建て替え・売却・保有、どれが得か｜ファニーホームが税理士や大手ハウスメーカーと連携し『無料 出口戦略シミュレーション』を提供

旭化成グループ・大和ハウスグループの建築プランと、税理士による税額試算を同じ資料に載せて比較。手残りベースで判断できる形にします。

世田谷区・目黒区を中心に賃貸仲介・賃貸管理・資産運用を手がける株式会社ファニーホーム（本社：東京都世田谷区、代表取締役：佐藤 仁則）は、築年数の進んだ物件をお持ちのオーナー様向けに『無料 出口戦略シミュレーション』を提供しています。本リリースでは、大手ハウスメーカーおよび税務の専門家との連携によって、試算の精度をどう担保しているかをご説明します。

■ 「比べられない」ことが判断を止めている

築古物件の出口には、保有継続・建て替え・売却の3つがあります。オーナー様がこの判断で行き詰まる理由は、選択肢が分からないからではありません。3つを同じ土俵で比べる資料が存在しないからです。

• 修繕の見積もりは工務店が出す。単位は「工事費」

• 建て替えの提案はハウスメーカーが出す。単位は「建築費と想定賃料」

• 売却査定は仲介会社が出す。単位は「売却価格」

• 税金の話は税理士に聞かないと分からない

それぞれが別の様式・別の前提で作られているため、並べても比較になりません。しかも税金と諸費用を引いた手残りが分からなければ、本当の比較はできません。

当社のシミュレーションは、この3案を同じ前提条件・同じ様式・手残りベースで1つの資料にまとめるものです。

■ 連携①｜建て替えは旭化成グループ・大和ハウスグループと

建て替えの試算で最も難しいのは、建築費の精度です。一般的な坪単価で計算した概算では、実際の見積もりと大きくずれることがあります。

当社は旭化成グループ・大和ハウスグループと連携し、実際の敷地条件にもとづいた建築プランと概算コストをご用意します。あわせて建築コストの交渉も行います。

建て替えの試算では、次の項目を数値化します。

• 建築費・解体費・設計監理費・各種申請費用

• 既存入居者への立ち退き対応にかかる費用と期間

• 建て替え中の家賃収入の空白期間

• 完成後の想定賃料と稼働率、投資回収の目安

• 現行の耐震基準・省エネ性能への適合による資産価値の変化

特に見落とされやすいのが、既存入居者への対応期間と、建築中の収入空白です。ここを含めずに投資対効果を語ると、実態とかけ離れた結果になります。

■ 連携②｜税額の試算は税務の専門家と

売却の判断では、売却価格そのものより税金と諸費用を引いた手残りが重要です。

• 譲渡所得税・住民税（所有期間が5年を超えるかで税率が変わります）

• 相続で取得した物件の場合、取得費の引き継ぎと取得費加算の特例の適用可否

• 仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、測量費用

• 建て替えの場合は、不動産取得税・登録免許税・固定資産税の変動

これらは物件ごと・オーナー様ごとに条件が異なるため、提携する税務の専門家と連携して試算します。一般論ではなく、個別の条件にもとづいた数字をお出しします。

■ 連携③｜保有継続の賃料想定は、自社の募集現場から

保有を続ける場合、また建て替えた場合の想定賃料は、試算全体の前提となる最重要の数字です。ここが甘いと、他の計算がすべてずれます。

当社は世田谷区・目黒区に賃貸仲介店舗を4店舗運営し、日々募集と成約を行っています。想定賃料は机上の相場表ではなく、実際にいくらで成約しているかという実数にもとづいて設定します。平均入居率98.3％（同社調べ）という運用実績も、稼働率の前提として反映します。

■ シミュレーションの内容

• 保有継続案：今後の収支推移／大規模修繕の時期と概算費用／設備更新による賃料改善の見込み／築年数の経過に伴う空室リスク

• 建て替え案：総投資額（建築費・解体費・入居者対応費）／建築中の収入空白／完成後の想定賃料と稼働率／投資回収の目安／税負担の変動

• 売却案：想定売却価格／譲渡所得税・諸費用／手残り額／売却後の資金活用の選択肢

3案を同じ様式で並べ、5年後・10年後の時点でそれぞれいくら残るのかを比較できる形でお渡しします。

■ サービス概要

• 名称：無料 出口戦略シミュレーション

• 対象：築年数の進んだ賃貸物件・区分マンションをお持ちのオーナー様

• 費用：無料。試算後の契約義務はありません

• 連携先：旭化成グループ、大和ハウスグループ、提携税理士

• 対象エリア：小田急線・世田谷線・田園都市線・東急東横線・京王線・井の頭線沿線を中心とした世田谷区・目黒区ほか

• お申し込み：https://funny-home.com/ の問い合わせフォーム（24時間受付）、電話 [phone]、メール [e-mail]

■ 代表コメント

「このシミュレーションで一番手間がかかっているのは、実は建築費と税金です。

建築費は坪単価で概算を出すこともできますが、それでは判断材料になりません。実際の敷地条件でプランを引いて、メーカーと交渉した数字でなければ意味がない。税金も同じで、所有期間や取得の経緯によって手残りは大きく変わります。

だから外部と組んでいます。当社だけで完結させようとすると、必ずどこかが概算になる。オーナー様が人生で数回しかしない判断に、概算の資料をお出しするわけにはいきません。」

（株式会社ファニーホーム 代表取締役　佐藤 仁則）

■ 株式会社ファニーホームについて

株式会社ファニーホームは、東京都世田谷区豪徳寺に本店を構える不動産会社です。「借りたい人」と「貸したい人」の両方を自社で担うことを事業の軸とし、賃貸仲介と賃貸管理を並行して展開しています。世田谷区・目黒区を中心に4店舗を運営し、掲載物件数は約17,800件、公開物件数は約2,000件にのぼります（2026年8月時点）。

◆ 賃貸仲介事業｜世田谷・目黒に4店舗、地域密着でお部屋探しを支援

小田急線・東急世田谷線・田園都市線・東急東横線・京王線・井の頭線沿線を中心に、豪徳寺本店・三軒茶屋店・中目黒店・下高井戸店の4店舗を展開しています。国士舘大学・東京農業大学・日本大学・昭和女子大学・駒澤大学などが立地する学生街から、ファミリー層に人気の学区エリアまで、街ごとの事情を熟知したスタッフが対応。他社掲載物件の空室確認・ご紹介・ご案内にも対応しており、当社1社で流通物件を横断してお探しいただけます。リモート内見にも対応しています。

◆ 賃貸管理事業｜月額管理料0円、平均入居率98.3％

オーナー様向けには、月額管理料0円の賃貸管理サービスを提供しています。管理コストを抑えることで、長期的な運営利益の改善につなげる考え方です。一棟管理・区分管理のいずれにも対応しています。

• 平均入居率98.3％（同社調べ）。物件ごとに特性を分析し、最適な募集条件と広告方法を設計することで空室期間を最小限に抑えています

• 広告戦略：SUUMO・HOME'S・アットホームなど大手ポータルサイトへの掲載に加え、SNSを活用した情報発信、ターゲット層に合わせたWebプロモーションを展開

• 独自の空室対策：家賃の値下げに頼らず、空室の原因分析、設備・内装の改善提案、ターゲット層の再設計、募集方法の変更など、物件ごとのオーダーメイド型で対応

• 地域密着：地域の企業・学校・人口動態・生活動線を踏まえ、「このエリアで本当に求められている物件」を分析したうえで運用方法をご提案

賃貸管理事業の詳細は専用サイト（https://funny-home.com/）にて公開しています。

◆ 資産運用事業｜建て替えと売却の2つのプラン

築30年・40年を経て建て替え時期を迎える物件に対し、建て替えと売却の2つのプランをご用意しています。建て替えは旭化成グループ・大和ハウスグループと連携し、幅広いプランのご紹介と建築コストの交渉に対応。売却は、お急ぎの場合やご近所に知られたくない場合のご事情にも配慮した進め方が可能です。

◆ 社宅斡旋事業｜法人の社宅担当者様の負担を軽減

法人様向けには社宅斡旋サービスを提供しています。お部屋探しパートナー契約を締結いただいた法人様は、全社員様の仲介手数料が50％となります。地域密着ならではの情報量、最短翌営業日での物件資料提供、入居条件の緩和交渉、入居後のフォローまで一貫して対応します。

■ 会社概要

• 会社名：株式会社ファニーホーム

• 代表者：代表取締役　佐藤 仁則

• 本店所在地：〒154-0021　東京都世田谷区豪徳寺1-43-2 千代田ビル2F

• アクセス：小田急小田原線 豪徳寺駅 徒歩1分／東急世田谷線 山下駅 徒歩1分

• 電話番号：03-3706-0303（FAX：[phone]）

• 免許番号：東京都知事(2)第103922号

• 事業内容：賃貸仲介／賃貸管理／不動産売買／資産運用（建て替え・売却）／社宅斡旋

• 店舗：豪徳寺本店・三軒茶屋店・中目黒店・下高井戸店（計4店舗）

• 営業時間：9:30〜18:30／定休日：水曜日・GW・お盆・年末年始

• コーポレートサイト：https://www.funnyhome.co.jp/

• 賃貸管理サイト：https://funny-home.com/

■ 本件に関するお問い合わせ

株式会社ファニーホーム　広報担当
TEL：[phone]／FAX：[phone]
Email：[e-mail]
所在地：〒154-0021　東京都世田谷区豪徳寺1-43-2 千代田ビル2F
賃貸管理サイト：https://funny-home.com/

■ 出典

• 国土交通省「マンションに関する統計・データ等」（築40年以上のマンションストック戸数）
  https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html

• 株式会社ファニーホーム 賃貸管理サイト（月額管理料0円、平均入居率98.3％、サポートエリア）
  https://funny-home.com/