[確報：日本の商業用不動産投資額　2017年通年]

前年比13%増4兆1,375億円、第4四半期は前年同期比33%増1兆1,778億円

2018年通年の投資額は4.3兆円-4.5兆円と予測

東京 2018年2月15日‐総合不動産サービス大手のJLL（本社: 東京都千代田区、代表取締役社長: 河西利信）は、日本の商業用不動産投資を分析したレポート「ジャパン・キャピタル・フロー 2017年第4四半期」を発行いたしました。

なお、当レポートは2018年1月17日に速報値をリリースしています。
速報値：

• 2017年通年：前年比16%増の4兆2,520億円（ドル建てで前年比13%増の380億ドル※1）
• 2017年第4四半期：前年同期比38%増の1兆2,180億円（ドル建てで前年同期比36%増の110億ドル）

レポートのハイライトは以下の通りです。

• 日本の2017年通年の投資額は前年比13%増の4兆1,375億円（米ドル建てでは9%増の368億ドル）、2017年第4四半期の投資額は、前年同期比33%増の1兆1,778億円（米ドル建てでは30%増の104億ドル）となった。売買金額が増加した背景は、利回りが継続して低く物件価格が高値圏に留まる中、更なる賃料上昇による劇的な価値向上が期待できない物件の売却を模索する売り手と、低い利回りでも安定した賃料収入が得られる物件を求める買い手の思惑が合致したことが挙げられる。（図表1）
• 世界の都市別にみると、ロンドンが第1位、次いでロサンゼルスが第2位となった。東京の2017年の投資額は152億ドルで世界第7位となった。投資額は2016年の138億ドルから10%増加したが、順位を1つ下げている。（図表2）
• 低金利の長期化により低下した運用利回りの向上とポートフォリオの多様化によるリスク分散を目的として、国内投資家による海外不動産への投資（アウトバウンド投資）が増加している。2017年は34億ドルで前年比70%と著しく増加し、2006年の24億ドルも大きく超えて、2000年以降最大の投資額となった。国内での投資機会が限られる中で、大手のデベロッパーや商社、生命保険を中心に海外へ投資機会を求める動きが活発になっている。（図表3）
• 2017年の海外投資家による国内不動産へのインバウンド投資は、1兆580億円と対前年比では約2倍に増加し、国内投資額にしめる割合は26%と2007年以降最大となった。また、2010年以降初めて海外投資家の国内不動産の購入額が売却額を上回り、金利が低位で安定している日本の不動産への積極的な姿勢がうかがえる。（図表4）
• 地域別投資額では、東京5区※2の投資額割合は複数の大型取引により第3四半期時点の25%よりは上昇したが29%と低水準となった。東京都を除く東京圏（神奈川、千葉、埼玉）は、みなとみらいで複数の大型オフィスが取引されたことで、投資額が1兆2,590億円と過去最大となり、投資額割合も30%と増加した。大阪市中心部では、大型オフィスやプライムリテールの取引が増加し、大阪圏の投資額は前年比35%増の6,500億円で、金融危機以降最大となる投資額となり、投資額割合も16%と過去最大となった。（図表5）
• 日本は買い手と売り手の価格目線がより近づくことで売買が増加し、2018年の日本の不動産投資額は2017年より5%-10%増加し、4.3兆円-4.5兆円になると予測している。

JLLリサーチ事業部 アシスタントマネージャー 谷口 学は次のように述べています。
「2017年は不動産投資市場にとって転換期であったといえます。3年振りに投資額が拡大したことのみならず、市場参加者のマインド変化が見られた年でした。
都心オフィスやリテールといったプライムアセットの投資利回りが低水準ながら横ばいで推移したことで、単純に利回り低下による物件価格の上昇は期待しえない状態です。大量供給を控える都心オフィスや既に高値圏にあるリテールでは市場賃料の大幅な上昇も考えにくく、賃料上昇による物件価格の上昇も難しい物件が現れ始めました。このように今後の大幅な価格上昇の可能性が低くなる中で、過去の賃料回復・価格上昇を享受しえた物件については売り時と考えるプレイヤーが増加したことで、多数の大型物件の売買が成立し投資総額の増加につながりました。マーケットの質的変化が進みつつあり、今までの全物件継続保有が最適解ではなくなり、各プレイヤーが売りと買いを戦略的に使い分けるフェーズに突入したと言えます。売却物件の増加は大型物件から中型・小型へと広がりを見せると想定されるため、2018年の投資額は2017年から更に増加するとJLLでは予測しています」

図表1：日本国内の投資総額推移

 

図表2：都市別投資総額ランキング（2017年通年）

図表3:アウトバウンド投資額推移

図表4：海外投資家投資額推移

図表5： 地域別投資額割合

※1　通貨単位は、別途記載がない限りすべて米ドルとします。為替レートは各四半期の平均為替レートを採用。
　　（第4四半期1ドル＝111.2円）
※2　東京都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

この投資分析レポートは、日本の不動産投資マネーの動きを解説するレポートで、四半期ごとに刊行しています。レポートの詳細は、当社ホームページをご覧ください。
http://www.joneslanglasalle.co.jp

JLLについて
JLL（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、包括的な不動産サービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。フォーチュン500に選出されているJLLは、不動産オーナー、テナント、投資家の皆さまのアンビション実現を支援します。2016年度は、総売上高68億米ドル、年間の手数料収入は約58億米ドルに上ります。プロパティマネジメント及び企業向けファシリティマネジメントにおいて、約4億900万㎡（約1億2,400万坪）の不動産ポートフォリオを管理し、1,450億米ドルの取引を完了しました。2017年第3四半期現在、世界80ヵ国、従業員約80,000名以上、300超拠点で展開しています。JLLグループで不動産投資・運用を担当するラサール インベストメント マネジメントは、2017年9月30日時点で総額590億米ドルの資産を運用しています。JLLは、ジョーンズ ラング ラサール インコーポレイテッドの企業呼称及び登録商標です。http://www.jll.com
JLLのアジア太平洋地域での活動は50年以上にわたり、現在16ヵ国、96事業所で36,900名超のスタッフを擁しています。JLLは、2016年インターナショナル・プロパティ・アワードにて、グローバル、アジア・パシフィック地域における「最優秀不動産コンサルタント賞」を受賞しました。また、リアル・キャピタル・アナリスティックスより、6年連続でアジア太平洋地域のトップ投資アドバイザーに選出されています。http://www.ap.jll.com
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