JLL、「2022年版グローバル不動産透明度インデックス」を発表

日本の透明度は12位、初めて透明度「高」市場のグループ入り

JLL

2022年8月31日 14時00分

東京 2022年8月31日 – 総合不動産サービス大手JLL（本社: 米国シカゴ、CEO & プレジデント:クリスチャン・ウルブリック、NYSE: JLL）とラサールインベストメントマネージメント（本社: 米国シカゴ、グローバルCEO: マーク・ガベイ、以下ラサール）は、「2022年版グローバル不動産透明度インデックス」（https://www.joneslanglasalle.co.jp/ja/trends-and-insights/research/global-real-estate-transparency-index ）を発表しました。

不動産透明度インデックスは、グローバルでサービスを提供するJLLとラサールが世界の不動産市場に関する情報を収集し、各市場の透明度を数値化した独自の調査レポートです。第12版となる2022年版では、世界94 の国や地域の156 都市を対象に254項目を6つのサブインデックス※1にて分析しています。

ハイライトは以下の通りです。
【グローバル】

ほとんどの国や地域で透明度の改善が続いているものの、2020 年からの透明度スコアの平均改善率はわずか2.0%で、本調査開始以来最も低い比率となった。サステナビリティの取り組み、規制の制定、テクノロジーの活用、データ利用の充実化を図る先進市場と、改善が限定的または後退すら見られるその他の市場との格差が増大している。
2022年版インデックス※2では、引き続き透明度「高」の上位を英語圏が占め、1位英国（スコア1.25）、2位米国（1.34）、となった。ヨーロッパ諸国は2020 年以降で透明度向上が最も大きく、トップ12 ヵ国のうち6 ヵ国を占め、3位にフランス（1.34）が入った。今回日本（1.88）が、調査開始以来、初めて「高」の市場入りを果たし、アジア地域の国でも唯一「高」の市場に入った。
都市別の不動産透明度※3をみると、世界で最も確立された投資市場であるロンドン（1.25）が1位、2位にニューヨーク（1.34）、3位パリ（1.34）となった。投資家がサステナビリティへのコミットメントや更なる基準の明確化を求める中、これら3市場は、豊富な投資活動とデータに加え、対象都市の中でも最も意欲的で明確な気候目標を掲げており、3都市ともにサステナビリティのサブインデックス上位に位置している。
今回最も大きく改善した要素がサステナビリティであり、そのサブインデックス※4の1位にフランスと米国が並び、3位が英国と「高」市場のトップ3が占めた。上位市場では企業に対する気候変動リスク報告の義務付け、さらに建物レベルのエネルギー効率や排出量の情報収集・共有が進んでおり、他の市場もこれに続くことが予想される。日本は6位だった。
透明度「高」の市場ではテクノロジーの導入も拡大しており、テクノロジーのサブインデックス※5でも1位英国、2位米国、3位フランスが占めた。テクノロジー企業のエコシステム、先進的なデジタルインフラ、ベンチャーファンドによる投資を背景に、これらの国々では不動産セクターの膨大な量の、詳細かつリアルタイムな情報が入手可能になっており、取引プロセスの迅速化が可能になっている。一方で、デジタル化が進んでいない市場との情報格差は拡大している。
近年、機関投資家によるオルタナティブ不動産への投資が増加※6しており、2022年版では調査対象を12 セクターから15 セクター（戸建て賃貸住宅、年齢制限付き住宅、撮影スタジオを追加）に拡大した。一方で、透明度が高い市場においてもオルタナティブセクターの市場データが未だ限定的であるのも事実で、改善の余地が大きい。

【日本】

日本の透明度は12位（1.88）で、前回2020年版の16位から上昇し、本調査開始以来、初めて透明度「高」市場のグループ入りを果たした。気候変動リスクに関する報告の取り組みやサステナビリティ目標の達成、データの充実、オルタナティブ不動産セクター（ライフサイエンス、セルフストレージ、高齢者向け住宅等）での改善が見られたことが透明度向上に寄与した。
サステナビリティのサブインデックスにおいても日本は6位に位置している。カーボンニュートラルの目標達成に向けて建物基準の厳格化と気候変動リスク関連の報告について透明度が向上している。コーポレートガバナンス・コードでTCFD に沿った開示を上場企業に義務化、オルタナティブ不動産を含むニッチマーケットに関するデータも改善された。
日本をサブインデックス別でみると、世界でも最大級のREITはパフォーマンスインデックスを有することから「パフォーマンス測定」において6位（1.60）、国土交通省や日本銀行によるガバナンス体制及び不動産金融市場のモニタリングなどの充実により「規制と法制度」では11位（1.47）、上述している「サステナビリティ」では6位（2.20）と、20位以内に位置している。しかしながら「市場ファンダメンタルズ」、データ開示などの「上場法人のガバナンス」、「取引プロセス」では前回と同様に20位圏外の結果となった。ニッチマーケットにおける更なるデータの充実や共益費の開示などで改善が求められる。
日本の透明度対象都市をみると、東京51位、大阪60位、福岡62位、名古屋63位となった。東京は、時系列やセクター別データが充実している一方、他3都市を対象としたデータは限られており、前回と同様の傾向となっている。

JLLリサーチ事業部ディレクター大東雄人は次のように述べています。
「前回調査からの2年で人々の生活様式や働き方は大きく様変わりし、世界情勢もこれまでの常識が覆るなど、そうした変化は不動産市場にも大きな影響を及ぼしています。今回の不動産透明度調査では、特にサステナビリティの分野で関心が高まったことで、単なる取り組みにとどまらず、具体的なデータベースや基準・規制にも踏み込んでいます。また、急速に変化する市場をリアルタイムで分析・配信する不動産テックの普及とそれらを可能とするデータの充実もより重要になっています。そして、グローバルな投資家の要望は伝統的なアセットのみならず、オルタナティブセクターと呼ばれる新たな投資先にも波及しており、日本でも透明度の向上につながりました。サステナビリティの項目とオルタナティブセクターの改善に支えられ、日本は初めて透明度「高」の市場に入ることとなりました。しかし、他の透明度「高」の市場と比べると、まだまだ課題は残されています。今後、気候変動やサステナビリティはグローバルな取り組みが必須であり、この分野で世界的に高い評価を得ている日本は率先したルールや枠組みの構築が求められます。また、今後海外からの投資資金を呼び込み、世界に開かれた国際金融センターとしての日本の地位を確立するためには、コロナ禍で鮮明となった日本のデジタル化や情報開示の遅れは、取り組むべき必須課題と言えるでしょう」

■「JLL グローバル不動産透明度インデックス」
JLLとラサールが有するグローバルネットワークを活用して収集した定量的データとアンケート調査を対象項目ごとに検証、数値化した調査レポートです。1999年から調査を開始し、2年ごとに発表。不動産の投資家やデベロッパー、事業会社、また政府や業界団体にとっても国際的なベンチマークとして重要な指標となっています。

第12版となる2022年版では世界94 ヵ国156 都市を対象にしています。調査項目数は前回から21%増えて254要素、それを14のトピックスにまとめグループ化したうえでウエイト付けし、6つのサブインデックスに分類しています。

パフォーマンス測定（25%）
市場ファンダメンタルズ（16.5%）
上場法人のガバナンス（10%）
規制と法制度（23.5%）
取引プロセス（15%）
サステナビリティ（10%）

不動産透明度インデックスのスコアは1から5の範囲で採点され、スコアが満点の「1.00」の国・市場が最も透明度が高く、スコア「5.00」は最も透明度が低い国・市場を示します。

レポートの詳細はこちら（ https://www.joneslanglasalle.co.jp/ja/trends-and-insights/research/global-real-estate-transparency-index ）をご覧ください。

JLLについて
JLL（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、不動産に関わるすべてのサービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。JLLは、最先端のテクノロジーを活用した価値ある機会、優良なスペース、環境に配慮した持続可能な施策をお客様、人々、コミュニティに提供し、不動産の未来を拓く取り組みを進めています。
フォーチュン500に選出されているJLLは、2022年6月30日現在、世界80ヵ国で展開、従業員約102,000名を擁し、2021年の売上高は194億米ドルです。JLLは、ジョーンズラングラサールインコーポレイテッドの企業呼称及び登録商標です。https://www.jll.com

※1　不動産透明度 6つのサブインデックス