【独自調査】岡山市の戸建て3万件を“足”で調査して判明した、「空き家率2%」の衝撃。相続登記義務化に備える専門窓口「賢者の相続」を開設

戸建て21.5万戸のうち約3万件を現地目視で調査。主要地域でも空き家率2%、調整区域では10〜30%に達するエリアも

株式会社キータウン（岡山県岡山市、代表取締役：柴山貴志）は、岡山市内の戸建て住宅約21.5万戸のうち、約3万件を対象に、1年間にわたる独自の空き家実態調査を実施しました。

不動産実務者が1軒ずつ現地を目視確認した結果、主要地域（市街化区域）で約600件（約2%）の放置空き家を確認。

一方、市街化調整区域では空き家率が10〜30%に達するエリアも判明しました。

これを受け、2024年4月から開始された「相続登記の義務化」に伴う混乱や放置を防ぐため、税理士・弁護士・司法書士などと連携した専門窓口「賢者の相続」を設立し、無料相談会の定期開催を開始いたします。

税理士・弁護士・司法書士などと連携した専門窓口「賢者の相続」を設立

１：調査の背景：なぜ「足」で調査したのか

岡山市の空き家数は、行政統計（2018年）で約53,000戸 （空き家率：14.4%）とされています。

しかし、この数字には「マンションの空室」や「賃貸募集中の物件」が含まれており、地域住民が不安を感じる、「実際の放置された戸建て」の正確な数は不透明でした。

そこで不動産のプロであるキータウンが、登記簿上の数字ではなく「現場のリアル」を把握するため、1年間かけて3万件の戸建てを直接調査しました。

■調査概要

調査主体：株式会社キータウン

調査期間：2025年1月〜2025年12月（約1年間）

調査件数：約30,000件（岡山市の戸建て約21.5万戸のうち約3万件）

調査対象：岡山市内の戸建て住宅（北区・中区・南区・東区）調査方法現地目視による複数項目の判定

判定基準：草木の繁茂、郵便受けへの滞留物、電気メーター・ガスメーターの稼働状況、生活感（人の気配）の有無──これらを総合的に確認

■空き家率調査結果

市街化区域（主要エリア）：2%

市街化調整区域：10〜30%

住宅約3万件のうち約600件が空き家ですが、手入れされている空き家が多い。

→空き家だが、正常に管理されていた

外、市街化調整区域では空き家率が10〜30%に達するエリアも確認済み。

→完全放置の空き家が多く見受けられた

２：調査結果浮き彫りになった「エリア格差」

市街化区域（主要エリア）では、50軒に1軒（約2%）が空き家状態。

市街化調整区域は空き家率が10〜30%が空き家状態。

つまり、行政データの一律14.4%という数字では測れない「二極化」が進行しています。

■行政統計との比較

〇行政統計（総務省 2018年）　　

対象エリア：岡山市全域

対象物件：全住宅（マンション・賃貸含む）

調査方法：5年に1回のサンプル調査

空き家率：14.4%約2%

〇キータウン独自調査（2025年1月～12月）　

対象エリア：主要地域（北区・中区・南区・東区の市街化区域）

対象物件：戸建て住宅のみ

調査方法：1年間の現地目視

空き家率：約2%

行政統計の14.4%にはマンション空室や賃貸募集中の物件が含まれるため、単純比較はできません。

一方、キータウンの調査は「実際に人が住んでいない戸建て」に絞った数字です。

主要地域で2%、調整区域では10〜30%という結果は、行政データでは見えにくい空き家の実態を浮き彫りにしています。

３：空き家の背景にある「相続登記の義務化」

空き家放置の主因は「相続」です。

2024年4月より相続登記が義務化され、正当な理由のない放置には罰則（10万円以下の過料）も科されるようになりました。

しかし、現場では「登記はしたが、その後の活用法（売る・貸す・壊す）が決まらない」という声が噴出しています。

手続きという「入口」だけでなく、不動産活用という「出口」をセットで考えなければ、空き家問題は解決しません。

～相続登記の義務化～

施行日：2024年4月1日

申請期限：相続の開始および不動産の取得を知った日から3年以内

罰則：正当な理由なく放置した場合、10万円以下の過料

過去の相続：2024年4月以前に発生した相続も対象（2027年3月31日までに登記が必要）

制度上は登記の義務化で対応が進む一方、現場では登記はしても「不動産をどうするか」の判断がつかないまま空き家化するケースが後を絶ちません。

４：不動産会社が士業を集めた理由

賢者の相続

キータウンは不動産の相談を受ける中で、相談の30％以上が「相続」に関連していることがわかりました。

相続手続きは士業が対応できますが、手続きの先にある「この家をどうするか」に答えられる場所がない。これが空き家発生の一因です。

この課題を解決するため、税理士・弁護士・司法書士と連携した相続相談窓口「賢者の相続」を設立。

相続の入口から不動産の出口まで、ワンストップで相談できる体制を整備しました。

■連携体制

税理士：相続税の試算・申告

弁護士：遺産分割・紛争対応

司法書士：相続登記

キータウン（不動産）：売却・活用・管理の判断

URL：https://kenja-souzoku.jp/

■無料相談会

開催頻度：月２回

場所：岡山市中区平井5-7-39（キータウン内）

費用：無料

対象：相続不動産にお悩みの方、相続の事前準備をしたい方

予約：https://kenja-souzoku.jp/

■代表コメント

株式会社キータウン 代表取締役 柴山貴志

株式会社キータウン 代表取締役 柴山貴志

「1年間かけて岡山市の戸建てを1軒ずつ回る中で、管理されないまま放置されている家が想像以上に多いことを実感しました。

相続登記の義務化によって『登記をしなければ』という意識は広がりつつありますが、登記の先にある『この家をどうするか』に答えられる場所はまだ少ない。

不動産のプロである私たちが入口を作り、士業の先生方と一緒に出口まで伴走する体制を整えました。」

■会社概要

株式会社キータウン

会社名：株式会社キータウン

所在地：岡山県岡山市中区平井5-7-39

代表者：代表取締役 柴山貴志

事業内容：不動産相続（売買、賃貸、管理）

相続不動産サポートURL：https://keytown.jp/service/inheritance/

■お問い合わせ・取材のご依頼

株式会社キータウン

TEL：[phone]

Email：[e-mail]

※調査の詳細データの提供、代表・連携士業への取材対応が可能です。