築20年超でも高い価格維持率　コンパクトマンション値上がり率ランキング

株式会社マーキュリー

2025年6月12日 11時00分

不動産ビッグデータとAI等のテクノロジーを活用し、不動産マーケティングプラットフォームを提供する株式会社マーキュリー（本社：東京都新宿区　代表取締役CEO：陣　隆浩、証券コード5025、以下「当社」）は、独自視点で業界の動向を発信しております。

新築マンションの平均価格が1億円を超えるなど、高騰が続く首都圏の不動産市場。特に都市部では、物件価格の上昇と比例して居住面積の狭小化が顕著になっています。このような状況下で注目を集めるのが、平均面積50㎡未満のコンパクトマンションです。

今回は、2024年に流通した中古マンションの中でコンパクトマンションに絞り、中古価格と新築時価格を比べた際の価格値上がり率が高い順にランキングにしました。

■コンパクトマンションブーム期の物件が多数

ランキングを見ると、最も値上がり率が高かったのは「プラティーク日本橋」で、＋176.7％（約2.76倍）でした。ランキング上位35物件までが＋100％（新築時価格の2倍）を超えるなど、コンパクトマンションも昨今の相場高騰を反映し値上がり率は非常に高い結果となりました。

エリア別では「銀座」や「日本橋」がある東京都中央区が最も多く12物件がランクインしました。次いで東京都渋谷区が7物件、東京都港区と東京都新宿区が6物件となり、都心部の物件が上位を占める結果となりました。

尚、集計対象には関西、東海エリアも含まれていますが、値上がり率上位には京都府と大阪府でそれぞれ１物件ずつがランクインするにとどまりました。

竣工年では、2004年が最も多く15物件、次いで6物件の2005年、2006年と続き、築20年前後の物件が上位を占める結果となりました。2003年前後から大手デベロッパーを中心に単身女性などをターゲットにした職住近接を謳う都市型コンパクトマンションの供給が活発化し、コンパクトマンションの供給ブームが起こりましたが、当時分譲された築20年前後の好立地で値頃感のある価格で分譲された物件が上位を占める結果となりました。

■築10年以内は昨今の相場高騰エリアが上位

の表は先のランキングを築10年以内の物件に絞ったものです。最も値上がり率が高かったのは、「パークリュクス虎ノ門」で＋103.8％（約2.04倍）でした。「パークリュクス虎ノ門」は先の全体ランキングでは33位でした。築10年以内になると、東日本震災後、アベノミクス等によって新築時の物件価格自体が上昇基調になってから分譲された物件ということもあり、築11年以上も含めた全体の中ではそれほど値上がり率は高まっておらず、結果的に中古流通時点では築10年以内と築11年以上との価格差が縮まっていることいえることから、コンパクト物件においては築年数が中古流通価格に与える影響は少ないことがうかがえます。

エリア別で最も多かったのは東京都港区で9物件でした。マンション価格の高騰が著しい３A地区（麻布・青山・赤坂）や、「虎ノ門」「白金高輪」といった再開発により価格が高騰しているエリアの物件が多くランクインしています。

■コンパクトマンションは値上がりしづらい？

今回はコンパクトマンションの価格値上がり率を調査しましたが、一般的なファミリー物件とは異なり、築年数が古く新築分譲当時の価格が安い物件のほうがより値上がり率が高い傾向がありました。

コンパクトマンションに関しては、賃貸に回した際に顧客がつきやすいなど所有者からすると「売ってよし」「貸してよし」で流動性が高く資産維持的に見るとメリットが多い一方で、ファミリータイプのマンションを作ることが難しい土地に建てられるケースが多く、物件の規模が小さいことが多いことから大規模マンションやタワーマンションのようにスケールメリットを享受できる物件が少ないことに加え、面積が小さいことで居住様態が限られることや、投資需要では利回りも考慮されることなどから流通価格には一定の上限がみられ、相場が高騰している昨今においてもファミリータイプのマンションと比べ、価格が上昇しづらい要因になっていると考えられます。

・Realnetマンションサマリの新築マンションデータと中古マンションデータを基に算出

・首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県）、関西（大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県、和歌山県）、東海（愛知県、三重県、岐阜県）で2024年に流通した中古マンションが対象

・2024年に2戸以上流通した物件に限定

・投資用物件は除く

【マーキュリーについて】

当社は、1991年の創業以来「不動産ビッグデータ」を武器に、事業を展開してきました。

「Big Data × Technology で不動産の未来は私たちが動かす。」をビジョンとして掲げ、近年は従来のビッグデータに、AI等のテクノロジーを用いて不動産マーケティングプラットフォームを提供しております。

これからも高品質なサービスを提供し続けることで、更なる顧客満足と事業の拡大を目指します。そして不動産ビジネスに関わるあらゆるステークホルダーの最良の選択の為に「確信」を届けてまいります。

【会社概要】

会社名：株式会社マーキュリー

所在地：東京都新宿区西新宿2-6-1 新宿住友ビル42階

URL：https://mcury.jp/