2026年9月 CAPS 価格動向レポート（マンション価格 & 賃料）

〜東京23区 8,637万円と前月比+0.6%で上昇基調が継続。一方、都心3区 1億8,491万円、高値圏で横ばい続く〜

株式会社MFS

2026年9月10日 12時00分

　金融×不動産×AIの各種サービスを運営する株式会社MFS (本社:東京都千代田区、代表取締役CEO：中山田明、以下「MFS」) は、マンションAI査定サービス「CAPS(キャップス)」を用いて、先月の中古および竣工前新築マンションの価格および賃料の推移を分析しました。

CAPS(キャップス)のリンク：https://caps-app.jp/

1. 今月のポイント

　中古マンション価格は、東京都心3区と東京湾岸で横ばいの状況が継続しており、それ以外の全エリアで上昇が続いています。従前、金融緩和やインフレの影響を受けて都心部を中心にマンション価格が上昇していましたが、今年に入り金利上昇や賃金の伸びが追いつかないなどの影響を受け、伸び悩んでいます。

また、金融庁が50年ローンへのモニタリング強化を打ち出しており、今後の住宅ローン融資の動向によっては価格上昇に対してさらに強いブレーキがかかる可能性もあります。

一方で、家賃はほぼ全てのエリアで上昇が続いています。ゆえに、利回り（家賃✕12ヶ月/マンション価格）は、都心部を中心に改善傾向にあり、投資妙味が以前よりは強まりつつあると言えます。こうした家賃の動向がマンション価格の下支えになるのか、今後の動向に注目です。

2. 各エリアのトレンドまとめ

全国3LDK（70㎡換算）でのAI査定価格は3,468万円（前月比＋1.0%）。直近3ヵ月も＋3.6%と上昇が続き、前年同月比は＋10.8%
都心3区（千代田・中央・港）のAI査定価格は1億8,491万円（前月比−0.2%）。直近3ヵ月は＋0.2%で、直近1年の高値（1億8,526万円）を0.2%下回る。一方で東京23区全体は直近3ヵ月＋3.4%と上昇が続いており、都心と周辺部で価格傾向に差が出た
3LDK家賃（70㎡換算）は全国で月15.6万円（前年同月比＋4.7%）、東京23区は月30.5万円（同＋6.5%）。東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・京都・兵庫の7都府県すべてが、推定値の算出対象である2019年4月以降において過去最高圏
竣工前マンション（2026年10月以降竣工）は、3LDK・70㎡を仮定したAI査定価格が全国6,795万円（前年同月比＋8.9%）、東京23区1億4,572万円（同＋13.3%）と上昇が継続

3. 中古マンション

● 主要エリアサマリー（3LDK・70㎡前提）

販売価格

家賃

● 日本全国11ブロック（3LDK・70㎡前提）

販売価格

家賃

● 関東ブロック（3LDK・70 ㎡前提）

販売価格

家賃

● 近畿ブロック（3LDK・70㎡前提）

販売価格

家賃

● その他（3LDK・70㎡前提）

販売価格

家賃

4. 竣工前マンション

● 主要エリアサマリー（3LDK・70㎡前提）

販売価格

家賃

● ご取材・データ提供について

本レポート全表と時系列データをCSVでご提供しますのでお気軽にご連絡下さい

引用時の出典は　“マンションAI査定サービス「CAPS」”　にてお願いします

定期レポートの配信をご希望される場合は、pr@mortgagefss.jpまでお問い合わせ下さい

● 定義 / 分析手法

ブロックの区分け

　✧　北海道：北海道

　✧　東北：青森・秋田・岩手・山形・宮城・福島

　✧　北関東・甲信：群馬・栃木・茨城・山梨・長野

　✧　南関東：東京・神奈川・埼玉・千葉

　✧　東海：静岡・岐阜・愛知・三重

　✧　北陸：新潟・富山・石川・福井

　✧　近畿：滋賀・京都・奈良・和歌山・大阪・兵庫

　✧　中国：鳥取・島根・岡山・広島・山口

　✧　四国：徳島・香川・愛媛・高知

　✧　九州：福岡・佐賀・長崎・大分・熊本・宮崎・鹿児島

　✧　沖縄：沖縄

　✧　東京60分圏：東京駅・大手町駅のいずれか近い方への所要時間が60分以内の駅を最寄駅とする物件（平日朝8:30着・新幹線／有料特急を使わない最速経路。乗換・待ち時間を含む）

　✧　東京都心3区：千代田区・中央区・港区

　✧　東京湾岸：東京都のうち次の町丁を含むエリア／豊洲・東雲・辰巳・有明・勝どき・晴海・月島・佃・芝浦・港南・海岸・東品川・台場

　✧　大阪梅田：大阪市北区（梅田・中之島・天満などを含む行政区単位）

　✧　トレンドについて：直近3ヵ月の変化率で判定。＋1.0%超を「上昇基調」、−1.0%未満を「下落基調」、その間を「横ばい」。上昇基調のうち、直近3ヵ月（2026年5月〜2026年8月）が＋2.0%以上で、かつその年率換算が、その前の3ヵ月（2026年2月〜2026年5月）の変化率の年率換算を1.0%以上上回るものを「上昇が加速」と表記しております。前月ではなく直近3ヵ月を見ており、前月比と方向が異なる場合がございます。

　✧　推定値の見直しについて：モデルの更新による精度向上に伴い、過去に公表した推定値について、遡及的に見直しを行う場合がございます。

販売価格について

　✧　CAPSの売買推定モデルで、対象エリアの分譲マンション募集に推定単価（万円/㎡）を付与し、その平均を70㎡に換算した価格。間取りは3LDKに限定。実際の成約価格ではなくAI査定に基づく推定値。

家賃について

　✧　CAPSの賃料推定モデルで、同じ方法により算出した月額賃料（管理費・共益費込み、70㎡換算・3LDK）。表面利回りは「家賃×12ヵ月÷販売価格」で、販売価格の算出に用いた同一募集の推定値同士の比較によります。

●「CAPS」とは

　CAPS（キャップス、Condominium Asset Pricing Service）は、全国47都道府県・約14.6万棟（2026年6月時点、全国の90%※1）のマンションを対象に、AIが推定取引価格・想定賃料・想定利回りを無料で査定するマンションAI査定サービスです。新耐震基準相当の1981年6月以降築マンションにおけるAI査定価格は、実際の売出価格に対するMER（誤差率中央値）が東京23区で6.1%、全国で7.4%（2026年7月時点）です。第三者調査（調査機関：日本マーケティングリサーチ機構／調査期間：2026年7月／調査対象：CAPSを含む計6サービス）で査定精度 No.1※2 を獲得しました。

※1：全国の分譲マンション棟数は、株式会社Propre Baseの推計データに基づきます。
※2：詳細はこちらのプレスリリースをご参照ください。
https://contents.xj-storage.jp/xcontents/AS05136/ff0d5fc4/aa3c/4532/9ac1/a09d497b6766/20260728114337979s.pdf