東京都心部の「中古マンション」が大きく高騰。港区の平均坪単価は1,447万円、千代田・渋谷との“超高額3区”の市場動向を独自調査

不動産ビッグデータとAI等のテクノロジーを活用し、不動産マーケティングプラットフォームを提供する株式会社マーキュリー（本社：東京都新宿区　代表取締役CEO：陣　隆浩、証券コード5025、以下「当社」）は、独自視点で業界の動向を発信しております。

不動産の価格が高騰していますが、中でも東京23区では、都心部を中心に大きく高騰しています。

今回は東京23区の中でも特に坪単価が高い千代田区、港区、渋谷区に限定して、中古マンション相場の調査を行いました。

■３区の平均坪単価の推移（2016年1月～）

2016年1月以降の1か月ごとの平均坪単価の推移を見ると、2016年1月時点では3区ともに平均坪単価400万円（1㎡あたり約121万円）台でした。以降緩やかな上昇傾向で2023年頭あたりまでは平均坪単価600万円（１㎡あたり約182万円）～700万円（1㎡あたり約212万円）で推移し、2016年からの7年間で約200万円（2016年比約＋50％）程度の上昇でしたが、2024年あたりから加速度的に坪単価が上昇しています。

 

■３区の平均坪単価の推移（直近12ヵ月間）

前掲出の推移グラフを直近12ヶ月に絞ってみると、2024年の10月時点では3区ともに平均坪単価900万円（１㎡あたり約272万円）台半ばから後半だった坪単価が、直近2025年9月時点では、港区の平均坪単価が1,447.4万円（1㎡あたり約438万円）、千代田区が1,301.3万円（1㎡あたり約393万円）と2区の平均坪単価がさらに大きく上昇しています。ではどういった相場の物件がどのくらい中古流通しているのでしょうか、詳細を見ていきます。

■３区全体 坪単価帯別供給戸数推移（直近12ヵ月間）

まずは、3区全体の坪単価帯別の中古流通戸数の推移を見てみると、流通量自体が増加傾向にはあるものの、それまでは月間で数戸だった坪単価2,000万円（1㎡あたり約605万円）～2,999万円（１㎡あたり約907万円）の流通量が大きく増加していることが分かります。

 

■坪単価帯×築年数別 供給戸数（直近12ヵ月間）

次に、区ごとの築年数と坪単価帯別の中古流通戸数を見ると、千代田区は坪単価1,000万円（１㎡あたり約303万円）～1,999万円（１㎡あたり606万円）の流通が最も盛んで、坪単価1,000未満の流通戸数を上回っていますが、坪単価2,000万円以上の流通はほとんどなく、坪単価の下限は高いものの飛びぬけて高い坪単価の物件も少ない傾向が見られます。また築年数別の偏りも少ない傾向です。大規模マンションやタワーマンションの新築供給が少なく、区内の高額エリアに相場を大きくけん引する物件が少ないことが、エリアのブランド力の割に超高額物件の中古流通量が少ない要因だと考えられます。

 

港区は坪単価1,000万円未満の流通量が最も多いものの、坪単価1,000万円～1,999万円の流通も盛んです。また坪単価2,000万円～2,999万円では築浅の中古流通が非常に多くなっています。港区は湾岸エリアから3Aエリア（麻布・青山・赤坂）といった超高額エリアまで擁すためエリアの格差が大きく、また他の２区と比べてタワーマンションが数多く供給されることから中古流通量も多い傾向があります。直近に供給された超高額の大規模新築分譲マンションが築浅物件として中古流通市場に数多く流通していることから、このあたりの物件が坪単価の上昇をけん引しています。

 

渋谷区は、坪単価1,000万円未満の流通が最も多く、坪単価1,000万円～1,999万円の流通戸数を大きく上回っており、坪単価2,000万円以上の流通はほとんど見られません。千代田区と同様、港区と比べて区内のブランド力の高いエリアに大規模物件やタワーマンションの新築供給数自体が少ないこと、加えて少なからず存在するそういった物件が港区のように相場を引き上げるほど中古流通市場に出回っていないことが要因と考えられます。

 

■アドレス別×坪単価帯別 供給動向（直近12ヵ月間）

アドレス別に見ると、各区ともに坪単価1,000万円（１㎡あたり約303万円）～1,999万円（１㎡あたり606万円）については、各アドレスに分散していますが、2,000万円以上になると、特定のアドレスに絞られています。

千代田区では、「三番町」や「四番町」といった番町アドレスに加え、「富士見」や「平河町」で坪単価2,000万円以上の部屋の中古流通が見られます。「富士見」や「平河町」については、大規模タワーマンションである「パークコート千代田富士見ザタワー」や「平河町森タワーレジデンス」の流通が影響しています。

 

港区で多いのは「三田」「赤坂」「浜松町」で、特に「三田」や「浜松町」は「三田ガーデンヒルズ」や「ワールドタワーレジデンス」といった2020年以降に販売、竣工した築浅物件の流通が大きく割合を占めています。

渋谷区で高坪単価が多いのは、「千駄ヶ谷」や「神宮前」で、「ザコート神宮外苑」や「パークコート神宮北参道ザタワー」といった築浅の大規模物件およびタワーマンションが影響していますが、同様の築浅の大規模物件である港区の「三田ガーデンヒルズ」や「ワールドタワーレジデンス」などと比べると、（直近の）中古流通戸数自体が少ない傾向にあります。

 

今回、東京23区の中でも特に相場の上昇が著しい千代田区、港区、渋谷区の中古マンション相場を色々な側面から調査しましたが、昨今の相場の上昇は、コスト増による新築マンション相場の上昇など過去からの継続的な上昇に加えて、一部の築浅のタワーマンションや大規模物件が竣工後間もなく新築時を大きく上回る相場で相当量中古市場に流通したことで相場が急上昇し、さらに他の物件（他の区も）がその相場を追随するといった形で相場が加速度的に上昇しています。分譲マンションが投機的に扱われる割合が増えてきていることも昨今の都心部の突出した相場形成に少なからぬ影響を与えていると考えられます。直近ではそういった築浅物件の超高額物件が相当量市場に流通している状態にあり、このあたりの相場をけん引する物件の売れ行き状況が今後の都心部の中古マンション相場に影響を与える可能性が高いと考えられます。

 

・Realnetマンションサマリの新築マンションデータと中古流通マンションデータを基に騰落率を算出

・東京都千代田区、東京都港区、東京都渋谷区で1995年以降に新築分譲し、2016年1月から2025年9月末に中古流通した住戸が対象

・投資用物件は除く

 

 

【マーキュリーについて】

当社は、1991年の創業以来「不動産ビッグデータ」を武器に、事業を展開してきました。

「Big Data × Technology で不動産の未来は私たちが動かす。」をビジョンとして掲げ、近年は従来のビッグデータに、AI等のテクノロジーを用いて不動産マーケティングプラットフォームを提供しております。

これからも高品質なサービスを提供し続けることで、更なる顧客満足と事業の拡大を目指します。そして不動産ビジネスに関わるあらゆるステークホルダーの最良の選択の為に「確信」を届けてまいります。

 

【会社概要】

会社名：株式会社マーキュリー

所在地：東京都港区六本木3-2-1 住友不動産六本木グランドタワー42階

URL：https://mcury.jp/

代表取締役：陣 隆浩       

設立年月：1991年5月