リーウェイズがコロナ前後による東京都内資産価値が「落ちやすい駅」「落ちにくい駅」ランキング比較を公開〜資産価値の２極化に歯止めがかかる傾向に〜

不動産価値分析AIクラウドサービス「Gate.（ゲイト）」を開発・提供するリーウェイズ株式会社（本社：東京都渋谷区、代表取締役　巻口成憲　以下「リーウェイズ」）は独自で収集した物件データを元にエリア毎の新築から10年経年した時の東京都内の不動産の資産価値の下落率をランキングしたものを2020年・2021年版で比較しました。世論では不動産価格の２極化が叫ばれていますが、コロナ前後で不動産資産価値の面で比較すると中央値に収斂している傾向があることが分かりました。

リーウェイズは創業以来掲げてきた「テクノロジーによる不動産業界の透明性の向上」を目指しデータ提供を行ってまいりました。こうしたデータを公開していくこととデータにまつわるサービスをご提供することで、不動産投資や不動産業務に携わる企業様、個人の皆様に貢献してまいります。

ランキング比較の詳細は以下の通りです。

【本ランキング比較の背景】
　日本では2020年1月から新型コロナウイルスのパンデミックが始まり、度重なる緊急事態宣言や、インバウンド市場の喪失により日本の不動産市場は大きく変動しました。2020年の不動産取引は人々の様子見の心情を反映して一時停滞していましたが、高級物件の価格上昇や、逆に郊外の物件の価格が下落している、または郊外の需要が高まって賃料は上がっているなど、様々な市況の変化が報じられています。
しかし、物件の価格や地価の値動きはその時々の需要と供給のバランスを反映した動きでしかありません。不動産の価格は時勢によって変化するものであり、不動産投資において重要な観点は不動産の価格と資産価値の比較です。資産価値とはその不動産がいくらのキャッシュを生み出すかであり、資産価値を算出する際に重要なのは、その不動産を賃貸して運用したと仮定し、資産としての市場価値がどれほどあるかを測る以下３つの数値です。
 

1. いくらで貸せるのか
2. 空室率はどれくらいなのか
3. いくらの利回りなのか

　リーウェイズは都内の不動産（単身向け物件・ファミリー向け物件）が、新築～10年経過した場合にどれほど賃料・利回りに変化が見られるのかを「物件の経年による資産価値の変化率」として算出しました。「資産価値が落ちにくい駅・落ちやすい駅」の上位１５位までをコロナ前の過去のデータと比較しました。
※不動産の市況の変化は、一般的に要因の発生から約3～6か月後に現れます。本比較により明らかになった市況の変化は、2020年1年間の要因の影響を反映しています。


【資産価値変化率　比較データの考察】
　調査結果から資産価値の落ちにくい地域の変化率の下落（前年比　単身：－0.4％,ファミリー：－0.5％）と、資産価値の落ちやすい地域の変化率の上昇の（前年比　単身：＋1.2%,ファミリー：＋1%）という傾向が現れています。コロナの影響により郊外の人気の高まりによって、従来からの傾向である資産価値の２極化に若干歯止めがかかるという傾向があることがデータより推察されます。郊外地域への需要の分散により資産価値変化率が中央値に収斂する動きとなっています。
　またこのデータは、資産価値が落ちにくい駅なら「長期保有に向いている」資産価値が落ちやすい駅なら「リノベーションでの家賃アップを期待しやすい」など客観的な根拠を元にした運用計画の判断材料になります。エリアの属性によって対策を講じることが可能です。
　コロナ禍の影響が一時的な現象であるのか、または今後のトレンドになりうるのか、リーウェイズは引き続き資産価値の変動を注視し、不動産投資における判断軸になり得るデータ提供をしてまいります。


【資産価値下落率の算出方法】
範囲：都内、最寄り駅から徒歩10分の物件を想定
物件：単身者向け→広さ25平米、所在階5階、鉄筋コンクリート造の標準的なマンションを想定
ファミリー向け→広さ70平米、所在階5階、鉄筋コンクリート造の標準的なマンションを想定
①新築時の賃料　②10年後の賃料　③新築時の利回り　④10年後の利回りを、それぞれ深層学習（ディープラーニング）の手法を用いて算出
賃料を利回りで割ることで新築時と10年後の資産価値を算出し、資産価値の変化率を示す

〈2020年4月〉
深層学習は、リーウェイズが独自に収集した過去11年、１億件超の不動産データのうち、分析当時の相場を重視する形で学習。将来推計にあたっては好況や不況を予測する時系列分析は行わず、景気の要素は中立に置き、経年による資産価値の変化（経年劣化）をとらえる分析を実施。
〈2021年4月〉
深層学習は、リーウェイズが独自に収集した過去12年、２億件超の不動産データのうち、最近の相場を重視する形で学習。コロナ前後の変化も取り入れました。将来推計にあたっては好況や不況を予測する時系列分析は行わず、景気の要素は中立に置き、経年による資産価値の変化（経年劣化）をとらえる分析を実施。
*データは両年とも4月2日時点で算出


【Gate.について】
不動産価値分析AIクラウドサービス「Gate.」は、12年間独自に収集した２億件を超える物件データ（2021年3月時点）を元に、人工知能を活用した不動産の査定・投資分析シミュレーションや市場分析・ハザード情報の提供を行っています。現在不動産会社150社以上、金融機関10社以上が導入しています。
サービスページ： https://gate.estate/


【会社概要】
会 社 名　 ：リーウェイズ株式会社
代表取締役：巻口 成憲
所 在 地　 ：東京都渋谷区渋谷2-6-12 ベルデ青山5階
事業内容　：不動産テックサービス開発・提供
資 本 金　 ：467,048,356円（資本準備金等含む）
設 立 日　 ：2014年2月3日
公式サイト ：https://www.leeways.co.jp/


【引用・掲載時のクレジット記載のお願い】
本リリース内容の記載の際にあたりましては「リーウェイズ株式会社調べ」と表記頂きますようお願いいたします。