三井物産グループ発、個人投資家の新しい選択肢「ALTERNA（オルタナ）」がサービス開始。デジタル証券（ST）を活用し、「貯蓄から投資へ」を推進
1号案件は日本橋エリアの1棟レジデンス、投資申込の受付は6月2日から
ALTERNAは都心の大型不動産や物流施設、発電所といったインフラなど安定的な賃料等収入が期待できる実物資産に、スマートフォンで簡単に、利回りを目的に投資できる個人向けの資産運用サービスです。デジタル証券（ST）を活用することで、今まで機関投資家に投資機会が限られていた様々な安定資産(※)へ、10万円からの小口単位で個別投資を実現、個人投資家の皆様に新たな投資の選択肢を提供し、「貯蓄から投資へ」を後押しします。
第1号となる投資案件は日本橋エリアの1棟レジデンス「ステージグランデ日本橋人形町」で、6月2日より投資申込を開始します。
https://alterna-z.com/
「ALTERNA（オルタナ）」で実現したいこと
サービス名の「ALTERNA」には預金・上場株式・投資信託の代替資産（オルナタティブ資産）となるものを提供したい、加えて、お金の預け先として新しい選択肢を提示したいとの想いを込めています。
オルタナティブ資産は、伝統的な投資対象である上場株式、債券とは異なるリスク･リターン特性を有しています。安定したキャッシュフローを有する実物資産への投資をポートフォリオに組み入れることにより、運用効率の向上に寄与する効果が期待できるとされており、世界の機関投資家のオルタナティブ資産の保有額は拡大し続けています。
日本においても、例えば世界最大の機関投資家でもある年金積立金管理運用独立行政法人（通称：GPIF）が、2014年にオルタナティブ資産を投資対象として位置付けて以降、利回りを求めて特に不動産やインフラなどの実物資産への投資を拡大しています。
一方で、大型不動産・インフラを始めとしたオルタナティブ資産への投資は、大口投資が可能な大手機関投資家のみにアクセスが限られている状態でした。
当社はALTERNAの提供を通じて、デジタル証券の活用により、より多くの人々がスマートフォンから簡単にオルタナティブ資産へ投資できる環境をつくり、将来のために安定した資産形成をしたい方に、新たな選択肢を提供したいと考えています。
デジタル証券について
ALTERNAで提供する商品は、主に不動産やインフラなどを裏付けとした、デジタル技術を用いて電子的に発行されるデジタル証券（ST：セキュリティ・トークン）です。
2020年施行の改正金融商品取引法で解禁され、新たな投資カテゴリーとして注目されています。当社ではこれまで4件の運用実績(※1)があり、小口化された受益証券を公募で個人のお客さまに提供しました。総合課税（雑所得）ではなく申告分離課税(※2)の対象になるなど、税制面でも特徴があります。
※1現在運用中のためALTERNA上でお申込みいただくことはできません。
※2現在の税法を前提として、受益証券発行信託を使用した証券化スキームが特定受益証券発行信託の要件を充足しており、その上で受益者の選択により申告分離課税の対象となります。
「ALTERNA（オルタナ）」の特長
ALTERNAはデジタル証券の提供に特化した日本初の資産運用サービスです。主な特長は以下の通りです。
・三井物産グループが提供
ALTERNAは三井物産グループの資産運用会社である弊社が始める新しい資産運用サービスです。今後順次デジタル証券ファンド「三井物産のデジタル証券(※)」を提供していきます。
・機関投資家と同等品質の安定資産
一般に上場株式などに比べて価格変動しにくい、既に安定稼働していて賃料など安定的なキャッシュフローの裏付けがある大型不動産やインフラなどが投資対象です。これらは、従前より運用を委託された機関投資家が投資を行っていたものですが、ALTERNAのリリースにより、個人投資家の皆様にもアクセス頂けるようになります。国内外に広がる三井物産グループならではのネットワークを活用し、投資機会を選定します。
・デジタル証券で可能になる小口投資、運用コストも最低限に
ALTERNAではブロックチェーン等の技術を用いて発行される"デジタル証券ファンド"を提供します。これにより今まで投資機会が限られていた様々な安定資産に個人投資家が10万円から小口で投資可能に。自社の運用業務を徹底的にデジタル化し、自社の運用に最適化されたシステムの自社開発を進め、相対的に低い運用コストを実現しています。
・スマートフォンで完結
スマートフォンさえあれば、口座開設から投資まで全ての手続きを全てペーパーレスで完結できます。
※本証券の組成・販売は、三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社によるものです。
1号案件について
ALTERNAで募集を行う、1号案件は以下の通りです。
商品名 | 三井物産のデジタル証券～日本橋・人形町～（譲渡制限付） |
発行口数 | 14,720口 |
発行価格/申込単位 | 1口100,000円/1口以上1口単位 |
運用期間 | 4年10ヶ月（予定） |
募集有価証券の種類 | 受益証券発行信託の受益権を表象するセキュリティ・トークン（ト ークン化有価証券） |
予想分配金利回り | 3.0%※ |
信託受託者 | 三菱 UFJ 信託銀行株式会社 |
ブロックチェーン基盤 | Progmat（プログマ） |
アセット・マネージャー | 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 |
取扱会社 | 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 |
※予想分配金利回り（税引前・年率換算）は、第一期・第二期の平均値であり、「（1口当たり予想分配金÷運用日数×365日）÷ 発行価格（100,000）」（小数点第二位で四捨五入）で算出されており、運用終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。1口当たり予想分配金は、第一期（2023年10月期）1,079円、第二期（2024年4月期）1,504円となっており、アセット・マネージャーが提出した業績予想に基づく数値です。これらは一定の前提条件の下に算出した現時点の見込額であり、今後の不動産市場等の推移、金利の変動、賃貸借契約の賃料変動条項に基づく賃料の変動、その他の状況の変化等により、前提条件との間に差違が生じ、その結果、収益及び分配金は大きく変動する可能性があり、その金額を保証するものではありません。
<投資対象不動産について>
・日本橋人形町という中央区のプライムエリアに位置する築1年の築浅マンション（2023年4月末時点）
・徒歩5分以内の地下鉄駅に3路線が乗り入れ。大手町や渋谷といったオフィス街・ショッピング街へ容易にアクセスが可能
・2023年3月末日時点で稼働率100％（面積ベース）の稼働実績あり
物件名称 | ステージグランデ日本橋人形町 |
所在地（住居表示） | 中央区日本橋人形町二丁目17番1 |
建築時期 | 2022年4月14日 |
延床面積（登記簿） | 2,417.47㎡ |
総戸数 | 65戸 |
■今後について
当社が運用を行う不動産の総額は2,300億円(※)にのぼります。そのうち今後、デジタル証券として提供するために当社が有している商品化予定案件は既に2,200億円(※)以上あり、準備が整い次第、順次ご案内いたします。
都内の不動産に加え、オフィス、物流施設、発電所、データセンター、通信ケーブルなど多様なリアルアセットの提供。新しい資産分散の形を提案していきます。
※2023年4月末時点、クロージング中のものも含む
事業拡大に伴い金融スペシャリストを募集
当社では業容拡大に伴いアセットマネジメント、コンプライアンス、経理、ソフトウェアエンジニア、デザイナー、インターン等の各方面で採用活動を強化しています。
ご興味をお持ちの方は以下よりエントリーをお待ちしています。
当社の採用ページ：
https://jobs.corp.mitsui-x.com/
三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社について
当社は不動産・インフラなど実物資産を裏付けとしたデジタル証券ファンドの組成、運用、販売を一気通貫で展開する日本初のデジタルネイティブなアセットマネジメント会社です。デジタル証券で資産運用できるサービス「ALTERNA」の提供を通じて、将来のために安定した資産形成をしたい方に、新たな選択肢を提供していきます。
本社 ：東京都中央区日本橋堀留町１丁目９−８ 人形町PREX 4階
代表者 ：代表取締役社長 上野 貴司
設立 ：2020年4月1日
資本金 ：30億円（資本準備金を含む）
業登録 ：金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第3277号
宅地建物取引業：東京都知事（1）第105400号
加入協会：日本証券業協会
一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
一般社団法人 日本投資顧問業協会
コーポレートサイト：https://corp.mitsui-x.com/
ALTERNAサービスサイト：https://alterna-z.com/
本件のお問い合わせ：pr@mitsui-x.com
＜ディスクレーマー＞
※こちらに記載の内容は、受益証券発行信託スキームを用いた資産裏付型セキュリティトークンの取扱いについて、一般向けの公表のみを目的としたプレスリリースであり、日本国内外を問わず個別の金融商品等への募集・勧誘を目的とするものではありません。個別商品の募集・勧誘は、ALTERNAを通じて目論見書を使用して行います。
※イラストや資産の例は、現在の取り組みに基づく将来イメージであり、実際の商品・サービスのご案内ではありません。
※ 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、ALTERNA（オルタナ）が提供を予定する金融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働により、中長期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおALTERNA（オルタナ）が提供する金融商品は元本保証や将来の投資成果を保証するものではありません。
※口座開設には所定の審査がございます。
※本頁のリスク等に関する記載は一般的なリスク評価等を踏まえ三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社の独自の判断・評価に基づき記載されたものであり、実際の金融商品ごとにリスク等は異なりますので、ご注意ください。
※金融商品には、関連する特殊リスクがあり、国内外の政治・経済・金融情勢、為替相場、株式相場、商品相場、金利水準等の市場情勢、発行体等の信用力、その他指標とされた原資産の変動により、多額の損失が生じる恐れ（元本欠損リスク）または元本を超過する損失が生じる恐れ（元本超過損リスク）があります。
※当社が取り扱う金融商品は、元本が保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額、金利水準、為替相場等の市況の変動によって、価値が変動することがあり、投資元本の損失が生じるおそれがあります。このため、当社が取り扱う金融商品に投資されたお客さまには、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発生し、当初元本を毀損するリスクがございます。
※当社が取り扱う金融商品は、その特性および対象とする原資産（不動産等）の特性から、その金融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますので、金融商品取引契約のお申し込みにあたっては契約締結前交付書面、目論見書等をよくお読みいただいたうえ、金融商品取引契約締結の判断はご自身でされるようお願いします。
※なお、当社が取り扱う金融商品は、クーリング・オフの対象にはなりません（金融商品取引法第37条の6の規定の適用はありません）
※当社が取り扱う金融商品へのご投資には、商品ごとに所定の手数料等や諸経費等をご負担いただく場合があります。具体的な手数料等の金額は、商品・取引金額・取引方法等の契約条件により異なり多岐にわたるため、具体的な金額又は計算方法を記載することができません。手数料等の詳細につきましては、各金融商品の契約締結前交付書面、目論見書等の内容をよくお読みください。
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