【オフィスユーザーレポート】賃貸借契約に変化の兆し　物価（CPI）連動型の賃貸借契約におけるポイント

三幸エステート株式会社（本社：東京都中央区、取締役社長：福島正二郎）は、賃貸オフィスビルにおける賃貸借契約の最新トレンドについてまとめた「オフィスユーザーレポート」を公表します。

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インフレ時代における賃貸借契約の形

物価（CPI）連動型の賃貸借契約とは？

インフレが定着する中、オフィス賃貸借契約にも変化の兆しが見られる。従来の賃貸借契約では、一般的に契約期間内の賃料は一定に固定されていた。しかし、インフレ下では、時間の経過と共にお金の価値が下がるため、実質的な賃料水準は下落する。そのため、最近では契約期間中の賃料を消費者物価指数（CPI）に連動させる契約が増えつつある。

物価（CPI）連動型の契約は、従来、貸主側が負担していたインフレリスクを借主へ一部転嫁することを目的としたものであり、インフレ時代における公平・公正な市場環境の形成には自然な仕組みである。

物価（CPI）連動型のポイント

リスクは連動方法に依存

物価（CPI）連動型の賃貸借契約は、30年にわたって物価水準が横ばいだった日本では馴染みの薄い形式だが、インフレが定着している海外では一般的に用いられている。日本の商習慣が国際的には特殊だったと言えよう。

この契約形式の最も重要なポイントは「賃料をどのように物価に連動させるか」であり、その方法は貸主によって大きく異なる。また、「将来の賃料がいくらになるのか」という見通しが立ちにくいことも特徴だ。そのため、①物価が急激に上昇、②物価が下落、③物価が安定的に推移した場合等、いくつかのシナリオを作成し、リスク負担を検討することが重要である。

賃料の改定（調整）が従来よりも高い頻度で発生するため、事務手続きや会計上の処理等についても確認が必要となる。

物価（CPI）連動型の賃貸借契約の事例　

大手ビルオーナーから導入が進む

日本における物価（CPI）連動型の賃貸借契約は、契約期間が10～15年と長期に及ぶことが多い物流施設で先行して導入されてきたが、オフィスにおいても導入を進めるケースが増えている。ジャパンリアルエステイト投資法人が先行して2024年にオフィスでの導入実績を公表した。2025年には三井不動産、三菱地所が決算資料において物価連動型の賃貸借契約の導入を明記しており、野村不動産も導入実績を公表している。

物価上昇率の将来予想

将来的には2％前後で定着

ニッセイ基礎研究所の中期経済見通し（2025～2035年度）によれば、消費者物価上昇率（生鮮食品を除く総合）は将来的には2%前後で定着すると予測する。企業の人手不足感が強い状態が継続し、ベースアップで2％台の賃上げが続くことから、人件費の増加を価格転嫁する動きが広がることで物価も安定的に推移すると予想している。

【参考資料】募集賃料の前年同月比

インフレ率を上回る賃料上昇が続く

東京都心部ではオフィス回帰や人材獲得競争の激化を背景とした旺盛なオフィス需要により、空室率は低下、募集賃料は上昇傾向が続いている。募集賃料の前年同月比はインフレ率を大幅に上回る8%台に達し、上昇傾向が一段と強まっている。建築中ビルの内定も順調に進んでいることから、需給バランスが緩む気配は見られず、今後も貸し手優位な状況が続くと見込まれる。

アナリストの視点

インフレ時代では様々な業界で物価上昇への対応が求められる。デフレ時代における「コストカット」型から脱却し、時代に即したマインドへの転換が重要だ。インフレ下でコスト上昇分の価格転嫁が進まない場合、サービス提供者が一方的な負担を被ることになる。そのため、物価上昇に連動しサービス価格を引き上げる企業が増えており、賃貸オフィスにおいても同様の傾向が浸透すると考えられる。

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三幸エステート株式会社について

三幸エステート株式会社（1977年5月17日設立）は、企業のオフィス戦略を総合的にサポートしています。賃貸オフィスビルの選定サポートと仲介から、最適なワークプレイスの検証・提案、プロジェクト遂行に不可欠なマネジメント機能の提供まで、オフィスに関するあらゆるニーズに幅広くお応えしています。

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