保有・建て替え・売却を数値で比較｜ファニーホームが旭化成グループ連携の「無料 出口戦略シミュレーション」を提供、築古オーナー様の判断を支援

修繕を繰り返すか、建て替えるか、売るか。同じ前提条件で3案を試算し、5年後・10年後の手残りを1枚の資料で比較できるようにします。

世田谷区・目黒区を中心に賃貸仲介・賃貸管理・資産運用を手がける株式会社ファニーホーム（本社：東京都世田谷区、代表取締役：佐藤 仁則）は、築年数の進んだ賃貸物件をお持ちのオーナー様を対象に、『無料 出口戦略シミュレーション』を提供しています。保有継続・建て替え・売却の3つの選択肢を同じ前提条件で試算し、比較できる形でお渡しします。

■ 背景｜築40年超のマンションは20年後に482万戸へ

国土交通省の統計によると、築40年以上のマンションは2024年末時点で約148万戸。10年後の2034年末には約293万戸、20年後の2044年末には約482万戸に増加すると推計されています。マンションストック総数713.1万戸に対し、老朽化した物件が占める割合は今後急速に高まります。

賃貸オーナー様の現場では、この変化が具体的な負担として表れています。給排水管や外壁の修繕費が1回あたり数百万円単位に膨らむ、設備の古さで周辺の築浅物件に入居希望者を取られる、といった状況です。

それでも判断が先送りされるのは、3つの選択肢を比べる材料がないからです。

■ シミュレーションの内容｜同じ前提で3案を並べます

案1｜保有を継続する場合

• 現在の家賃収入と稼働率にもとづく今後の収支推移

• 大規模修繕の時期と概算費用（給排水管・外壁・屋上防水など）

• 設備更新を行った場合の賃料改善の見込みと投資額

• 築年数の経過に伴う空室リスクと、稼働率低下の想定

• 13年目・18年目など、維持費が段階的に上がる節目の整理

案2｜建て替える場合

• 建築費・解体費・設計監理費・申請費用を含む総投資額

• 既存入居者への対応にかかる費用と期間

• 建築期間中の家賃収入の空白

• 完成後の想定賃料と稼働率、投資回収の目安

• 現行の耐震基準・省エネ性能への適合による資産価値の変化

• 旭化成グループ・大和ハウスグループとの連携による建築プランと概算コスト

案3｜売却する場合

• 現況での想定売却価格

• 譲渡所得税・住民税（所有期間により税率が変わります）

• 仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用などの諸費用

• 手残り額と、売却後の資金活用の選択肢

3案を同じ様式で並べ、5年後・10年後の時点でそれぞれいくら残るのかを比較できる形にしてお渡しします。

■ 建て替えのメリットを、数字で確認する

建て替えには次のような効果がありますが、いずれも投資額に見合うかどうかは物件ごとに異なります。シミュレーションではこれらを金額に換算して評価します。

• 耐震性・耐久性：現行の耐震基準を満たした建物になり、老朽化による不安が解消されます

• 省エネ・創エネ性能：高断熱構造や太陽光発電の導入により、入居者の光熱費負担を軽減できます

• 入居率の向上：新築は設備・デザインの面で競争力があり、空室リスクを大きく下げられます

• 長期の工事費用：耐震補強やリフォームを繰り返すより、一度で性能を引き上げるほうが総額を抑えられるケースがあります

■ 想定賃料は、自社の募集実績から設定します

試算の前提で最も重要なのが、保有継続時および建て替え後の想定賃料です。ここが甘いと、他のすべての計算が狂います。

当社は世田谷区・目黒区に賃貸仲介店舗を4店舗運営し、日々募集と成約を行っています。想定賃料は一般的な相場表ではなく、実際にいくらで成約しているかという実数にもとづいて設定します。平均入居率98.3％（同社調べ）という運用実績も、稼働率の前提に反映しています。

■ ご利用の流れ

1. お問い合わせ：電話・メール・LINE・来店（24時間受付）

2. ヒアリング：物件の所在地・築年数・構造・現在の収支・今後のご意向を伺います

3. 現地確認：建物と周辺環境を確認します（オンラインでのご相談も可能です）

4. 試算・資料作成：保有継続・建て替え・売却の3案を作成します

5. ご説明：資料をもとに、それぞれのメリットとリスクをご説明します

試算結果をご覧いただいたうえで「今回は保有を続ける」というご判断でも構いません。判断材料をお渡しすることが目的です。

■ サービス概要

• 名称：無料 出口戦略シミュレーション

• 対象：築年数の進んだ賃貸物件・区分マンションをお持ちのオーナー様

• 費用：無料。試算後の契約義務はありません

• 連携先：旭化成グループ、大和ハウスグループ

• 対象エリア：小田急線・世田谷線・田園都市線・東急東横線・京王線・井の頭線沿線を中心とした世田谷区・目黒区ほか

• お申し込み：https://funny-home.com/ の問い合わせフォーム（24時間受付）、電話 [phone]、メール [e-mail]

■ 代表コメント

「オーナー様から最も多くいただくご相談は、『どうすればいいか分からない』というものです。修繕の見積もりはある、建て替えの話も聞いた、売却査定も取った。それでも決められないのは、それぞれが別々の様式で、比べられないからです。

当社は賃貸仲介と賃貸管理を両方自社で行っているので、募集の現場でいくらの家賃が付くのかを実数で把握しています。その数字を土台に、建て替えと売却も同じ前提で並べる。そうすると、多くのオーナー様がその場でご自身の答えを出されます。

私たちが決めるのではなく、オーナー様が納得して決められる状態をつくること。それがこのサービスの目的です。」

（株式会社ファニーホーム 代表取締役　佐藤 仁則）

■ 株式会社ファニーホームについて

株式会社ファニーホームは、東京都世田谷区豪徳寺に本店を構える不動産会社です。「借りたい人」と「貸したい人」の両方を自社で担うことを事業の軸とし、賃貸仲介と賃貸管理を並行して展開しています。世田谷区・目黒区を中心に4店舗を運営し、掲載物件数は約17,800件、公開物件数は約2,000件にのぼります（2026年8月時点）。

◆ 賃貸仲介事業｜世田谷・目黒に4店舗、地域密着でお部屋探しを支援

小田急線・東急世田谷線・田園都市線・東急東横線・京王線・井の頭線沿線を中心に、豪徳寺本店・三軒茶屋店・中目黒店・下高井戸店の4店舗を展開しています。国士舘大学・東京農業大学・日本大学・昭和女子大学・駒澤大学などが立地する学生街から、ファミリー層に人気の学区エリアまで、街ごとの事情を熟知したスタッフが対応。他社掲載物件の空室確認・ご紹介・ご案内にも対応しており、当社1社で流通物件を横断してお探しいただけます。リモート内見にも対応しています。

◆ 賃貸管理事業｜月額管理料0円、平均入居率98.3％

オーナー様向けには、月額管理料0円の賃貸管理サービスを提供しています。管理コストを抑えることで、長期的な運営利益の改善につなげる考え方です。一棟管理・区分管理のいずれにも対応しています。

• 平均入居率98.3％（同社調べ）。物件ごとに特性を分析し、最適な募集条件と広告方法を設計することで空室期間を最小限に抑えています

• 広告戦略：SUUMO・HOME'S・アットホームなど大手ポータルサイトへの掲載に加え、SNSを活用した情報発信、ターゲット層に合わせたWebプロモーションを展開

• 独自の空室対策：家賃の値下げに頼らず、空室の原因分析、設備・内装の改善提案、ターゲット層の再設計、募集方法の変更など、物件ごとのオーダーメイド型で対応

• 地域密着：地域の企業・学校・人口動態・生活動線を踏まえ、「このエリアで本当に求められている物件」を分析したうえで運用方法をご提案

賃貸管理事業の詳細は専用サイト（https://funny-home.com/）にて公開しています。

◆ 資産運用事業｜建て替えと売却の2つのプラン

築30年・40年を経て建て替え時期を迎える物件に対し、建て替えと売却の2つのプランをご用意しています。建て替えは旭化成グループ・大和ハウスグループと連携し、幅広いプランのご紹介と建築コストの交渉に対応。売却は、お急ぎの場合やご近所に知られたくない場合のご事情にも配慮した進め方が可能です。

◆ 社宅斡旋事業｜法人の社宅担当者様の負担を軽減

法人様向けには社宅斡旋サービスを提供しています。お部屋探しパートナー契約を締結いただいた法人様は、全社員様の仲介手数料が50％となります。地域密着ならではの情報量、最短翌営業日での物件資料提供、入居条件の緩和交渉、入居後のフォローまで一貫して対応します。

■ 会社概要

• 会社名：株式会社ファニーホーム

• 代表者：代表取締役　佐藤 仁則

• 本店所在地：〒154-0021　東京都世田谷区豪徳寺1-43-2 千代田ビル2F

• アクセス：小田急小田原線 豪徳寺駅 徒歩1分／東急世田谷線 山下駅 徒歩1分

• 電話番号：03-3706-0303（FAX：[phone]）

• 免許番号：東京都知事(2)第103922号

• 事業内容：賃貸仲介／賃貸管理／不動産売買／資産運用（建て替え・売却）／社宅斡旋

• 店舗：豪徳寺本店・三軒茶屋店・中目黒店・下高井戸店（計4店舗）

• 営業時間：9:30〜18:30／定休日：水曜日・GW・お盆・年末年始

• コーポレートサイト：https://www.funnyhome.co.jp/

• 賃貸管理サイト：https://funny-home.com/

■ 本件に関するお問い合わせ

株式会社ファニーホーム　広報担当
TEL：[phone]／FAX：[phone]
Email：[e-mail]
所在地：〒154-0021　東京都世田谷区豪徳寺1-43-2 千代田ビル2F
賃貸管理サイト：https://funny-home.com/

■ 出典

• 国土交通省「マンションに関する統計・データ等」（築40年以上のマンションストック戸数）
  https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html

• 株式会社ファニーホーム 賃貸管理サイト（月額管理料0円、平均入居率98.3％、サポートエリア）
  https://funny-home.com/