CBREが日本の投資市場動向（2017年第3四半期）を発表 日本の投資額は7,020億円、対前年同期比13％減少 - 海外投資家による投資が大幅減
2017年Q3の世界の事業用不動産投資額は2,280億ドル、対前年期比2.2%増加
- 世界の事業用不動産投資額は2,280億ドル、対前年同期比2.2％増加。
- 日本においては、2017年Q3の事業用不動産投資額は7,020億円、対前年同期比13％減少。海外投資家による投資額の減少が主因
- 投資家調査による東京の期待利回りは、マンションで最低値を更新、全アセットタイプが調査開始以来の最低値で推移
- CBRE短観DI （東京）：Aクラスオフィスは「売買取引価格」についてのDIで「上昇する」の回答率が低下。物流施設（マルチテナント型）は「投融資取り組みスタンス」についてのDIで「促進する」の回答率が低下し、「現状維持」の回答率が6割を超える
■投資市場
世界の事業用不動産投資額は2,280億ドル（約25兆円）、対前年同期比2.2％増加しました。EMEA（欧州・中東・アフリカ）とアジア太平洋地域での投資が引き続き活発で、それぞれ同21.6％、21.0％増加。一方、米州での投資額は同10.8％減少しました。
日本における今期（Q3）の事業用不動産の投資額（10億円以上の取引）は対前年同期比13％減の7,020億円。投資主体別でもっとも大きく減少したのは海外投資家で、同31％減の1,640億円でした。海外投資家の取得は、物件数は前年同期に比べて多かったものの、昨年は複数みられた500億～1,000億円規模の大型案件が今期は見られなかったことが、大幅減の主因です。J-REITによる投資額は同10％減の2,850億円でした。年初からJ-REITの株価（投資口価格）の低迷が続いていることで、物件の取得額も伸び悩んでいるとみられます。一方、J-REIT以外の国内投資家による取引額は同2％増の2,530億円となりました。
海外投資家による投資額は3四半期累計では増加しています。今年に入ってからの海外投資家によるQ1からQ3の累計取引額は7,510億円で、前年同期を61%上回り、2012年以降で最大となりました。とはいえ、直近の四半期（Q2、Q3）はいずれも前年同期を下回っており、優良物件の取得がますます困難になっていることを物語っています。
投資対象地域の分散傾向は続いています。全投資額に占める東京23区の割合は32%と、前期の41%をさらに下回り、2005年Q1の調査開始以来の2番目に低い水準となりました。一方、今期は東京23区を除く首都圏の投資額が前年同期比116％増加し、全投資額に占める比率は36%と調査開始以来の2番目に高い水準となっています。舞浜のホテルや、みなとみらいのオフィスなどの大型案件が貢献しています。大阪と名古屋を含む地方都市は前年同期を19%下回ったものの、全体の投資額に占める割合は32％で、2016年通年と同じ高水準を維持しています。
■期待利回り
CBREが四半期ごとに実施している不動産投資家調査（2017年10月時点）によれば、東京の期待利回り（NOIベース）の平均値は、マンションの2タイプが前期から3～5bps低下、それ以外の4アセットタイプは横ばいとなりました。いずれのアセットタイプも調査開始以来[1]の最低水準です。また、地方都市のオフィス期待利回りも、札幌、仙台、大阪が2003年の調査開始以来の最低水準にあります。今期は札幌と大阪が前期からさらに低下し、それぞれ5.58％（前期比－2bps）、5.00％（同－8bps）となりました。
■CBRE短観
「不動産取引量」、「売買取引価格」、「NOI」（物流施設は「賃料」と「空室率」）、「期待利回り」、「金融機関の貸出態度」、「投融資取組スタンス」の各項目に関して尋ねた回答結果（DI[2]として集計）は、オフィス（Aクラスビル）では「3カ月前と比べた最近（回答時点）」が、「期待利回り」を除く全ての項目で悪化しました（「期待利回り」は前期から横ばいとなっています）。もっとも悪化したのは「売買取引価格」（対前期比－8ポイント）で、「上昇した」と回答した投資家が減少しました。次いで悪化幅が大きかった「金融機関の貸出態度」は「緩い」の回答率が減少したため同7ポイント悪化しました。取引価格の上昇を実感している投資家は減少傾向にあるものの、「投融資取組スタンス」は悪化しておらず、全般的に投資意欲は引き続き旺盛とみられます。
一方、物流施設（マルチテナント型）の「6カ月前と比べた最近（回答時点）」のDIでも、「期待利回り」を除く全ての項目で悪化しました（オフィスと同様、「期待利回り」は前期から横ばいとなっています）。もっとも悪化したのは「投融資取組スタンス」（対前期比－10ポイント）で、「促進する」の回答率が26％と調査を開始した2012年1月以来初めて3割を下回りました。また、オフィスと同様、「金融機関の貸出態度」も同8ポイント悪化しました。「緩い」の回答率が減少したことが主因です。「投融資取組スタンス」については回答者の6割以上が「現状維持」と回答しています。しかし「抑制する」の回答率が徐々に増加しており、今期は1割を超えました。高騰する価格や大量供給など影響を懸念する姿勢が表れています。
今期は、オフィス・物流施設ともに「金融機関の貸出態度」が悪化しました。しかし、同項目のDI値が全項目の中でもっとも高いことからすると、資金環境は引き続き良好と言えます。
売買市場の解説詳細は、11月14日発刊の「ジャパンインベストメントマーケットビュー Q3 2017」でご覧いただけます。http://www.cbre.co.jp/JP/research/Pages/MarketViews.aspx
注釈：
[1] 調査開始年はアセットタイプ別に異なります。2003年7月：オフィス、賃貸マンション、2009年1月：商業施設、ホテル、物流施設。
[2] DI（= Diffusion Index）：改善すると答えた回答者の割合（%）から、悪化すると答えた回答者の割合（%）を引いた指数
※ 1 NOI利回り・NCF利回り・IRRについて
中央値・平均値・最大値・最小値・標準偏差、それぞれの下限・上限値
*設問によっては、回答者属性別の集計あり。
※ 2 「トピック設問」について
東京ならびに首都圏エリアにおいて、「オフィスビル（大型）」・「賃貸マンション（ワンルーム）」・「商業（都心型専門店）」・「ホテル（賃貸型）」・「倉庫（マルチテナント）」のセクターごとに、それぞれ「不動産取引量・不動産取引価格・NOI」の判断項目で、現在 （回答時点）と1年先の投資市場サイクル上のポジションを16段階で尋ねた。
CBRE Quarterly Survey調査の概要について
1.調査目的
期待利回り水準等の把握に資する参考データの収集・分析のため
2.調査方法及び調査期間
メールにより送付
2017年9月19日~2017年10月6日（ただし、締め切り後に到着した回答についても集計対象とした）
3.調査対象及び回収率
・対象者数：191名（社数：172社）
・回答者数：156名（社数：153社）
・回収率：81.7％（社数回収率89.0％）
4.ご回答者の属性
アレンジャー、レンダー（シニアを主とする）、レンダー（メザニンを主とする）、デベロッパー・不動産賃貸、アセットマネージャー（J-REITを主とする）、アセットマネージャー（J-REIT以外を主とする）、エクイティ投資家、その他
5.調査結果の公表について
本レポートでは、調査実施項目のうち一部の結果のみ公表
詳しくは、日本国内ホームページhttp://www.cbre.co.jp/JP/research/Pages/CBRE-Quarterly-Survey.aspx から公表レポートをご覧ください。
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