熱源別の新築アパート坪賃料では都市ガスが最も高値を設定　熱源×エリア×面積帯計28項目中24項目で最高値

スタイルアクト株式会社（東京都中央区・代表取締役：沖有人）は自社が保有する不動産ビッグデータを元に一都六県における新築アパートの熱源による賃料を賃貸住宅の流通量が多い4つの面積帯に区分し調査いたしました。建物の立地等の違いを補正するため対象となった新築アパートの平均的徒歩分数である12分(※1)、かつ新築の坪当たりの月額賃料に補正(※2)を行い比較しました。

本調査は昨今の土地価格、建築材料費、建築人員の不足など建築費が上昇、借り入れ金額が増加、更には金利上昇が懸念される中で借入金の返済計画を適切に判断する必要があります。特に新たに賃貸住宅経営ならびに建て替えを検討されるアパートオーナーに対して、主要な面積毎の実態家賃を把握することで、借入金の返済計画立案のための比較指標として利用されることを目的としています。

■熱源×エリア×面積帯計28項目中24項目で都市ガスが最高値

図表1：都道府県別　熱源×面積帯別　新築坪賃料（各駅徒歩12分、新築相当に補正した月額坪賃料の平均）

【要旨】

〇一都六県×4面積帯、計28項目中24項目で都市ガスを熱源とする新築アパートが最も高い家賃を設定
〇平均的な徒歩分数である12分、新築、坪当たりに補正し稼働率を掛けた年間想定平均坪賃料での比較
〇都市ガスに次いで電気を熱源とする電化住宅が4項目で最も高い家賃を設定、しかしながら東日本大震災以降新築供給が減少し、4地域で有効事例が確認できず

【調査対象】

調査サンプル数　627,988件
一都六県における築5年以内、徒歩30分未満、バス便を除いた専有部25㎡（※3）から150㎡のアパート（木造並びに軽量鉄骨で建築された賃貸集合住宅）として2020年1月から2023年8月までに実際に募集が行われた事例に多変量解析を用いて新築、徒歩12分、坪当たりの賃料へと補正を行い比較した。
尚、25㎡帯の茨城県、栃木県、群馬県、40㎡帯の群馬県において熱源を電化とする新築アパートの賃料は確認できなかった。

【詳細】

■1R1Kタイプの中心となる25㎡の新築賃料において、都市ガス物件の家賃が最も高く、一都六県平均で10,043円/坪と電化に比べて10.0％（913円/坪）、プロパンに比べて20.3％（1,695円/坪）高い。これは25㎡の住戸の場合、電化に比べて6,902円/月、プロパンに比べて12,814円/月家賃が高いことを意味する。

■1LDKタイプの中心となる40㎡の新築賃料においても、都市ガス物件の家賃が最も高く、一都六県平均で8,843円/坪と電化に比べて20.7％（1,517円/坪）、プロパンに比べ34.1％（2,248円/坪）高い。これは40㎡の住戸の場合、電化に比べて18,355円/月、プロパンに比べて27,200円/月家賃が高いことを意味する。

■一都六県の都道府県別×熱源別の比較計28項目において、それぞれ最も新築坪家賃が高かったのは、「都市ガス」となり、25㎡帯では一都六県全て、40㎡帯でも一都六県全て、55㎡帯では茨城県、栃木県、千葉県、東京都、神奈川県、75㎡帯では群馬県、千葉県、埼玉県、東京都、神奈川県、計28項目中24項目で最も高い結果となった。「電化」は55㎡帯で群馬県、埼玉県、75㎡帯で茨城県、栃木県で最も高い結果となった。

■都道府県別　熱源×面積帯別　新築坪賃料グラフ
・以下計4種（25㎡目安、1R・1Kなど、40㎡目安、1LDKなど、55㎡目安、2LDKなど、75㎡目安、2LDKなど）

図表2：同、25㎡目安、1R・1Kなどのアパート新築坪賃料

図表3：同、40㎡目安、1LDKなどのアパート新築坪賃料

図表4：同、55㎡目安、2LDKなどのアパート新築坪賃料

図表5：同、75㎡目安、2LDKなどのアパート新築坪賃料

※1　上記サンプルの平均的な徒歩分数である12分を基準とした。
※2　補正：多変量解析を用いた分析手法について
家賃への築年数や最寄り駅からの徒歩分数の影響を排除すべく各物件の最寄り駅ごとにスタイルアクトによる回帰モデルを用いた賃料補正モデルを利用し、新築相当（築年数0年）、徒歩12分相当に補正を行った後の坪当たりの賃料を算出したものを熱源別×面積帯ごとに平均を求めたものです。
当社の賃料補正モデルは国内大手アパートメーカー、デベロッパー、J-REITなどで現在も利用されているモデルを用いています。
※3　シェアハウスなど面積が小さい住宅は坪当たりの賃料が極端に高い傾向があり、また、住生活基本法に基づき作成された住生活基本計画により単身者の最低居住面積水準は25㎡と定められているため25㎡以上を基準とした。

■結果は、当社コーポレートサイトでも公開しています。
https://styleact.co.jp/press/7698

【会社概要】

社名：　　　　 　スタイルアクト株式会社

代表：　　　 　　代表取締役　沖 有人（おき・ゆうじん）

本社所在地：　　 東京都中央区銀座5-9-18 AMINAKA銀座ビル

電話番号：　　    03-5537-6333（代表）

ホームページ：　 http://www.styleact.co.jp/

設立：　　　　　 1998年11月

資本金：　　　 　5,000万円

社員数：　　　 　50名

事業内容：　　　 コンサルティングおよび調査、IT関連業務、年間1億件を超える不動産情報を調査・分析

主なサービス：　「タワーマンション節税」を始めとする、タックスマネジメントを組み合わせた、

　　　　　　　　　　不動産投資手法のコンサルティング

　　　　　　　　　　マンションの無料会員制情報サイト「住まいサーフィン」（会員30万人）

　　　　　　　　　　賃料査定サービス「スタイルレント」

　　　　　　　　　　住宅系不動産に関する法人・個人向けのコンサルティング・調査サービス