【最新オフィスマーケットレポート発表】オフィス空室率・潜在空室率 10ヵ月連続の低下

募集賃料 2ヵ月連続の上昇

三幸エステート株式会社（本社：東京都中央区、取締役社長：福島正二郎）は、2025年12月度の東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）および全国6大都市（東京、札幌、仙台、名古屋、大阪、福岡）の大規模ビル※1のマーケットデータをまとめた「オフィスマーケット2026年1月号」を公表します。

※1：大規模ビル＝1フロア面積200坪以上の賃貸オフィスビル

※調査時点：2025年12月末現在および各年12月31日時点

※本リリース・公表データは次のURLからもご覧いただけます https://www.sanko-e.co.jp/data/

東京都心5区 大規模ビル 空室率＆潜在空室率

空室率・潜在空室率 10ヵ月連続の低下 低下傾向が継続

空室率は前月比マイナス0.06ポイントの1.07％となった。港区の新築・築浅ビルや湾岸エリアを中心に空室の消化が進んでいる。前月からは小幅な低下ながらも、2020年9月以来の1％を下回る水準が目前に迫っている。潜在空室率は前月比マイナス0.12ポイントの2.50％となった。空室率・潜在空室率ともに10ヵ月連続の低下で、低下傾向が継続している。

＜空室率＆潜在空室率＞

東京都心5区 大規模ビル 募集賃料＆募集面積

募集賃料 2ヵ月連続の上昇 賃料水準の上昇傾向が続く

募集賃料は2ヵ月連続の上昇となった。需給バランスの引き締まりを背景に賃料水準の上昇傾向が継続している。都心部の主要エリアでは募集床の品薄感が強まっており、正式募集の区画だけでなく、解約見込みも含めて移転先を検討するテナントが多くなっている。

＜募集賃料＆募集面積＞

東京都心5区 大規模ビル 新規供給&ネット・アブソープション（吸収需要）

2年連続で大幅な需要超過

ネット・アブソープション（吸収需要）はオフィス需要の指標であり、一定期間におけるテナント入居面積（稼働面積）の増減を表す。2025年は吸収需要が新規供給を上回り、2年連続の大幅な需要超過となった。旺盛な需要により、空室率は直近1年間では3.62％から1.07％へと2.5ポイント超の大幅な低下となっている。

＜新規供給&ネット・アブソープション（吸収需要）＞

アナリストの視点

2025年の吸収需要は約32万坪と2004年以来で30万坪を超え、2000年以降の最大値を記録した。オフィス需要が非常に強く、既存ビルの募集床は品薄となっている。2026年の新規供給は約16万坪の見込みだが、多くの建築中ビルが既に高い内定率となっており、吸収需要のより一層の伸びは見込みにくい状況にある。(市場調査室　今関豊和・津田宏美)

＜空室率の推移（6大都市 大規模ビル）＞

＜募集賃料の推移（6大都市 大規模ビル・主要駅前地区）＞

三幸エステートHP：https://www.sanko-e.co.jp/

三幸エステート株式会社について

三幸エステート株式会社（1977年5月17日設立）は、企業のオフィス戦略を総合的にサポートしています。最適なワークプレイスの検証・提案から、賃貸オフィスビルの選定サポートと仲介、プロジェクト遂行に不可欠なマネジネント機能の提供まで、オフィスに関するあらゆるニーズに幅広くお応えしています。