CBREが全国13都市のオフィスビル市場動向（2017年第4四半期）を発表東京のグレードA賃料は2018年末までに3.0%の下落を予想

地方都市では賃料上昇が続く

CBRE（日本本社：東京都千代田区丸の内）は本日、2017年第4四半期（Q4）の全国13都市オフィスビル市場動向を発表しました。

【東名大の注目動向】
●東京グレードA空室率は対前期比－0.7ポイントの1.8%となる
●大阪グレードAの空室率は2005年の調査開始以来の最低値0.3％で前期比横ばい
●名古屋グレードAの空室率は対前期比－2.3ポイントの2.3％と、大幅な低下

【2018年末までの賃料予測】
●東京グレードA賃料は借主優位な状況が徐々に浸透し、2018年末までに3.0%の下落を予想
●大阪グレードA賃料は需給逼迫を受けて上昇が継続、2018年末までに3.4%の上昇を予想
●名古屋グレードA賃料は、2018年末までに1.2%の上昇を予想
 
■東京23区
今期（Q4）の東京オールグレード空室率は対前期比－0.2ポイントの1.5％となりました。好調な企業業績を背景に、立地改善やグレードアップなど前向きな移転ニーズが引き続き旺盛です。グレードA空室率も対前期比－0.7ポイントの1.8％と、3期連続の低下となりました。前期に続き、今期も1棟のグレードAビルが満室で竣工。大手eコマースなど複数のテナントが拡張やグレードアップを目的に移転を決めています。また、「丸の内・大手町」の新築ビルでは大手法律事務所の移転により、まとまった空室が消化されました。これにより、2017年に竣工したビルはほぼ満室となりました。
 
一方、グレードA想定成約賃料は今期、わずかながら下落しました。2018年は前年の2倍に近い新規供給が控えており、テナントの注目も今後竣工するビルに集まっています。既に高い稼働率で竣工する予定のビルも見受けられます。ただし、大口テナントを早めに確保するため、競争力のある条件が提示された事例が多いと言えます。空室を残していた既竣工の新築ビルや、二次空室の発生が見込まれる既存ビルでも、設定賃料を見直してテナントを確保しようとする動きがみられています。「丸の内・大手町」では、グレードA賃料は2期連続して下落しました。借主優位な状況が徐々に浸透し、グレードA想定成約賃料は2018年通年で3.0％下落するとCBREでは予想しています。

ビル営業本部　シニアディレクターの梅原一徳は、「2018年竣工予定のスペースの7割以上が既にテナントを確保しているとみられる。しかし、その多くは既存大型ビルからの移転であり、2018年後半からまとまった二次空室が発生する可能性が高そうだ。今期は、大手コワーキングスペース事業者が都心の複数のビルでスペースを確保した。コスト削減やコラボレーションの促進などの観点から注目されるコワーキングスペースは、今後のオフィス市場のあり方にも影響を及ぼしそうだ」とコメントしています。

■大阪
今期（Q4）の大阪オールグレード空室率は対前期比－0.2ポイントの2.5%で、1993年Q1の調査開始以来の過去最低値を4期連続して更新しました。受け皿不足の中、新規開設や拡張ニーズは極めて旺盛であり、立地やグレードに難のあるビルの空室も相次いで消化されました。
 
グレードA空室率は2005年の調査開始以来の最低値0.3％で前期比横這いとなりました。好立地やハイグレードのビルに対するニーズは依然として旺盛ですが、受け皿が全くありません。グレードA想定成約賃料は2017年通年で＋7.9％と、2007年以来の上昇率を記録しました。需給タイトな状況は長期化するとみられるため、大阪グレードAの賃料はさらに上昇し、2018年通年では3.4％上昇するとCBREでは予想しています。

 CBRE関西支社ディレクターの宮崎順一は、「スペースを確保することが極めて困難な状況が続いている。賃料上昇が緩む気配も全くなく、テナントにとって厳しい環境はまだまだ続くだろう」とコメントしています。
 
■名古屋
今期（Q4）の名古屋オールグレード空室率は対前期比－0.8ポイントの2.6％となり、1999年Q1以来19年ぶりに3％割れとなりました。立地改善やグレードアップなど、前向きな移転ニーズが旺盛です。今期は小売業大手１社が 郊外の自社ビルから新築グレードAビルへ本社移転を決定しました。2017年Q1に竣工した同ビルではまとまった空室が残っていたものの、貸室総面積の2割相当の空室が一気に消化されました。その結果、名古屋グレードA空室率は対前期比－2.3ポイントの2.3％と大きく低下しました。
 
今後、募集床が予定される新規供給は 2019年まで見込めないため、空室率はさらに低下する見込みです。今期のグレードA想定成約賃料は対前期比+0.8％の24,550円、対前年同期比では＋4.5％となりました。需給のさらなる逼迫を受け、2018年通年では1.2％上昇するとCBREでは予想しています。

 CBRE名古屋支店シニアディレクターの大上英男は、「空室在庫がいよいよ少なくなり、一部のテナントには焦りもみられる。移転ニーズのある企業は、小まめに募集情報を収集する必要があろう」とコメントしています。
 
【地方都市の注目動向】
神戸　　　空室消化が進み、空室率は過去最低値を2期連続で更新
札幌　　　賃料上昇がさらに加速
福岡　　　賃料は13,000円台に。対前年同期比＋11.1%は調査開始以来の伸び率

 今期（Q4）の地方各都市では、「金沢」、「高松」を除く全ての都市で空室率は4％を下回りました。いずれの都市でも空室消化が進んでいます。「金沢」、「神戸」、「高松」では対前期比1.0ポイント以上の空室率低下がみられました。拡張や立地・ビル設備のアップグレードニーズは依然として旺盛です。一方、ほとんどの都市でテナントニーズに見合うスペースが極端に不足しています。今後の新規供給も限られているため、需給タイトな状況は続く見通しです。

 想定成約賃料は全ての都市で上昇しました。ビルの稼働率が向上し、賃料上昇の動きが広がっています。「札幌」、「福岡」では2期連続で対前期比＋2%以上の上昇率となりました。「さいたま」、「広島」でも2007年以来となる対前期比＋2%以上の賃料上昇がみられました。2017年通年で見ると、「福岡」では＋11.1%と調査開始以来の2桁台の上昇率となりました。旺盛なニーズを背景に、2018年も引き続き賃料は上昇する見通しです。
 

各都市のマーケットデータおよび市況の解説詳細は、1月30日発刊の「ジャパンオフィスマーケットビュー Q4 2017」または弊社ホームページ上でもご覧頂けます。
http://www.cbre.co.jp/JP/research/Pages/MarketViews.aspx　

 
CBRE日本法人について
CBRE日本法人は、不動産賃貸・売買仲介サービスにとどまらず、各種アドバイザリー機能やファシリティマネジメント（FM）などの18の幅広いサービスラインを全国規模で展開する法人向け不動産のトータル・ソリューション・プロバイダーです。CBREの前身となった生駒商事が1970年に設立されて以来、半世紀近くに亘り、日本における不動産の専門家として、全国10拠点で地域に根ざしたサービスを展開してきました。企業にとって必要不可欠な「ビジネスインフラ」として認められる不動産アドバイザリー&サービス企業を目指して、国内1,000名を超えるプロフェッショナルが、最適かつ的確な不動産ソリューションを中立的な立場で提供いたします。詳細につきましては日本国内ホームページwww.cbre.co.jp  をご覧ください。　公式Twitterアカウント：@cbrejapan

CBREグループについて
CBREグループ（NYSE：CBG）は、「フォーチュン500」や「S&P 500」にランクされ、ロサンゼルスを本拠とする世界最大の事業用不動産サービスおよび投資顧問会社です（2016年の売上ベース）。全世界で75,000 人を超える従業員、約450 カ所以上の拠点（系列会社および提携先は除く）を有し、投資家、オキュパイアーに対し、幅広いサービスを提供しています。不動産売買・賃貸借の取引業務、プロパティマネジメント、ファシリティマネジメント、プロジェクトマネジメント、事業用不動産ローン、不動産鑑定評価、不動産開発サービス、不動産投資マネジメント、戦略的コンサルティングを主要業務としています。

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