投資用ワンルームマンション 2026年春の実態

〜全国785件の取扱データが示す、都市ごとの利回り格差と「価格高止まり×金利上昇」時代の保有コスト〜

株式会社SOZO（本社：大阪府大阪市中央区、代表：畠野康平）は、当社が実際に取り扱った投資用区分マンション785件のデータを集計・分析した「2026年4月版 全国取扱実績レポート」を公開しました。大阪・東京・愛知・兵庫・福岡・京都の6都市圏における価格・坪単価・実質利回りの実態を、都市別の特性分析とともに公開します。

【全国785件のデータが示す、都市ごとの利回り格差と保有コストの変化】https://mansion-investment.jp/report_all_2026-04/

調査の背景

日銀はマイナス金利解除以降、段階的な利上げを進めており、追加利上げ観測も根強い。一方で投資用ワンルームマンションの価格は高止まりが続き、価格上昇が利回り改善につながらない構造が全国主要都市で顕在化しています。こうした環境変化の中で、投資用不動産オーナーが保有物件の収支を見直す動きが増加しており、当社では市場実態を客観的なデータとして発信することが重要と判断し、本レポートを公表しました。

調査結果サマリー（全785件）

価格帯別利回りの構造——「高い物件ほど利回りは低い」

全785件を価格帯別に集計した結果、価格の上昇が利回りの改善につながらない構造が、全エリア共通のパターンとして明確に表れました。1,500万円未満では4.86〜6.54%の利回りが確保できる一方、2,000万円を超えると4.03〜4.05%へ収束し、価格が上がるほど利回りは低下しています。

都市ごとの市場特性——利回り格差の構造はなぜ異なるか

同じ「投資用ワンルームマンション」でも、都市ごとに利回りの水準・分布・エリア格差のパターンは大きく異なります。特に注目されるエリアを以下に整理します。

• 東京都（中央値4.11%）：利回り格差が最大

平均（4.53%）と中央値（4.11%）の乖離が最大。3.2〜9.9%と分布が最も広く、エリア・築年数によって1.5〜2.5pt超の格差が生まれる。新築・築浅（10年未満）の利回りは3.94%と全都市最低。高利回りの多くは築35年超（平均6.61%、価格969万円）によるもので、価格下落の反射。

https://mansion-investment.jp/report_tokyo_2026-04/

• 大阪府（中央値4.32%）：利回りが最も均質

利回りの25〜75%ile幅が4.18〜4.50%と6都市最小。都心6区と周辺エリアで利回り差がほぼなく（4.34% vs 4.40%）、エリアによる収益の差別化が生まれにくい市場構造。安定の裏側として、価格下落時に利回りで逃げる余地が小さいリスクがある。

https://mansion-investment.jp/report_osaka_2026-04/

• 愛知県（中央値4.73%）：6都市で最高利回り

利回り中央値4.73%は6都市で最高。分布も4.55〜5.08%と安定しており、名古屋市内の主要エリアすべてが4.7%超を維持。坪単価199万円と価格が抑えられる一方、賃料水準（72,741円/月）は大阪・福岡を上回り、価格と賃料のバランスが良い。

https://mansion-investment.jp/report_aichi_2026-04/

• 兵庫県（中央値4.47%）：大阪同価格で利回り優位

平均価格1,705万円と大阪（1,714万円）がほぼ同水準にもかかわらず、利回り中央値は4.47%と大阪を0.15pt上回る。平均賃料（73,313円）も大阪（71,537円）より高く、坪単価に対して賃料が相対的に維持されやすい市場構造を持つ。

https://mansion-investment.jp/report_hyogo2026-04/

• 福岡県（中央値4.39%）：

平均価格1,467万円と最安値。3.9〜8.7%と分布幅が最大で、高利回りの正体は築古・低価格帯物件。平均賃料63,946円は6都市で唯一6万円台と、賃料水準そのものの低さが価格の安さの背景にある。

• 京都府（中央値4.45%）：

築古（20〜35年）で利回り5.30%・価格1,167万円と、大阪の同カテゴリ（4.83%・1,324万円）に比べて価格の下落幅が大きく、利回りへの反映が強い。観光都市としての賃料下支え効果と築古アップサイドが共存する市場。

株式会社SOZO 代表取締役　畠野康平 コメント

2026年春以降の投資用マンション市場は、価格の高止まりと金利上昇が同時進行する局面を迎えています。今回のデータが示す通り、2,000万円を超える価格帯では利回りが4%前後に収束しており、価格上昇がそのまま収益改善につながらない構造が定着しています。

仮に物件価格が調整局面に入れば、賃料相場への波及とローン返済負担の増加が重なり、保有コストが収益を上回るケースも想定されます。当社では、こうした環境変化を踏まえて保有物件の収支を見直したいというオーナー様からのご相談が増えており、出口戦略を早めに検討することの重要性を改めて感じています。

都市ごとに市場の特性と保有リスクの性質は異なります。データに基づいた客観的な判断材料を広くご提供することで、オーナー様の意思決定に貢献できれば幸いです。

都市別詳細レポート

各都市の詳細な市場分析・エリア別データ・外部環境考察は、以下の詳細レポートをご参照ください。

• 全国版：6都市全体の比較・価格帯別利回り構造・市場考察の総合レポート

  https://mansion-investment.jp/report_all_2026-04/

• 東京都：利回り格差の正体、エリア・築年数別の実態、高価格帯オーナーへのリスク考察

  https://mansion-investment.jp/report_tokyo_2026-04/

• 大阪府：均質化した利回り構造が内包するリスク、エリア別比較、外部環境との関係

  https://mansion-investment.jp/report_osaka_2026-04/

• 愛知県：6都市最高利回りの構造的背景、安定性の持続性、名古屋市内エリア比較

  https://mansion-investment.jp/report_aichi_2026-04/

• 兵庫県：大阪との価格・利回り比較、賃料維持構造の背景、保有継続の前提検証
  https://mansion-investment.jp/report_hyogo2026-04/

■調査概要
調査主体　：株式会社SOZO

調査対象　：当社が取り扱った投資用区分マンションの売買実績データ有効件数785件

対象エリア：大阪府・東京都・愛知県・兵庫県・福岡県・京都府

調査時点　：2026年4月時点

利回り　　：定義実質利回り（年間賃料収入÷取得価格）

備考　　　：本レポートは情報提供を目的としており、特定の投資判断を推奨するものではありません。

運営サービスについて

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株式会社SOZOについて

株式会社SOZOは、投資用不動産オーナー様の資産価値最大化を支援する各種サービスを展開しています。オークション査定サービス「ReTrue」、賃貸管理サービス「MAMORU」を通じて、投資用不動産の購入から運用、売却まで一貫したサポートを提供しています。

【会社概要】

社名：株式会社SOZO

所在地：〒541-0053 大阪府大阪市中央区本町2丁目-3-6 本町ビジネスビル6階

代表：畠野 康平

設立：2022年6月21日

資本金：6,500,000円（グループ連結）

事業内容：投資用不動産関連サービスの企画・開発・運営

コーポレートサイト：https://sozo-property.jp/

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