。
東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・京都・兵庫の7都府県すべてが、推定値の算出対象である2019年4月以降において過去最高圏。
価格上昇が家賃を上回り、表面利回りは全国4.95%（前年同月5.15%）、東京23区3.46%に低下

● 主要エリアサマリー（3LDK・70㎡前提）

販売価格

家賃

● 日本全国11ブロック（3LDK・70㎡前提）

販売価格

家賃

● 関東ブロック（3LDK・70㎡前提）

販売価格

家賃

● 近畿ブロック（3LDK・70㎡前提）

販売価格

家賃

● その他（3LDK・70㎡前提）

販売価格

家賃

● ご取材・データ提供について

本レポート全表と時系列データをCSVでご提供しますのでお気軽にご連絡下さい
引用時の出典は　“マンションAI査定サービス「CAPS」”　にてお願いします
定期レポートの配信をご希望される場合は、pr@mortgagefss.jpまでお問い合わせ下さい

● 定義 / 分析手法

ブロックの区分け

　✧　北海道：北海道

　✧　東北：青森・秋田・岩手・山形・宮城・福島

　✧　北関東・甲信：群馬・栃木・茨城・山梨・長野

　✧　南関東：東京・神奈川・埼玉・千葉

　✧　東海：静岡・岐阜・愛知・三重

　✧　北陸：新潟・富山・石川・福井

　✧　近畿：滋賀・京都・奈良・和歌山・大阪・兵庫

　✧　中国：鳥取・島根・岡山・広島・山口

　✧　四国：徳島・香川・愛媛・高知

　✧　九州：福岡・佐賀・長崎・大分・熊本・宮崎・鹿児島

　✧　沖縄：沖縄

　✧　東京60分圏：東京駅・大手町駅のいずれか近い方への所要時間が60分以内の駅を最寄駅とする物件（平日朝8:30着・新幹線／有料特急を使わない最速経路。乗換・待ち時間を含む）

　✧　東京都心3区：千代田区・中央区・港区

　✧　東京湾岸：東京都のうち次の町丁を含むエリア／豊洲・東雲・辰巳・有明・勝どき・晴海・月島・佃・芝浦・港南・海岸・東品川・台場

　✧　大阪梅田：大阪市北区（梅田・中之島・天満などを含む行政区単位）

　✧　トレンドについて：直近3ヵ月の変化率で判定。＋1.0%超を「上昇基調」、−1.0%未満を「下落基調」、その間を「横ばい」。上昇基調のうち、直近3ヵ月（2026年4月〜2026年7月）が＋2.0%以上で、かつその年率換算が、その前の3ヵ月（2026年1月〜2026年4月）の変化率の年率換算を1.0%以上上回るものを「上昇が加速」と表記しております。前月ではなく直近3ヵ月を見ており、前月比と方向が異なる場合がございます。

　✧　推定値の見直しについて：モデルの更新による精度向上に伴い、過去に公表した推定値について、遡及的に見直しを行う場合がございます。

販売価格について

　✧　CAPSの売買推定モデルで、対象エリアの分譲マンション募集に推定単価（万円/㎡）を付与し、その平均を70㎡に換算した価格。間取りは3LDKに限定。実際の成約価格ではなくAI査定に基づく推定値。

家賃について

　✧　CAPSの賃料推定モデルで、同じ方法により算出した月額賃料（管理費・共益費込み、70㎡換算・3LDK）。表面利回りは「家賃×12ヵ月÷販売価格」で、販売価格の算出に用いた同一募集の推定値同士の比較によります。

●「CAPS」とは

　CAPS（キャップス、Condominium Asset Pricing Service）は、全国47都道府県・約14.6万棟（2026年6月時点、全国の90%※1）のマンションを対象に、AIが推定取引価格・想定賃料・想定利回りを無料で査定するマンションAI査定サービスです。新耐震基準相当の1981年6月以降築マンションにおけるAI査定価格は、実際の売出価格に対するMER（誤差率中央値）が東京23区で6.1%、全国で7.4%（2026年7月時点）です。第三者調査（調査機関：日本マーケティングリサーチ機構／調査期間：2026年7月／調査対象：CAPSを含む計6サービス）で査定精度 No.1※2 を獲得しました。

※1：全国の分譲マンション棟数は、株式会社Propre Baseの推計データに基づきます。
※2：詳細はこちらのプレスリリースをご参照ください。
https://contents.xj-storage.jp/xcontents/AS05136/ff0d5fc4/aa3c/4532/9ac1/a09d497b6766/20260728114337979s.pdf　