築40年超のマンションは20年後に482万戸へ。「修繕か、建て替えか、売却か」を数値で比較する『無料 出口戦略シミュレーション』をファニーホームが提供開始

保有継続・建て替え・売却の3案を、収支と手残りの数字で横並び比較。旭化成グループ・大和ハウスグループとの連携により、建築コストまで踏み込んだ試算を世田谷・目黒エリアのオーナー様へ無料でご提供します。

世田谷区・目黒区を中心に賃貸仲介・賃貸管理・資産運用を手がける株式会社ファニーホーム（本社：東京都世田谷区、代表取締役：佐藤 仁則）は、築年数の進んだ賃貸物件をお持ちのオーナー様を対象に、保有継続・建て替え・売却の3つの選択肢を数値で比較する『無料 出口戦略シミュレーション』の提供を開始しました。感覚や先送りではなく、収支・投資額・手残りという共通のものさしで並べることで、意思決定を後押しします。

■ 背景｜「あと何年もつのか」が分からないまま、判断が先送りされている

国土交通省の統計によると、築40年以上のマンションは2024年末時点で約148万戸。これが10年後の2034年末には約293万戸、20年後の2044年末には約482万戸へと増加すると推計されています。マンションストック総数713.1万戸のうち、老朽化した物件が占める割合は今後急速に高まっていきます。

賃貸オーナー様の現場では、この変化が次のような形で表れています。

• 給排水管や外壁など、1回あたりの修繕費が数百万円単位に膨らんできた

• 設備が古く、周辺の新築・築浅物件に入居希望者を取られている

• 建て替えを考えたいが、いくらかかっていくら返ってくるのかが分からない

• 売却も選択肢だが、税金や諸費用を引いた「手残り」が読めない

いずれも「調べれば分かること」ですが、修繕は工務店、建て替えはハウスメーカー、売却は仲介会社と相談先がばらばらで、同じ条件で比較した資料が手元にない。結果として「とりあえずもう1回修繕しておこう」という判断が繰り返され、気づいたときには選択肢が狭まっている——これが、当社が数多くのオーナー様から伺ってきた実情です。

■ サービス概要｜3つの出口を、1枚の資料で並べる

『無料 出口戦略シミュレーション』は、お持ちの物件について保有継続・建て替え・売却の3案を同じ前提条件で試算し、比較できる形にまとめてご提示するサービスです。

1. 保有継続した場合

• 現在の家賃収入と稼働率をもとにした今後の収支推移

• 大規模修繕の時期と概算費用（給排水・外壁・屋上防水など）

• 設備更新を行った場合の賃料改善の見込み

• 築年数の経過に伴う空室リスクの想定

2. 建て替えた場合

• 建築費・解体費・入居者対応費を含めた総投資額

• 建て替え後の想定賃料と稼働率、投資回収の目安

• 現行の耐震基準・省エネ性能に適合させることによる資産価値の変化

• 旭化成グループ・大和ハウスグループとの連携による建築プランと概算コスト

3. 売却した場合

• 現況での想定売却価格

• 譲渡所得税・仲介手数料・その他諸費用の試算

• 手残り額と、売却後の資金活用の選択肢

3案を同じ様式で並べることで、「10年後にどの選択肢がいくら残るのか」を、感覚ではなく数字で確認いただけます。

■ 本サービスの4つの特徴

① 費用は無料。試算後の契約義務もありません

シミュレーションの作成・ご説明まで一切費用はいただきません。結果をご覧いただいたうえで「今回は保有を続ける」というご判断でも構いません。判断材料をお渡しすることが目的です。

② 建て替えは大手ハウスメーカーとの連携で試算

建て替えプランは、旭化成グループ・大和ハウスグループとの連携のもとで作成します。一般的な相場感ではなく、実際の建築プランにもとづいた概算コストでの比較が可能です。

③ 地域相場を知る立場からの賃料設定

当社は世田谷区・目黒区を中心に4店舗を展開し、賃貸仲介と賃貸管理の両方を自社で行っています。建て替え後・修繕後の想定賃料は、机上の相場ではなく、日々の募集現場で得ている実際の成約状況にもとづいて設定します。

④ 出口を決めた後も、そのまま任せられる

保有継続を選ばれた場合は賃貸管理を、建て替えを選ばれた場合は建築会社との調整と完成後の入居募集を、売却を選ばれた場合は売却手続きを、いずれも当社で一貫してお受けできます。判断のたびに窓口を探し直す必要がありません。

■ こんなオーナー様におすすめです

• 築30年を超え、修繕費が年々かさんでいる

• 空室期間が以前より長くなってきた

• 相続した物件をどうすべきか決めかねている

• 建て替えの投資対効果を具体的な数字で知りたい

• 売却した場合、税金を引いていくら手元に残るのか把握したい

• 複数社に相談したが、比較できる形の資料がもらえなかった

■ ご利用の流れ

1. お問い合わせ：電話・メール・LINE・来店（24時間受付）

2. ヒアリング：物件の所在地・築年数・構造・現在の収支・今後のご意向を伺います

3. 現地確認：建物と周辺環境を確認します（オンラインでのご相談も可能です）

4. 試算・資料作成：保有継続・建て替え・売却の3案を作成します

5. ご説明：資料をもとに、それぞれのメリットとリスクをご説明します

■ サービス概要

• 名称：無料 出口戦略シミュレーション

• 対象：築年数の進んだ賃貸物件・区分マンションをお持ちのオーナー様

• 対象エリア：世田谷区・目黒区を中心とした東京23区西部（小田急線・世田谷線・田園都市線・東急東横線・京王線・井の頭線沿線ほか）

• 費用：無料

• 連携先：旭化成グループ、大和ハウスグループ

• お申し込み：電話 [phone]／メール [e-mail]／賃貸管理サイト https://funny-home.com/ ／各店舗

■ 代表コメント

「オーナー様から最も多くいただくご相談は、『どうすればいいか分からない』というものです。修繕の見積もりはある、建て替えの話も聞いた、売却査定も取った。それでも決められないのは、それぞれが別々の様式で、比べられないからです。

当社は賃貸仲介と賃貸管理を両方自社で行っているので、募集の現場でいくらの家賃が付くのかを実数で把握しています。その数字を土台に、建て替えと売却も同じ前提で並べる。そうすると、多くのオーナー様がその場でご自身の答えを出されます。

私たちが決めるのではなく、オーナー様が納得して決められる状態をつくること。それがこのサービスの目的です。」

（株式会社ファニーホーム 代表取締役　佐藤 仁則）

■ 株式会社ファニーホームについて

株式会社ファニーホームは、東京都世田谷区豪徳寺に本店を構える不動産会社です。「借りたい人」と「貸したい人」の両方を自社で担うことを事業の軸とし、賃貸仲介と賃貸管理を並行して展開しています。世田谷区・目黒区を中心に4店舗を運営し、掲載物件数は約17,800件、公開物件数は約2,000件にのぼります（2026年8月時点）。

◆ 賃貸仲介事業｜世田谷・目黒に4店舗、地域密着でお部屋探しを支援

小田急線・東急世田谷線・田園都市線・東急東横線・京王線・井の頭線沿線を中心に、豪徳寺本店・三軒茶屋店・中目黒店・下高井戸店の4店舗を展開しています。国士舘大学・東京農業大学・日本大学・昭和女子大学・駒澤大学などが立地する学生街から、ファミリー層に人気の学区エリアまで、街ごとの事情を熟知したスタッフが対応。他社掲載物件の空室確認・ご紹介・ご案内にも対応しており、当社1社で流通物件を横断してお探しいただけます。リモート内見にも対応しています。

◆ 賃貸管理事業｜月額管理料0円、平均入居率98.3％

オーナー様向けには、月額管理料0円という賃貸管理サービスを提供しています。管理コストを抑えることで、長期的な運営利益の改善につなげる考え方です。一棟管理・区分管理のいずれにも対応しています。

• 平均入居率98.3％（同社調べ）。物件ごとに特性を分析し、最適な募集条件と広告方法を設計することで空室期間を最小限に抑えています

• 広告戦略：SUUMO・HOME'S・アットホームなど大手ポータルサイトへの掲載に加え、SNSを活用した情報発信、ターゲット層に合わせたWebプロモーションを展開

• 独自の空室対策：家賃の値下げに頼らず、空室の原因分析、設備・内装の改善提案、ターゲット層の再設計、募集方法の変更など、物件ごとのオーダーメイド型で対応

• 地域密着：地域の企業・学校・人口動態・生活動線を踏まえ、「このエリアで本当に求められている物件」を分析したうえで運用方法をご提案

賃貸管理事業の詳細は専用サイト（https://funny-home.com/）にて公開しています。

◆ 資産運用事業｜建て替えと売却の2つのプラン

築30年・40年を経て建て替え時期を迎える物件に対し、建て替えと売却の2つのプランをご用意しています。建て替えは旭化成グループ・大和ハウスグループと連携し、幅広いプランのご紹介と建築コストの交渉に対応。売却は、お急ぎの場合やご近所に知られたくない場合のご事情にも配慮した進め方が可能です。本リリースの『無料 出口戦略シミュレーション』は、この資産運用事業の入口として提供するものです。

◆ 社宅斡旋事業｜法人の社宅担当者様の負担を軽減

法人様向けには社宅斡旋サービスを提供しています。お部屋探しパートナー契約を締結いただいた法人様は、全社員様の仲介手数料が50％となります。地域密着ならではの情報量、最短翌営業日での物件資料提供、入居条件の緩和交渉、入居後のフォローまで一貫して対応し、社宅担当者様の業務負担軽減と社員様の満足度向上を支援します。

■ 会社概要

• 会社名：株式会社ファニーホーム

• 代表者：代表取締役　佐藤 仁則

• 本店所在地：〒154-0021　東京都世田谷区豪徳寺1-43-2 千代田ビル2F

• アクセス：小田急小田原線 豪徳寺駅 徒歩1分／東急世田谷線 山下駅 徒歩1分

• 電話番号：03-3706-0303（FAX：[phone]）

• 免許番号：東京都知事(2)第103922号

• 事業内容：賃貸仲介／賃貸管理／不動産売買／資産運用（建て替え・売却）／社宅斡旋

• 店舗：豪徳寺本店・三軒茶屋店・中目黒店・下高井戸店（計4店舗）

• 営業時間：9:30〜18:30／定休日：水曜日・GW・お盆・年末年始

• コーポレートサイト：https://www.funnyhome.co.jp/

• 賃貸管理サイト：https://funny-home.com/

■ 本件に関するお問い合わせ

株式会社ファニーホーム　広報担当
TEL：[phone]／FAX：[phone]
Email：[e-mail]
所在地：〒154-0021　東京都世田谷区豪徳寺1-43-2 千代田ビル2F

■ 出典

国土交通省「マンションに関する統計・データ等」（築40年以上のマンションストック戸数、マンションストック総数）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html