【2026年最新調査】不動産オーナーの約85%が将来に不安。インフレ時代の資産防衛、最大の壁は「借入リスク」

〜求められるのは「持ち出しゼロ」の不動産組み換え〜

株式会社中央プロパティー

2026年8月31日 10時10分

株式会社中央プロパティー（代表：松原昌洙、本社：東京都千代田区丸の内1丁目6番5号）は、全国の不動産オーナー137名を対象に「インフレ・市況変化に伴う、所有不動産の『資産価値見直し』と『組み換え』に関する実態調査」を実施しました。

将来への不安・不満	85.4% 「現状維持できているが将来不安（37.2%）」「収益性が落ちて不満（13.9%）」「収益を生まず持ち出し状態（34.3%）」の合計
最大の懸念は「コスト増大」	43.1% インフレや建築費高騰を踏まえ、今後の運用で最も懸念しているのは「建物の修繕費や維持管理コストの増大」
組み換えのネックは「借入リスク」	30.6% 資産の組み換え・有効活用に踏み切れない最大の理由は「新たな借入（ローン）をしてまで投資するリスクを背負いたくないから」
希望する提案は「持ち出しなし」	40.9% 不動産会社に最も求める提案は「売却資金の範囲内で完結し、新たな持ち出し（借入）が発生しないプラン」

膨らむ将来不安：不動産オーナーの85%以上が現状の不動産の収益性や価値に不安・不満を抱えており、実に3人に1人が「税金等の持ち出し」になっている厳しい現実が判明しました。

身動きが取れない最大の理由：修繕コストの増大を懸念しつつも、資産の「組み換え（売却と新規購入・開発）」に踏み切れない最大の壁は「新たな借入（ローン）への心理的抵抗」であることが浮き彫りになりました。

求められるソリューション：オーナーが不動産会社に最も求めているのは、手元の資金や新たな借入に頼らない「売却資金内で完結する（持ち出しゼロの）プラン」であることが明らかになりました。

現在所有している不動産の収益性や資産価値への満足度を聞いたところ、「現状維持できているが、将来的に価値が下がる不安がある」が37.2%、「老朽化や空室などで収益性が落ちており、不満がある」が13.9%、「収益を生んでおらず、税金等の持ち出しになっている」が34.3%となりました。

合計で85.4%ものオーナーが、現在の資産状況に何らかの不安や課題を抱えていることがわかります。

2. インフレ・建築費高騰の波。最大の懸念は「修繕費・維持管理コストの増大」

昨今の経済状況を踏まえた今後の懸念事項については、「建物の修繕費や維持管理コストの増大（43.1%）」がトップとなりました。次いで「物価高による実質的な現金・資産価値の目減り（27.7%）」「今後相続が発生した際の、多額の相続税負担（22.6%）」が続いています。

インフレによる資材高騰が、不動産維持のハードルを大きく引き上げている実態がうかがえます。

収益性の低い物件を売却し、優良物件へ買い替えるなどの「資産の組み換え」について、「実行に向けて具体的に動いている」と回答したのは11.7%にとどまりました。

具体的に動けていない方（全体の約88%）に対し、踏み切れない最大のネックを聞いたところ、「新たな借入（ローン）をしてまで投資するリスクを背負いたくないから（30.6%）」が最多となりました。

次いで「先祖代々の土地を手放すことへの心理的抵抗（19.0%）」、「現在の不動産が希望額で売れるか不透明だから（18.2%）」と続いています。

不動産会社からどのような提案があれば検討を進めたいかという問い（複数回答）に対しては、「売却資金の範囲内で完結し、新たな持ち出し（借入）が発生しないプラン（40.9%）」が圧倒的1位となりました。

次いで「相続税の節税効果が具体的な数字でわかる長期事業計画書（29.9%）」が求められており、自己資金を減らさず、かつ借金などのリスクを負わずに資産状況を改善したいという切実なニーズが明らかになりました。

今回の調査から、多くの不動産オーナー様が「現状維持によるコスト増大リスク」と「新規投資による借入リスク」の板挟みになり、身動きが取れなくなっている実態が浮き彫りになりました。

特に、権利関係が複雑な「共有持分」や「借地権」「底地」、あるいは「老朽化アパート」などは、一般的に安く買い叩かれやすく、オーナー様が「売却しても次への投資資金にならない」と諦めてしまうケースが散見されます。

しかし、専門的なノウハウを用いて適正価格で高値売却を実現できれば、新たな借入を起こすことなく、その売却資金のみで優良な収益不動産へ「組み換え」を行うことは十分に可能です。

当社では、不動産の高値売却から、税理士等の専門家と連携した税金対策、そして「持ち出しゼロ」での優良資産への組み換えまで、トータルでサポートする体制を整えております。

現在の不動産の維持に不安を感じている方は、ぜひ一度、当社の無料査定や資産シミュレーションをご利用ください。

調査名称	インフレ・市況変化に伴う、所有不動産の「資産価値見直し」と「組み換え」に関する実態調査
実施期間	2026年8月
調査対象	全国の40代以上の不動産オーナー
回答総数	137名
調査方法	インターネットを使用したアンケート調査
調査主体	株式会社中央プロパティー