その管理料、相場より高いかもしれません｜ファニーホームが管理明細から削減額を試算する「無料 管理コスト診断」の判定基準を公開

料率だけを見ても適正かは分かりません。広告料・更新事務手数料・原状回復の手配料まで含めた実質負担率で判定する手順を公開します。

世田谷区・目黒区を中心に賃貸仲介と賃貸管理を手がける株式会社ファニーホーム（本社：東京都世田谷区、代表取締役：佐藤 仁則）は、オーナー様向けの『無料 管理コスト診断』において用いている判定の考え方を公開します。管理料の高低は表面上の料率だけでは判断できません。当社が実際にどの数字を見て「高い・妥当・安い」を判定しているかをご説明します。

■ 「管理料5％」だけでは何も判断できない

管理委託料の相場は家賃収入の5％前後とされています。しかしこの数字だけを比べても、実際の負担は分かりません。理由は3つあります。

理由①：管理料に含まれる業務範囲が会社ごとに違う

3％の会社が「集金と送金のみ」で、8％の会社が「募集・集金・滞納対応・クレーム対応・巡回・退去立ち会い」まで含むなら、実質的なコストは逆転している可能性があります。

理由②：管理料の外側に費用が積まれている

実際にご相談いただく明細では、管理料とは別に次のような項目が発生しています。

• 入居者募集時の広告料（AD）：家賃1か月分が慣例ですが、2〜3か月分が設定されている例があります

• 更新事務手数料：更新のたびに発生します

• 退去立ち会い費用

• 原状回復工事の手配手数料：工事費とは別に、手配の名目で上乗せされる場合があります

• 建物巡回費・共用部清掃費

• 送金手数料

理由③：空室期間中のコストが見えない

管理料が家賃連動の場合、空室中は管理料が発生しません。一見オーナー様に有利ですが、その裏返しとして管理会社に空室を埋める強い動機が働きにくい構造になっている場合があります。

■ 当社が見ている「実質負担率」

当社の診断では、表面料率ではなく年間の実質負担率を算出します。

計算の考え方は次のとおりです。

• 分子＝年間の管理料 ＋ 広告料 ＋ 更新事務手数料 ＋ 退去関連費用 ＋ 巡回・清掃費 ＋ その他手数料

• 分母＝年間の満室想定家賃収入

この比率を、世田谷区・目黒区の同規模・同タイプ物件と比較して判定します。表面料率が3％でも、広告料や更新料が積み上がって実質7％を超えているケースは珍しくありません。

■ 診断結果としてお渡しするもの

1. 現状の内訳表：年間にお支払いになっている費用を項目別に整理した一覧

2. 実質負担率の算出結果と、地域相場に対する位置づけ（高い／妥当／安い）

3. 項目別の所見：どの費用が相場から外れているか、その理由

4. 削減シミュレーション：当社の月額管理料0円プランに切り替えた場合の年間・10年間の差額

5. 業務範囲の比較表：現在の契約と当社の契約で、どの業務が含まれるかの対照

いずれも、お預かりした明細の実数にもとづいて作成します。一般論の相場表をお渡しするものではありません。

■ 診断の流れ

1. 明細のご送付：管理会社からの精算明細書（直近1か月分）をメールまたはLINEでお送りください。スマートフォンで撮影した画像で構いません

2. 追加確認：必要に応じて、管理委託契約書の内容や入居状況を確認させていただきます

3. 診断・資料作成：通常3営業日以内

4. 結果のご説明：ご来店、訪問、オンラインのいずれでも対応します。資料の送付のみをご希望の場合は、その形でも構いません

■ サービス概要

• 名称：無料 管理コスト診断

• 対象：賃貸物件をお持ちのオーナー様（一棟・区分いずれも可）

• 費用：無料。診断後の契約義務もありません

• 対象エリア：世田谷区・目黒区を中心とした6沿線エリア

• お申し込み：https://funny-home.com/ の問い合わせフォーム（24時間受付）、電話 [phone]、メール [e-mail]

■ 代表コメント

「診断の基準を公開したのは、判定の根拠が見えないと信用できないと考えたからです。

『御社の管理料は高いです』とだけ言われても、営業トークと区別がつきません。どの数字をどう計算して、何と比べてそう言っているのか。そこまでお見せして初めて、判断材料になります。

実際、診断の結果『今の条件は妥当です』とお伝えすることもあります。その場合は無理にお勧めしません。オーナー様が根拠をもって判断できる状態になれば、それでこの診断の目的は達成されています。」

（株式会社ファニーホーム 代表取締役　佐藤 仁則）

■ 株式会社ファニーホームについて

株式会社ファニーホームは、東京都世田谷区豪徳寺に本店を構える不動産会社です。「借りたい人」と「貸したい人」の両方を自社で担うことを事業の軸とし、賃貸仲介と賃貸管理を並行して展開しています。世田谷区・目黒区を中心に4店舗を運営し、掲載物件数は約17,800件、公開物件数は約2,000件にのぼります（2026年8月時点）。

◆ 賃貸仲介事業｜世田谷・目黒に4店舗、地域密着でお部屋探しを支援

小田急線・東急世田谷線・田園都市線・東急東横線・京王線・井の頭線沿線を中心に、豪徳寺本店・三軒茶屋店・中目黒店・下高井戸店の4店舗を展開しています。国士舘大学・東京農業大学・日本大学・昭和女子大学・駒澤大学などが立地する学生街から、ファミリー層に人気の学区エリアまで、街ごとの事情を熟知したスタッフが対応。他社掲載物件の空室確認・ご紹介・ご案内にも対応しており、当社1社で流通物件を横断してお探しいただけます。リモート内見にも対応しています。

◆ 賃貸管理事業｜月額管理料0円、平均入居率98.3％

オーナー様向けには、月額管理料0円の賃貸管理サービスを提供しています。管理コストを抑えることで、長期的な運営利益の改善につなげる考え方です。一棟管理・区分管理のいずれにも対応しています。

• 平均入居率98.3％（同社調べ）。物件ごとに特性を分析し、最適な募集条件と広告方法を設計することで空室期間を最小限に抑えています

• 広告戦略：SUUMO・HOME'S・アットホームなど大手ポータルサイトへの掲載に加え、SNSを活用した情報発信、ターゲット層に合わせたWebプロモーションを展開

• 独自の空室対策：家賃の値下げに頼らず、空室の原因分析、設備・内装の改善提案、ターゲット層の再設計、募集方法の変更など、物件ごとのオーダーメイド型で対応

• 地域密着：地域の企業・学校・人口動態・生活動線を踏まえ、「このエリアで本当に求められている物件」を分析したうえで運用方法をご提案

賃貸管理事業の詳細は専用サイト（https://funny-home.com/）にて公開しています。

◆ 資産運用事業｜建て替えと売却の2つのプラン

築30年・40年を経て建て替え時期を迎える物件に対し、建て替えと売却の2つのプランをご用意しています。建て替えは旭化成グループ・大和ハウスグループと連携し、幅広いプランのご紹介と建築コストの交渉に対応。売却は、お急ぎの場合やご近所に知られたくない場合のご事情にも配慮した進め方が可能です。

◆ 社宅斡旋事業｜法人の社宅担当者様の負担を軽減

法人様向けには社宅斡旋サービスを提供しています。お部屋探しパートナー契約を締結いただいた法人様は、全社員様の仲介手数料が50％となります。地域密着ならではの情報量、最短翌営業日での物件資料提供、入居条件の緩和交渉、入居後のフォローまで一貫して対応します。

■ 会社概要

• 会社名：株式会社ファニーホーム

• 代表者：代表取締役　佐藤 仁則

• 本店所在地：〒154-0021　東京都世田谷区豪徳寺1-43-2 千代田ビル2F

• アクセス：小田急小田原線 豪徳寺駅 徒歩1分／東急世田谷線 山下駅 徒歩1分

• 電話番号：03-3706-0303（FAX：[phone]）

• 免許番号：東京都知事(2)第103922号

• 事業内容：賃貸仲介／賃貸管理／不動産売買／資産運用（建て替え・売却）／社宅斡旋

• 店舗：豪徳寺本店・三軒茶屋店・中目黒店・下高井戸店（計4店舗）

• 営業時間：9:30〜18:30／定休日：水曜日・GW・お盆・年末年始

• コーポレートサイト：https://www.funnyhome.co.jp/

• 賃貸管理サイト：https://funny-home.com/

■ 本件に関するお問い合わせ

株式会社ファニーホーム　広報担当
TEL：[phone]／FAX：[phone]
Email：[e-mail]
所在地：〒154-0021　東京都世田谷区豪徳寺1-43-2 千代田ビル2F
賃貸管理サイト：https://funny-home.com/

■ 出典

• 株式会社ファニーホーム 賃貸管理サイト（月額管理料0円、平均入居率98.3％、サポートエリア）
  https://funny-home.com/